IX-005/102/Z/K/06 - Podatek od czynności cywilnoprawnych przy sprzedaży mieszkań zakładowych.

Pytanie podatnika

Czy przy sprzedaży mieszkań zakładowych podatek od czynności cywilnoprawnych pobiera się od wartości rynkowej czy od faktycznie zapłaconej ceny z uwzględnioną bonifikatą?

Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź-Widzew dokonał oceny formalnej poprawności wniosku i ustalił, iż w sprawie będącej przedmiotem zapytania nie toczy się postępowanie podatkowe, kontrola podatkowa oraz postępowanie przed sądem administracyjnym, stwierdzając tym samym brak negatywnych przesłanek udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego na podstawie art. 14a § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa.

Odnosząc się do powyższej kwestii Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź- Widzew przedstawia, co poniżej:

Zakłady X SA wybudowały w 1989 r. z własnych środków finansowych zakładowy blok mieszkalny położony w Łodzi, przy ul. Y, w którym zamieszkali pracownicy Spółki. Koszty budowy zostały rozliczone w całości na poszczególne mieszkania, zapłacone w 100 % przez lokatorów w 1989 r.

Budynek stanowi własność Spółki, natomiast grunt, na którym jest położony, pozostaje w jej użytkowaniu wieczystym. Zarząd Spółki postanowił dopełnić formalności i uregulować sytuację prawną mieszkańców, czyli sprzedać poszczególne lokale ich mieszkańcom z zachowaniem formy aktu notarialnego.

Ceny mieszkań kształtować się będą w przedziale od 2.056,85- zł do 2.518,76,- zł za lokal w zależności od powierzchni lokalu, po uwzględnieniu amortyzacji budynku.

Wobec powyższego powstało pytanie, czy w przypadku zakupu mieszkań zakładowych podatek od czynności cywilnoprawnych należy naliczyć od wartości rynkowej, czy też od ceny faktycznie zapłaconej.

Stanowisko podatnika: Spółka uważa, że notarialna sprzedaż mieszkań zakładowych ich wieloletnim mieszkańcom jest prawnym i formalnym uwłaszczeniem, więc podatek od czynności cywilnoprawnych płacony przez nabywców winien być naliczony od ceny faktycznie zapłaconej.

Naczelnik Urzędu nie podziela powyższego stanowiska. Po przeanalizowaniu stanu faktycznego przedstawionego przez spółkę należy uznać, że przedmiotowe umowy sprzedaży lokali, będą podlegały podatkowi od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. Nr 41, poz. 399), który stanowi, iż podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Wyjątek od powyższej zasady został ustanowiony w art. 2 pkt 4 cytowanej ustawy od czynności cywilnoprawnych. Przepisem tym wyłączono z opodatkowania czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Artykuł 6 ust. 1 określa sposób ustalenia podstawy opodatkowania dla poszczególnych czynności cywilnoprawnych. W przypadku umowy sprzedaży podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego - art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c.

Wartość rynkową określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju i gatunku z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów (art. 6 ust. 2 ustawy).

Stosownie do art. 6 ust. 3 ww. ustawy jeżeli strony czynności cywilnoprawnej nie określiły przedmiotu tej czynności lub wartość określona przez strony nie odpowiada, wg oceny organu podatkowego, jej wartości rynkowej, organ ten wezwie strony do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od daty doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość wg własnej, wstępnej oceny.

Działając zgodnie z art. 6 ust. 4 ustawy - jeżeli strony, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określiły lub podały wartość nie odpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokonana jej określenia na podstawie opinii biegłego. Jeżeli wartość określona w ten sposób przekroczy 33% wartość podaną przez strony transakcji, koszty opinii ponoszą solidarnie strony czynności cywilnoprawnej.

Przepis art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a stanowi, iż stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości i prawa wieczystego użytkowania wynosi 2%.

Stosownie do art. 5 ust. 1 obowiązek zapłaty podatku ciąży solidarnie na osobach fizycznych, osobach prawnych i jednostkach organizacyjnych nie mających osobowości prawnej będących stronami czynności cywilnoprawnej.

Ponadto zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 05.12.2000 r. w sprawie szczegółowych zasad poboru podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. Nr 108, poz. 1153 ze zm.), notariusze jako płatnicy podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego pobierają podatek gotówką lub bezgotówkowo. Notariusze są obowiązani określać w treści sporządzanych aktów notarialnych podstawę prawną i sposób obliczenia podatku.

W świetle przytoczonych przepisów prawa podatkowego stanowisko Podatnika, iż podatek od czynności cywilnoprawnych przy sprzedaży lokali zakładowych winien być naliczany od faktycznie zapłaconej ceny, należy uznać za nieprawidłowy.

Z ustawy jednoznacznie wynika, iż podstawą do naliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych jest wartość rynkowa lokali z dnia dokonania tej czynności.

Wobec powyższego, Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź - Widzew nie podziela stanowiska przedstawionego w złożonym zapytaniu.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę oraz stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania niniejszego postanowienia.

Dodatkowo Naczelnik Urzędu informuje, że zgodnie z art. 9 pkt 3 lit. "c" i art. 9 pkt 4 cytowanej ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zwalnia się od podatku:- sprzedaż nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli nabywcą jest były właściciel (wieczysty użytkownik) nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, wykupionych na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska - w wysokości kwoty otrzymanego odszkodowania (uzyskanej ceny), pod warunkiem, że nabycie nastąpiło w ciągu 5 lat od daty otrzymania odszkodowania (zapłaty), - sprzedaż budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli następuje ona:- w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie budynku lub praw do lokalu,- w celu uzyskania w zamian spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części, zajmowanego przez nabywcę na podstawie umowy najmu, określonej w przepisach o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych.