ITPP1/443-814/08/BJ

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 4 września 2008 r., (data wpływu 8 września 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz jej wieczystego użytkownika - jest nieprawidłowe.

W dniu 8 września 2008 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz jej wieczystego użytkownika.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Użytkownik wieczysty gruntu wystąpił do gminy o wykupienie nieruchomości na własność. Przedmiotowa nieruchomość znajduje się wg. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową na terenie gminy. Urząd zlecił wykonanie operatu szacunkowego. Rzeczoznawca oszacował nieruchomość stanowiącą różnicę pomiędzy wartością rynkową prawa własności i wartością rynkową prawa wieczystego użytkowania gruntu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy oszacowana wartość przez rzeczoznawcę majątkowego zawiera w sobie podatek VAT, czy należy tę wartość powiększyć o obowiązujący podatek VAT przy sprzedaży nieruchomości wieczystemu użytkownikowi gruntu.

Zdaniem Wnioskodawcy, wycena nieruchomości i sporządzanie przez rzeczoznawcę majątkowego jej operatu szacunkowego dokonana jest w kwocie nie obejmującej kwoty podatku od towarów i usług. Wartość rynkowa określona w operacie szacunkowym nie jest tożsama z jej ceną sprzedaży. Za wartość rynkową uważa się wartość nieruchomości określoną bez uwzględniania kosztów sprzedaży lub kupna oraz podatków związanych z transakcją (europejskie standardy wyceny). Poza kompetencjami rzeczoznawcy majątkowego pozostają sprawy związane z ustaleniem ceny oraz naliczeniem podatku od towarów i usług. Nie jest on też uprawniony do oceny czy dana czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Potwierdzeniem takiego stanowiska jest zapis w § 11 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który stanowi, iż przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości w podejściu dochodowym nie można uwzględnić cyt. "amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości". Ponadto ceny transakcyjne nieruchomości uwzględniane przy określeniu wartości rynkowej w podejściu porównawczym powinny być stosowane w wycenie bez uwzględnienia ww. podatków, czego potwierdzeniem jest pismo Dyrektora Departamentu Nieruchomości i Planowania Przestrzennego Ministerstwa Infrastruktury z dnia 6 marca 2008 r. Gmina zobowiązana jest ustalić cenę nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży na podstawie jej wartości rynkowej, co wynika z art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603). Stosownie do ustawy o podatku od towarów i usług z dniem 1 maja 2004 r. wprowadzono opodatkowanie gruntów budowlanych stawką VAT w wysokości 22%. Zatem wartość rynkową nieruchomości (grunt budowlany) wskazaną przez rzeczoznawcę majątkowego należy powiększyć o 22% VAT. Zdaniem Wnioskodawcy, dopiero wówczas stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy, będzie ona całkowitą kwotą, której żąda gmina od nabywcy gruntu. Ponadto w operacie szacunkowym dotyczącym przedmiotowej sprawy zawarta jest klauzula: ustalona wartość rynkowa nie jest zwiększona o sumę odpowiadającą podatkom i opłatom, jakie potencjalny nabywca nieruchomości będzie zobowiązany zapłacić w związku z jej nabyciem. Zdaniem Wnioskodawcy jest to jednoznaczne z faktem, że wycena nieruchomości powinna być dokonana w kwocie netto.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) - zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zgodnie z art. 32 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej wygasa z mocy prawa uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego.

Sprzedaż na podstawie art. 32 ustawy o gospodarce nieruchomościami, prawa własności gruntów objętych prawem użytkowania wieczystego, na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług należy traktować jako dostawę towarów gdyż grunty, zgodnie z art. 2 pkt 6, są towarami w rozumieniu przepisów tej ustawy.

Zatem w przypadku sprzedaży przez Gminę opisanego we wniosku prawa własności gruntu na rzecz użytkownika wieczystego, w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami, mamy do czynienia z czynnością podlegającą opodatkowaniu na zasadach ogólnych, wg stawki 22% na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, gdyż zwolniona jest jedynie dostawa terenów niezabudowanych innych niż budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę (art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy o podatku od towarów i usług).

Stosownie do treści art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 20-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. W myśl ust. 4 tego artykułu obrót pomniejsza się o kwoty udokumentowanych, prawnie dopuszczalnych i obowiązujących rabatów (bonifikat, opustów, uznanych reklamacji i skont), a także wartość kwot wynikających z dokonanych korekt faktur. Udzielenie więc bonifikaty pomniejsza obrót, czyli podstawę opodatkowania.

Zgodnie z art. 67 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. Natomiast w myśl art. 69 tej ustawy na poczet nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

Stosownie z art. 106. ust. 1 ustawy podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Zatem faktura VAT dokumentująca sprzedaż prawa własności gruntów objętych prawem użytkowania wieczystego powinna obejmować kwotę należną z tytułu sprzedaży przedmiotowego gruntu powiększoną o należny podatek VAT, stanowiącą różnicę pomiędzy wartością nieruchomości gruntowej a wartością posiadanego przez nabywcę prawa użytkowania wieczystego.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca ustalił wartość należną z tytułu sprzedaży jako różnicę wartości rynkowej nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego. Zgodnie z art. 2 pkt 27b ustawy o podatku od towarów i usług, przez wartość rynkową - rozumie się całkowitą kwotę, jaką, w celu uzyskania w danym momencie danych towarów lub usług, nabywca lub usługobiorca na takim samym etapie sprzedaży jak ten, na którym dokonywana jest dostawa towarów lub świadczenie usług, musiałby, w warunkach uczciwej konkurencji, zapłacić niezależnemu dostawcy lub usługodawcy na terytorium kraju; w przypadku gdy nie można ustalić porównywalnej dostawy towarów lub świadczenia usług, przez wartość rynkową rozumie się:

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy, należy stwierdzić, iż kwota należna z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości ustalona w oparciu o różnicę wartości rynkowej nieruchomości i wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego, będzie również wartością rynkową, która zgodnie z art. 2 pkt 27b ustawy, stanowi całkowitą kwotę z tytułu sprzedaży.

Wartość rynkowa jako cena sprzedaży nieruchomości nie stanowi podstawy do opodatkowania dostawy, gdyż podatek od towarów i usług, już się w niej zawiera.

Dodatkowo należy zauważyć, że organy podatkowe nie mają prawa ingerować w zawierane umowy i przyjęty w nich sposób rozliczeń pomiędzy kontrahentami, chyba że postanowienia umów naruszają przepisy podatkowe, co może być stwierdzone jedynie w trakcie przeprowadzonego przez organ pierwszej instancji postępowania podatkowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej - powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem

skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.