ITPP2/443-1074/09/AP - Stawka podatku obowiązująca przy sprzedaży praw do komórki lokatorskiej i miejsca garażowego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 7 grudnia 2009 r. (data wpływu 10 grudnia 2009 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku obowiązującej przy sprzedaży praw do komórki lokatorskiej i miejsca garażowego znajdujących się w podziemnej części budynku mieszkalnego - jest nieprawidłowe.

W dniu 10 grudnia 2009 r. złożono wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku obowiązującej przy sprzedaży praw do komórki lokatorskiej i miejsca garażowego znajdujących się w podziemnej części budynku mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 11 września 2009 r. zawarł Pan z developerem przedwstępną umowę kupna-sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z miejscem garażowym oraz komórką lokatorską, usytuowanymi w podziemnej kondygnacji budynku. Zarówno miejsce garażowe, jak i komórka lokatorska zostały dokładnie oznaczone i przeznaczone wyłącznie do Pana użytku. Miejsce garażowe nie zostało wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku. Możliwy był zakup wyłącznie mieszkania (bez miejsca garażowego i komórki lokatorskiej), nie było natomiast możliwości zakupu wyłącznie komórki lokatorskiej i miejsca garażowego.

Zgodnie z umową sprzedawca zobowiązał się wybudować lokal mieszkalny, a następnie zawrzeć umowę, w której ustanowi odrębną jego własność i sprzeda go Panu wraz z odpowiednim udziałem w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, tj. z odpowiednim udziałem w nieruchomości pod budynkiem, w gruntach wspólnych budynku i we współwłasności części wspólnej budynku.

Ponadto sprzedawca zobowiązał się ustanowić odrębną własność lokalu garażowego oraz komórki lokatorskiej i sprzedać Panu odpowiedni udział w ich współwłasności, wraz z odpowiednim udziałem w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości pod budynkiem, w gruntach wspólnych budynku i we współwłasności części wspólnej budynku, w ramach którego korzystać będzie można - na zasadach wyłączności - z jednego, oznaczonego miejsca postojowego. Umowa dojdzie do skutku po wpłaceniu przez Pana całości kwoty (tj. ceny mieszkania oraz miejsca postojowego i komórki lokatorskiej).

Developer rozbił koszty transakcji na 2 części: jedna obejmuje koszt mieszkania, do którego zastosował 7% stawkę podatku oraz koszt komórki lokatorskiej i miejsca garażowego, gdzie zastosował stawkę 22%.

Strony zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej w określonym terminie, pod warunkiem dokonania przez Pana płatności całości ceny lokalu mieszkalnego oraz całości ceny miejsca postojowego wraz z należnym podatkiem. Jednocześnie uzgodniły, iż w przypadku przedłużającego się postępowania o założenie księgi wieczystej dla lokalu garażowego, umowa sprzedaży udziału w tym lokalu wraz z udziałem w użytkowaniu wieczystym nieruchomości pod budynkiem, w gruntach wspólnych budynku i we współwłasności części wspólnych budynku, może zostać podpisana odrębną umową, w formie aktu notarialnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w opisanym stanie faktycznym przy sprzedaży praw do komórki lokatorskiej oraz miejsca garażowego powinna być zastosowana stawka podatku VAT w wysokości 7 czy 22%...

Zdaniem Wnioskodawcy, posiadanie miejsca do parkowania samochodu osobowego w XXI wieku jest związane integralnie z budownictwem mieszkaniowym (podobnie jak posiadanie piwnicy) i powinno być kojarzone z obiektami budownictwa mieszkaniowego lub ich częściami, na które wskazał ustawodawca w art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. b) ustawy o podatku od towarów i usług. Wskazał, iż postęp cywilizacyjny kreuje nowe potrzeby i wymusza dostosowanie się do nich różnych dziedzin gospodarki. Efektem tego jest między innymi oferowanie przez firmy budowlane czy developerów, mieszkań, z których nabyciem wiąże się prawo do korzystania z miejsc postojowych dla samochodów osobowych. Z uwagi na zróżnicowanie potrzeb ludzkich, oferowane są także mieszkania, z którymi prawo to nie jest związane. Jeśli takie dwa rodzaje ofert odnoszą się do jednego budynku wielomieszkaniowego, to nie ma podstaw do tego, aby przyjąć, że kompleksowa dostawa lokalu mieszkalnego musi być oceniana według wersji prostszej tj. bez prawa do korzystania z miejsca postojowego. Wnioskodawca podkreślił, iż twierdzenie, że nabywcy mieszkań związanych z miejscami postojowymi w istocie uczestniczą w dodatkowej czynności, jaką jest sprzedaż prawa do korzystania z tych miejsc, nie znajduje dostatecznego uzasadnienia. W Jego ocenie nabywają oni po prostu lokal o wyższej wartości użytkowej, ze względu na możliwość łatwiejszego korzystania z posiadanych środków transportu. Lokal ten, tak jak piwnica, w której często przechowywany jest rower czy motorower, nie staje się z tego powodu lokalem użytkowym, nawet jeśli jest wyodrębniony trwałymi ścianami, zachowując funkcję pomieszczenia przynależnego do mieszkania, ułatwiającego korzystanie z niego poprzez możliwość przechowywania przedmiotów rzadziej używanych lub nienadających się do przechowywania w mieszkaniu. Miejsce postojowe w części podziemnej budynku pełni dokładnie taką samą funkcję, z tą tylko różnicą, że nie każdy nabywca mieszkania jest tą funkcją zainteresowany. Wnioskodawca wskazał, że argument, iż do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych nie jest niezbędne korzystanie z miejsca garażowego, nie wytrzymuje krytyki. Jego zdaniem tak archaiczne pojmowanie funkcji mieszkalnych zupełnie nie przystaje do współczesnego stylu życia. W związku z tym twierdzenie, iż intencją ustawodawcy było objęcie preferencyjną stawką wyłącznie tych obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, które spełniają funkcje mieszkaniowe, Wnioskodawca uważa za nietrafne.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez odpłatną dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Pod pojęciem "towarów", zdefiniowanym przez ustawodawcę w art. 2 pkt 6 ustawy, należy rozumieć rzeczy ruchome, wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Stawka podatku - w myśl art. 41 ust. 1 ustawy - wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zarówno w treści ustawy o VAT, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku.

I tak, w myśl ust. 2 powyższego artykułu, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku Nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Stosownie do ust. 12 tego artykułu, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym - zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy - rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Artykuł 41 ust. 12b ustawy stanowi, iż do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

Według ust. 12c ww. artykułu, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Stosownie do przepisu § 6 ust. 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336), stawkę podatku wymienioną w art. 41 ust. 1 ustawy obniża się do wysokości 7% również w odniesieniu do:

Z treści art. 2 pkt 12 ustawy wynika, iż przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Z unormowań zawartych w przytoczonych przepisach wynika, iż 7% stawka podatku od towarów i usług ma zastosowanie w budownictwie mieszkaniowym, zarówno objętym społecznym programem mieszkaniowym, jak i nieobjętym tym programem. Jednakże z korzystania z preferencyjnej stawki ustawodawca wyłączył m.in. dostawę lokali użytkowych.

W celu zastosowania prawidłowej stawki niezbędnym jest określenie, czy dany obiekt (lokal) jest obiektem wymienionym w art. 2 pkt 12 ustawy i jakie spełnia funkcje - mieszkalne, czy użytkowe. Z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie wskazują definicji lokalu mieszkalnego ani użytkowego, dlatego też należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 2 ust. 2 tej ustawy, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Stosownie natomiast do ust. 4 powołanego artykułu, do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".

Ustawa o własności lokali wprowadza również pojęcie nieruchomości wspólnej, określa warunki, jakim obwarowane jest jej powstanie i zasady obliczania w niej udziału. Według dyspozycji art. 3 ust. 1 tej ustawy, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Stosownie do ust. 2 wskazanego artykułu, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli.

Jednocześnie Minister Infrastruktury w § 3 pkt 14 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) określił, iż lokalem użytkowym jest jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym ww. rozporządzenia.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że garaż w części podziemnej budynku jest lokalem użytkowym.

Analiza przedstawionych wyżej przepisów prawnych prowadzi do wniosku, iż 7% stawka podatku od towarów i usług może być stosowana wyłącznie w stosunku do będących przedmiotem sprzedaży samodzielnych lokali mieszkalnych, w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Taką samą stawką preferencyjną opodatkowany jest udział w gruncie związany z lokalem mieszkalnym - jeżeli z zawartej umowy wynika, iż do tego lokalu przynależy ułamkowa część gruntu. Preferencyjna stawka podatku nie ma natomiast zastosowania do sprzedaży lokali użytkowych, czyli niepełniących funkcji mieszkalnych.

Biorąc pod uwagę fakt, iż sprzedaż pomieszczenia będącego lokalem użytkowym, służącego funkcjom innym niż mieszkaniowe, nie jest objęta preferencyjną stawką podatku, to sprzedaż jego części ułamkowej również. W konsekwencji zatem obowiązującą stawką podatku przy ich sprzedaży jest stawka 22%.

Na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku dostawy budynków i budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z tym gruntem.

Z wniosku wynika, iż zawarł Pan z developerem przedwstępną umowę na zakup lokalu mieszkalnego wraz z miejscem garażowym i komórką lokatorską, mieszczącymi się w podziemnej części budynku. Miejsce garażowe nie zostało wydzielone trwałymi ścianami, ale oznakowane jako przeznaczone wyłącznie do Pana użytku. Zgodnie z umową, w stosunku do lokalu mieszkalnego ma zostać ustanowiona odrębna jego własność i lokal ten zostanie Panu sprzedany wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu. W stosunku do miejsca postojowego i komórki lokatorskiej sprzedawca ustanowi odrębną ich własność, a Pan w ramach zawartej transakcji otrzyma udział we współwłasności tych lokali, wraz z odpowiednim udziałem w gruntach wspólnych i we współwłasności części wspólnej budynku. W ramach tego udziału będzie Pan mógł korzystać na zasadzie wyłączności z jednego oznaczonego miejsca postojowego. Strony uzgodniły, że w przypadku przedłużającego się postępowania w sprawie założenia księgi wieczystej dla lokalu garażowego, umowa sprzedaży udziału w tym lokalu wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz we współwłasności części wspólnych budynku, może zostać podpisana w formie odrębnego aktu notarialnego.

Powyższe informacje wskazują, iż sprzedawca zamierza na Pana rzecz sprzedać:

Mając na uwadze powyższe należy wskazać, iż przedmiotowa transakcja będzie dotyczyła sprzedaży dwóch odrębnych towarów: lokalu mieszkalnego i lokalu garażowego (w ułamkowej części). Wskazuje na to fakt, iż zarówno w stosunku do lokalu mieszkalnego jak i garażowego ustanowione będą odrębne ich własności, objęte odrębnymi księgami wieczystymi. W konsekwencji nie można tej transakcji traktować jako sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w pomieszczeniu przynależnym, w rozumieniu wyżej cytowanej ustawy o własności lokali. Biorąc pod uwagę treść powołanych przepisów prawa, należy zatem stwierdzić, iż sprzedaż udziału we współwłasności lokalu garażowego (użytkowego), obejmującego miejsce parkingowe oraz komórkę lokatorską, podlega opodatkowaniu stawką podstawową w wysokości 22%. Bez znaczenia przy tym jest to, czy sprzedaż lokalu mieszkalnego oraz udziału we współwłasności lokalu garażowego, następuje na podstawie jednej umowy sprzedaży objętej jednym aktem notarialnym, czy też odrębnymi.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, ul. H. Sienkiewicza 84, 15-950 Białystok, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87-100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.