ITPP1/443-928/10/DM - Zasady dokumentowania opłat pobieranych przez wspólnotę mieszkaniową od właścicieli lokali z tytułu należności funduszu remontowego, wynagrodzenia zarządcy, utrzymania części wspólnych nieruchomości, a także należności za media.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 17 września 2010 r. (data wpływu 21 września 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie dokumentowania czynności wykonywanych przez Wspólnotę - jest nieprawidłowe.

W dniu 21 września 2010 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie dokumentowania czynności wykonywanych przez Wspólnotę.

W złożonym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wspólnota, którą tworzą właściciele ośmiu lokali użytkowych, jest od dnia 1 stycznia 2010 r. zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i składa deklaracje VAT-7. Zakres działania Wspólnoty obejmuje zarząd nieruchomością wspólną, czyli częściami budynków i urządzeniami, które nie służą wyłącznie właścicielom lokali. Wspólnota ma podpisane umowy m.in. na zakup mediów, a całkowite koszty rozliczane są na poszczególne lokale. Rozliczenie odbywa się proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości wspólnej i nie jest pobierana marża. Wspólnota pobiera od członków opłaty z tytułu funduszu remontowego, wynagrodzenia zarządcy, utrzymania części wspólnych, a także z tytułu mediów (ogrzewanie, podgrzewanie wody, zużycie wody do podgrzania, zimna woda, abonament wodomierza, oświetlenie zewnętrzne). Z tytułu powyższych opłat, Wspólnota wystawia faktury VAT na rzecz swoich członków będących również podatnikami podatku od towarów i usług, deklarując we właściwym urzędzie skarbowym podatek należny i odliczając naliczony. Każdy z członków Wspólnoty, otrzymuje w miesiącu dwie faktury VAT, jedną obejmującą opłaty z tytułu funduszu remontowego, wynagrodzenia zarządcy, utrzymania części wspólnych (wszystkie świadczenia z wykazaną 22% stawką podatku) i drugą z tytułu mediów, również z zastosowaniem 22% stawki podatku, a jedynie odnośnie zużycia wody do podgrzania, zimnej wody, abonamentu wodomierza - przy uwzględnieniu stawki 7%. Jeśli dany lokal jest wynajęty przez właściciela, Wspólnota, zgodnie ze stosowną uchwałą właścicieli, wystawia faktury VAT za media bezpośrednio na rzecz najemcy, co do zasady również podatnika podatku od towarów i usług. Faktury VAT obejmujące opłaty z tytułu funduszu remontowego, wynagrodzenia zarządcy, utrzymania części wspólnych, w każdym przypadku wystawiane są na rzecz właściciela lokalu.

W związku z powyższym w złożonym wniosku zadano następujące pytanie.

Czy w opisanym stanie faktycznym Wspólnota prawidłowo wystawia faktury VAT z tytułu pobieranych opłat.

Zdaniem Wnioskodawcy, zasady funkcjonowania Wspólnoty wynikają z przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z którą właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Wspólnota nabywa wszelkie usługi we własnym imieniu, lecz na rzecz osób trzecich jakim są jej członkowie (najemcy lokali) i obciążenie tych osób kosztami jest świadczeniem usług na rzecz tych osób, które są ostatecznymi beneficjentami świadczeń. Nie ma znaczenia, czy środki otrzymane od ostatecznego beneficjenta usługi odpowiadają poniesionym kosztom. Wspólnota zauważa, że finalnym nabywcą towarów i usług świadczonych przez podmioty przykładowo dostarczające wodę, ogrzewanie, prąd, usługi administrowania jest nie Wspólnota, a każdy z jej członków z osobna (ewentualnie najemca lokalu). A zatem od Wspólnoty, jako od podatnika dokonującego zakupu towarów i usług od podmiotu zewnętrznego, każdy jej członek (lub najemca lokalu od członka) nabywa usługę. Zatem zakup przez Wspólnotę usług służących zaspokajaniu potrzeb każdego z członków Wspólnoty (najemców) powinien być refakturowany ze wszystkimi konsekwencjami wynikającymi z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Wspólnota przywołuje pogląd doktryny zgodnie, z którym wspólnota nie kupuje mediów, które dostarczane są do lokali dla siebie, lecz działa w imieniu właścicieli, a zatem tylko pośredniczy w zakupie mediów, "odsprzedając" je poszczególnym właścicielom i rozliczając się z nimi "po kosztach". Uznanie takich zdarzeń za usługę daje świadczącemu (Wspólnocie) pełne prawo, a nawet obowiązek zastosowania przepisów właściwych dla tego rodzaju usługi. Wspólnota, zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, jest zobowiązana dokumentować świadczenie usług wystawiając fakturę VAT nabywcom towarów i usług. Zatem zdaniem Wspólnoty, w opisanym stanie faktycznym Wspólnota prawidłowo wystawia faktury VAT z tytułu pobieranych opłat. Potwierdzeniem powyższego jest wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 marca 2009 r. sygn. akt I FSK 88/08.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z art. 7 ust. 1 cyt. ustawy wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Natomiast art. 8 ust. 1 ww. ustawy stanowi, iż przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

Przez sprzedaż natomiast, w myśl art. 2 pkt 22 cyt. ustawy, rozumieć należy odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

Stosownie do art. 106 cyt. ustawy podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Należy również zauważyć, że zgodnie z treścią art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Jednostka powstała w oparciu o powyższy przepis, posiada określoną strukturę organizacyjną, w skład której wchodzą (tworzą ją właściciele lokali, zobowiązani do określonych zachowań i czynności wynikających z ustawy). Wymieniona ustawa określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną.

Z art. 13 powołanej ustawy wynika, że właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, przez którą rozumie się jedynie grunt oraz część budynku i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom lokali (np. klatki schodowe, parkingi, instalacje energetyczne itd.).

Natomiast art. 14 cyt. ustawy wskazuje, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Drugi rodzaj wydatków ponoszonych przez właścicieli lokali, to wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali, np. koszty zużytej energii cieplnej, wody czy wywozu nieczystości.

Wspólnota, a więc jej członkowie są nabywcami mediów, które pokrywane są z zaliczek pobieranych od członków wspólnoty zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Należy podkreślić, że wspólnota, która nabywa media oraz inne usługi od dostawców, pobiera od właścicieli lokali będących członkami tej wspólnoty opłaty tytułem dostarczonych usług. Wpłaty te stanowią zatem partycypację kosztach wspólnoty przez jej członków.

Mając na uwadze powyższą analizę przepisów należy stwierdzić, że przyjęty sposób rozliczania kosztów zarządu nieruchomością nie daje podstaw do postawienia tezy, że zaliczki (kwoty) wpłacane przez członków wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali, stanowią wynagrodzenie za czynności wykonywane przez wspólnotę na rzecz jej członków. Zaliczki te stanowią jedynie partycypację w kosztach jednostki organizacyjnej - wspólnoty mieszkaniowej - przez jej członków. Wspólnota, a więc jej członkowie, nie dokonują sprzedaży, w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, na rzecz samych siebie również jeżeli dotyczy to wyodrębnionych lokali, a nie części wspólnej, poprzez zapłatę zaliczek (kwot) z tytułu kosztów związanych z utrzymaniem własnych lokali, np. z tytułu opłat za media. Stroną umowy o dostawę mediów co do zasady jest wspólnota mieszkaniowa, reprezentowana przez zarząd.

Z powyższego wynika, że wewnętrzne rozliczenia między wspólnotą, a jej członkami nie spełniają ani definicji dostawy towarów, ani definicji świadczenia usług, w związku z tym nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji powyższego wspólnota mieszkaniowa w zakresie czynności zarządzania i utrzymania nieruchomości wspólnej oraz pobierania zaliczek od członków wspólnoty z tytułu utrzymania poszczególnych lokali (tekst jedn. czynności mających charakter partycypacji w kosztach jednostki organizacyjnej wspólnoty mieszkaniowej) nie jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Natomiast czynności wykonywane przez wspólnotę, wykraczające poza zakres obowiązkowego zarządu określonego w ustawie o własności lokali, na podstawie odrębnych umów cywilnoprawnych, są dostawą towarów lub świadczeniem usług, w stosunku do których mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Z punktu widzenia przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wspólnota jest jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej mogącą posiadać podmiotowość podatkową, natomiast obciążanie kosztami mediów osób niebędących członkami wspólnoty stanowi czynność wykraczającą poza zakres obowiązkowego zarządu określonego w ustawie o własności lokali, należącymi do kategorii czynności opodatkowanych w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. A zatem podejmując te czynności wspólnota działa w tym zakresie w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i czynności te podlegają opodatkowaniu wg stawek właściwych dla danego towaru lub usługi.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wspólnotę, będącą zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, tworzą właściciele ośmiu lokali użytkowych. Wspólnota ma zawarte umowy z dostawcami na dostawę mediów. Wspólnota dokonuje stosownych obciążeń na rzecz swoich członków. Ponadto w sytuacji, gdy lokal jest wynajęty przez właściciela (członka Wspólnoty), na mocy zawartej uchwały, bezpośrednie rozliczenie za media dokonywane jest przez Wspólnotę z najemcą lokalu.

Biorąc pod uwagę przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz przywołane przepisy wskazać należy, że Wspólnota, a więc jej członkowie nie dokonują sprzedaży w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług na rzecz samych siebie (zarówno w odniesieniu do wyodrębnionych lokali, a także części wspólnych). Zatem w zakresie obciążania wyłącznie swoich członków funduszem remontowym, wynagrodzeniem zarządcy, utrzymaniem części wspólnych, jak również dostarczaniem mediów do poszczególnych lokali, Wspólnota nie działa w tym zakresie w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, tym samym nie dokonuje odpłatnej dostawy towarów, ani też odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Wspólnota nie wykonuje bowiem czynności na rzecz osób trzecich, lecz dla samej siebie - jest to tzw. zużycie wewnętrzne członków Wspólnoty. W związku z powyższym brak jest uzasadnienia dla opodatkowania tych czynności podatkiem od towarów i usług. Tak więc Wspólnota zarówno w części dotyczącej pokrycia kosztów utrzymania nieruchomości dotyczących wyodrębnionych lokali, jak również w części związanej z nieruchomością wspólną, nie powinna wystawiać faktur VAT na rzecz członków Wspólnoty, niezależnie od tego jaki jest ich status podatkowy.

Należy jednak wskazać, że czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w opisanym stanie faktycznym wystąpią z tytułu świadczeń dokonanych na rzecz osób trzecich (niebędących członkami Wspólnoty). A zatem, jeżeli Wspólnota dokonuje bezpośredniego rozliczenia za zużyte media z najemcą lokalu na podstawie stosownych porozumień, to w zakresie dostawy mediów na rzecz osoby trzeciej czynność ta, jako określona w art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu tym podatkiem. W związku z powyższym uwzględniając, iż jak wskazano we wniosku najemca jest podatnikiem podatku od towarów i usług, Wspólnota jest zobowiązana udokumentować ww. czynność fakturą VAT, zgodnie z art. 106 ust. 1 powołanej ustawy.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87-100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.