ITPP1/443-97a/13/IK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 29 stycznia 2013 r. (data wpływu 4 lutego 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia momentu powstania obowiązku podatkowego dla czynności wykonywania usługi zarządu - jest prawidłowe.

W dniu 4 lutego 2013 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie m.in. określenia momentu powstania obowiązku podatkowego dla czynności wykonywania usługi zarządu.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego dla K. z dnia......... r. sygn. akt..........., Wnioskodawcy z siedzibą w G., powierzony został zarząd nieruchomością położoną w K. przy ul..... dla której Sąd Rejonowy dla K. prowadzi księgę wieczystą............... (dalej: "Nieruchomość").

Zgodnie z art. 185 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:

* zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;

* zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;

* zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego;

* bieżące administrowanie nieruchomością;

* utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;

* uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

W związku z powyższym w ramach czynności, jakie podejmuje Spółka, jako Zarządca, mieszczą się w szczególności czynności zwykłego zarządu, takie jak załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją Nieruchomości i utrzymywanie jej w niepogorszonym stanie (Spółka ponosi w związku z tym wydatki), pobieranie od najemcy czynszu w imieniu właściciela nieruchomości (dłużnika), cykliczne przekazywanie sądowi stosownego rozliczenia wpływów i wydatków związanych z obsługą Nieruchomości. Po ustaniu zarządu sądowego, które nastąpi w dacie uprawomocnienia się postanowienia sądu przysądzającego własność Nieruchomości jej nowemu nabywcy, nadwyżka wpływów nad wydatkami zostanie przekazana do depozytu sądowego, by w drodze zatwierdzonego przez sąd planu podziału zostać rozdysponowaną pomiędzy wierzycieli tak, aby pokryte zostały długi dłużnika - właściciela Nieruchomości. Nadwyżka ta powinna zostać dołączona do ceny, która będzie uzyskana za Nieruchomość. Jeżeli egzekucja ulegnie umorzeniu, nadwyżkę tę otrzyma dłużnik. Spółka uzyska natomiast zwrot poniesionych w związku z zarządem kosztów oraz wynagrodzenie za sprawowanie zarządu przyznane przez sąd, który weźmie pod uwagę przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia nakład pracy zarządcy oraz dochodowość Nieruchomości. Czy wynagrodzenie to oraz zwrot kosztów zostaną przyznane dopiero po zakończeniu zarządu, czy - częściowo - wcześniej, zależy od decyzji sądu, która do tej pory nie nastąpiła. Wypłata wynagrodzenia i zwrotu kosztów odbywać się będzie poprzez potrącenie ich z sumy dochodów osiągniętych z Nieruchomości i wpłaconych przez najemcę na konto bankowe Zarządcy. Do tego czasu dochody z Nieruchomości w części pokrywają wydatki bezpośrednio związane z Nieruchomością (np. ubezpieczenie, monitoring Nieruchomości), podczas gdy zasadnicza ich część oczekuje na rozliczenie (poprzez zasądzenie przez sąd wynagrodzenia dla Zarządcy i zwrotu kosztów; pozostała wartość dochodów z Nieruchomości będzie podlegała przekazaniu do depozytu sądowego).

Ponadto Spółka wskazuje, iż w z związku z objęciem zarządu nad Nieruchomością położoną w K. (sama posiada siedzibę w G.) postanowiła powierzyć innemu podmiotowi ("Administratorowi"), profesjonalnie świadczącemu usługi zarządzania nieruchomościami, zarząd nad Nieruchomością. W związku z powyższym Wnioskodawca zawarł umowę, w ramach której Administrator zobowiązał się do wykonywania następujących czynności:

* zawierania i wypowiadania w imieniu Zarządcy umów najmu i dzierżawy lokali znajdujących się na Nieruchomości po uprzednich konsultacjach i uzyskaniu pisemnej zgody Zarządcy,

* rozliczania najemców z wpłacanych czynszów i opłat związanych z eksploatacją Nieruchomości,

* dochodzenia wszelkich odszkodowań związanych z Nieruchomością,

* prowadzenia rejestru lokali i najemców,

* prowadzenia dla każdego lokalu teczki, zawierającej wszelkie dokumenty dotyczące tego lokalu, w szczególności umowy, korespondencję i protokoły zdawczo-odbiorcze,

* zawierania w imieniu Zarządcy umów na dostarczanie do Nieruchomości mediów i innych umów związanych z administracją Nieruchomości,

* sporządzania i archiwizowania dokumentacji związanej z zarządem Nieruchomością,

* sporządzania sprawozdań, o których mowa w art. 937 k.p.c. w terminach wskazanych przez sąd.

Administrator zobowiązał się zatem do podejmowania decyzji i dokonywania czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej Nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji Nieruchomości, w tym bieżącego administrowania Nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania Nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w Nieruchomość.

Poza wydatkami na wynagrodzenie Administratora Spółka ponosi w szczególności następujące koszty pośrednio związane z zarządem Nieruchomością:

* wynagrodzenie pracownika, zajmującego się sprawami dotyczącymi Nieruchomości (nie pracującego bezpośrednio w tej Nieruchomości, tylko w siedzibie Zarządcy),

* wynagrodzenie członka zarządu, odpowiedzialnego między innymi za zarząd Nieruchomością koszty delegacji służbowych związanych z zarządem Nieruchomością,

* koszty porad podatkowoprawnych, związanych z zarządem Nieruchomością,

* wydatki ogólne (prowizje bankowe, prowadzenie ksiąg, wynajem powierzchni biurowej, opłaty pocztowe).

Spółka jako Zarządca dokonuje również wydatków bezpośrednio związanych z Nieruchomością m.in.:

* ubezpieczenie Nieruchomości,

* założenie systemu alarmowego,

* usługi monitoringu Nieruchomości.

W dniu 25 czerwca 2012 r. Spółka złożyła wniosek o udzielenie interpretacji przepisów prawa podatkowego w związku z niniejszą sprawą, w wyniku czego otrzymała trzy interpretacje: z dnia 4 września 2012 r. oraz z dnia 25 września 2012 r. W interpretacjach tych stanowisko Spółki zostało uznane za prawidłowe (w interpretacjach z 25 września organ odstąpił w związku z tym od wyrażenia własnego stanowiska).

W zakresie podatku od towarów i usług wynika z nich w szczególności, że:

Niniejszy wniosek podyktowany jest koniecznością wyjaśnienia zagadnień, które nie zostały objęte wnioskiem poprzednim, w szczególności dotyczących momentów powstania obowiązków podatkowych oraz skutków podatkowych zasądzenia postanowieniem sądu - obok wynagrodzenia - zwrotu kosztów, czego wcześniej Spółka nie przewidziała.

W związku z powyższym postawiono następujące pytanie oznaczone nr 4:

Jaki jest moment powstania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług w związku z wykonaniem wobec dłużnika-właściciela Nieruchomości usługi zarządu.

Prezentując własne stanowisko w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego - w zakresie pytania oznaczonego we wniosku numerem 4 - Spółka wskazuje, że jak wynika z udzielonej Spółce interpretacji z 4 września 2012 r., przychody z najmu Nieruchomości w całości powinny być fakturowane przez Spółkę jako jej zarządcę. W związku z tym powstanie u niej z tego tytułu obowiązek podatkowy, przy czym moment jego powstania rozpoznać należy na podstawie art. 19 ust. 13 pkt 4 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm., dalej "UPTU"), zgodnie z którym obowiązek podatkowy w przypadku usług m.in. najmu powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze.

Z kolei wynagrodzenie Spółki jako zarządcy powinno być fakturowane przez nią - zgodnie z interpretacją z 4 września 2012 r. -ze wskazaniem dłużnika jako nabywcy, przy czym w celu ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego zastosować należy art. 19 ust. 1, 4 i 5 UPTU, czyli zasady ogólne - a więc obowiązek ten powstanie w momencie wykonania usługi, względnie wystawienia faktury lub faktury za częściowe wykonanie. W praktyce zdaniem Spółki za moment częściowego wykonania usługi uznać można upływ każdego okresu rozliczeniowego, zgodnego z postanowieniem sądu (jak zostało zaznaczone wcześniej, sąd nie jest związany ani żadnymi terminami co do wydawania postanowień dotyczących wynagrodzenia zarządcy, ani co do ustalania terminów wypłaty wynagrodzeń). Gdyby na przykład sąd wydał postanowienie w początkowym okresie sprawowania zarządu, uznając, że wynagrodzenie powinno wynosić X zł miesięcznie, to usługę zarządu należałoby uznać za ciągłą i uiszczać podatek co miesiąc. Tego jednak w przypadku Spółki sąd nie zrobił - do chwili wysłania niniejszego wniosku żadne postanowienie w sprawie wynagrodzenia zarządcy nie zostało wydane. Jeżeli więc sąd będzie co jakiś czas (np. co rok) wydawać postanowienie ustalające wynagrodzenie za miniony okres (albo jeżeli wyda tylko jedno po zakończeniu sprawowania zarządu), to obowiązek w podatku od towarów i usług powstawać będzie po uprawomocnieniu się postanowienia (wówczas bowiem nastąpi wykonanie usługi w minionym okresie). Za wykonanie usługi należy tu bowiem, zdaniem Spółki, uważać zatwierdzenie przez sąd sposobu prowadzenia zarządu (i w konsekwencji przyznanie wynagrodzenia). Jeżeli z kolei sąd uzna w przyszłości, że od danego dnia zarządca może pobierać ustalone wynagrodzenie co miesiąc w kolejnych miesiącach sprawowania zarządu, to znaczy, że zatwierdził sposób prowadzenia zarządu ze skutkiem na przyszłość (wówczas również powstaje usługa ciągła). Jeżeli z kolei sąd nakaże wypłacać nie wynagrodzenie, lecz zaliczki na wynagrodzenie w ustalonych okresach (do rozliczenia po zakończeniu zarządu), to stosować trzeba będzie art. 19 ust. 11 UPTU (obowiązek powstawać wówczas będzie po otrzymaniu każdej zaliczki).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Końcowo, informuje się, że w kwestii, dotyczącej obowiązku udokumentowania fakturą wydatków poniesionych w związku z wykonywaniem usługi zarządu zleconej przez sąd, wydano odrębne rozstrzygnięcie znak ITPP1/443-97b/13/IK.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.