ITPP2/443-1150/11/PS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 16 sierpnia 2010 r. (data wpływu 17 sierpnia 2010 r.), uzupełnionym w dniu 28 października 2011 r. (data wpływu), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży działek przeznaczonych pod zabudowę - jest nieprawidłowe.

W dniu 17 sierpnia 2010 r. został złożony wniosek, uzupełniony w dniu 28 października 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży działek przeznaczonych pod zabudowę.

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu, przedstawione zostało następujące zdarzenie przyszłe.

W majątku osobistym (współwłasność małżeńska) posiada Pan nieruchomość nabytą:

* w części w 2004 r. oraz w 2005 r. w drodze umowy sprzedaży,

* w części w wyniku zamiany w 2011 r., mającej na celu przyłączenie do nieruchomości przylegającej do niej części gruntu sąsiedniego w zamian za przekazanie własności innej części gruntu.

Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, nie jestem podatnikiem podatku od towarów i usług. Przy nabyciu nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabycie nie było związane z zamiarem ich sprzedaży. Nieruchomość posiada jako całość dwie księgi wieczyste. Z nieruchomości wydzielone zostały geodezyjnie poszczególne działki w łącznej liczbie 26, w tym 3 przeznaczone na drogę. Początkowo wraz z żoną zamierzał Pan sprzedać nieruchomość w całości i uzyskał dla działek decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. Do sprzedaży jednak nie doszło. Dla części nieruchomości wystąpił Pan także o pozwolenia na budowę, aby sprawdzić możliwość uzyskania stosownej decyzji, ale do dnia dzisiejszego decyzja nie została wydana. Wobec zamiaru sprzedaży nieruchomości kwestia ta stała się jednak całkowicie nieistotna i rozważany jest zamiar wycofania tych wniosków. Na skutek upowszechnienia wiadomości o zamiarze sprzedaży nieruchomości zgłosił się podmiot prowadzący działalność gospodarczą, z propozycją zakupu nieruchomości. Jednakże podmiot ten zamierza nabywać działki sukcesywnie, w oparciu o ogólną umowę zobowiązującą do zbycia całej nieruchomości. Na działkach tych zamierza budować domy na sprzedaż i zakup poszczególnych działek ma być uzależniony od znalezienia klientów na zakup domu. O ile będzie to jednak możliwe ze względów finansowych, podmiot ten nie wyklucza też nabycia nieruchomości jedną lub dwoma umowami sprzedaży. Przedmiotowe nieruchomości były wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (głównie uprawa zboża). Gospodarstwo posiada numer identyfikacyjny, w związku z tym otrzymuje Pan dopłaty bezpośrednie przewidziane dla rolników oraz opłaca składki do KRUS. Działki nie były przedmiotem najmu. Teren jest uzbrojony, wydane zostały pozwolenia na przyłączenie "mediów". Nie występował Pan o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przeszłości nabywał nieruchomości (dom oraz mieszkanie, a także grunt rolny o pow. ok. 0,6 ha na powiększenie gospodarstwa). Żadna nieruchomość nie została zbyta, a zakupiony grunt rolny jest uprawiany. Z zakupem nie wiązało się odliczenie podatku naliczonego, a transakcji tych nie rozliczał Pan jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy z tytułu dokonywanej sprzedaży nieruchomości na podstawie jednej lub kilku umów sprzedaży stanie się Pan podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, z tytułu sprzedaży działek nie stanie się podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z definicją działalności podlegającej opodatkowaniu zawartej art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług, dla uzyskania statusu podatnika tego podatku konieczne jest wykonanie czynności podlegającej ustawie "w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy". Nie mam Pan zamiaru częstotliwego dokonywania czynności, a jedynie w oparciu o jedną umowę przedwstępną obejmującą zobowiązanie do zbycia całej nieruchomości, ma zamiar zbycia jednej nieruchomości pochodzącej z majątku prywatnego. Okoliczność, że zawrze jedną lub kilka umów przeniesienia własności określonych części nieruchomości dla jednego i tego samego nabywcy nie zmienia faktu, że zamiarem jest zbycie jednej nieruchomości dla jednego nabywcy i niedokonywanie w przyszłości kolejnych transakcji. Skoro nie jest wykluczone, że podmiot proponujący zbycie nieruchomości uczyni to poprzez zawarcie jednej lub dwóch, trzech umów sprzedaży, co może być uzależnione od możliwości sfinansowania takiej transakcji, Pana zamiar w rozumieniu art. 15 ww. ustawy i tak obejmował będzie przeniesienie własności jednej nieruchomości i zostanie jednoznacznie wyrażony w umowie przedwstępnej zobowiązującej do zbycia całej nieruchomości. Uważa Pan, że ocena zamiaru dokonania czynności zbycia jednej nieruchomości nie może być oceniana poprzez późniejsze zachowanie kontrahenta, który w zależności od posiadanych środków finansowych, zawrze jedną lub kilka częściowych umów sprzedaży. W Pana ocenie, na powyższe stanowisko nie ma wpływu także to, że posiada inne nieruchomości, ale obecnie nie ma zamiaru ich sprzedaży. Nie wyklucza Pan, że w przyszłości może dojść do zbycia pojedynczej nieruchomości w drodze darowizny na rzecz członka rodziny lub w drodze sprzedaży osobie obcej. Aktualnie nie ma takiego zamiaru, nie ogłasza faktu posiadania nieruchomości, ani zamiaru ich zbywania. Jedynym zamiarem z jakim się obecnie Pan nosi, jest sprzedaż opisanej nieruchomości, przy czym nie czyni tego w jakikolwiek zorganizowany sposób (nie zamieszcza ogłoszeń, nie korzysta z pośrednictwa biur obrotu nieruchomościami itp.).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Stosownie do dyspozycji art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - zgodnie z ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do treści art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

I tak, zgodnie z zapisem art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Należy wskazać, iż przepis art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje, że podatnicy dokonujący dostawy gruntów nie mogą korzystać ze zwolnienia od tego podatku niezależnie od wielkości obrotów. Oznacza to, że podatnicy dokonujący dostaw tych towarów, niezależnie od wielkości swoich obrotów, są podatnikami tego podatku i, stosownie do zapisu art. 96 ust. 1 tej ustawy, obowiązani są przed dniem wykonania pierwszej dostawy gruntów, złożyć naczelnikowi urzędu skarbowemu zgłoszenie rejestracyjne w zakresie podatku od towarów i usług.

Wskazując w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. czynności podlegające opodatkowaniu ustawodawca odszedł od czysto cywilistycznego pojęcia dostawy towarów jako przeniesienia własności towaru. Definiując w art. 15 ust. 1 ww. ustawy pojęcie podatnika, uwzględnił definicję zawartą w art. 4 ust. 1 Szóstej Dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji przepisów państw członkowskich, dotyczących podatków obrotowych - wspólny system podatku od wartości dodanej (77/388/EWG) (Dz. Urz. UE L 145 z późn. zm.), który stanowi, że "podatnik" oznacza każdą osobę prowadzącą niezależnie od miejsca zamieszkania, działalność gospodarczą określoną w ustępie 2, bez względu na cel, czy rezultaty tej działalności. Ustęp 2 cyt. artykułu stanowił, że działalność gospodarcza, o której mowa w ustępie 1, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców i osób świadczących usługi, w tym działalność górniczą i rolniczą oraz działalność w ramach wolnych zawodów. Za działalność gospodarczą uznaje się również wykorzystywanie majątku rzeczowego i wartości niematerialnych i prawnych w celu uzyskiwania z tego tytułu stałego dochodu.

Zarówno z brzmienia ww. przepisów Dyrektywy 2006/112/WE Rady, jak i art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów wynika, że warunkiem niezbędnym do uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług jest ustalenie, czy działa on niezależnie jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik czy wykonujący wolny zawód.

Jednocześnie w świetle powołanych regulacji, dopuszczalne jest uznanie przez państwo członkowskie za podatnika osoby, która dokonała okazjonalnej dostawy terenów budowlanych, w warunkach wskazujących, że czynność ta nie była związana z zaspokajaniem potrzeb osobistych tej osoby.

Definicja zawarta w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, jest pojęciem szerszym od definicji zawartej w art. 4 ust. 2 Szóstej Dyrektywy, przewidując, iż w odniesieniu do wszystkich kategorii osób wymienionych w tym przepisie, z działalnością gospodarczą mamy do czynienia również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar jej wykonywania w sposób częstotliwy, czego nie zawiera definicja zawarta w art. 4 ust. 2 Szóstej Dyrektywy. Stwierdzić jednakże należy, iż jest to formuła wykorzystująca możliwość stworzoną dla państw członkowskich w art. 4 ust. 3 Szóstej Dyrektywy (art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE), w myśl którego, państwa członkowskie mogą uznać za podatnika jakąkolwiek osobę, która przeprowadza sporadycznie transakcje związane z działalnością wymienioną w ustępie 2, w szczególności dokonuje dostawy gruntów budowlanych.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że z posiadanego gospodarstwa rolnego wydzielił Pan geodezyjnie poszczególne działki w łącznej liczbie 26, w tym 3 przeznaczone na drogę. Uzyskał dla działek decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. Dla części nieruchomości wystąpił Pan o pozwolenia na budowę, aby sprawdzić możliwość uzyskania stosownej decyzji, ale do dnia dzisiejszego decyzja nie została wydana.

Mając na uwadze powyższe oraz treść powołanych przepisów prawa, należy stwierdzić, że w ocenie tut. organu, w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, iż planowaną sprzedaż działek należy uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. W szczególności wyodrębnienie z nieruchomości 26 działek, wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, wystąpienie dla części nieruchomości o pozwolenia na budowę, oraz uzyskanie pozwoleń na przyłączenie "mediów". Okoliczności te wskazują na zamiar wykonywania czynności dostawy gruntów w sposób profesjonalny, w przeciwnym razie wyodrębnianie działek byłoby niecelowe. Zatem trudno uznać, że grunty te stanowią majątek osobisty. W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż działek, o których mowa we wniosku, stanowić będzie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ww. ustawy i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Pan będzie uznany za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 tej ustawy.

Transakcje te winny być opodatkowane podstawową stawką podatku, tj. 23%, o której mowa w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 tej ustawy, gdyż zwolniona od podatku jest jedynie dostawa terenów niezabudowanych innych niż budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę (art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy).

Jednocześnie należy wskazać, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Mając na uwadze fakt, iż stroną wniosku o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług jest Pan, jako współwłaściciel zbywanych nieruchomości, zaznacza się, iż niniejsza interpretacja nie ma mocy wiążącej dla żony będącej ich współwłaścicielem, która chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47. ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.