ITPP1/443-662/08/MN

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 18 lipca 2008 r. (data wpływu 25 lipca 2008 r.) uzupełnionym pismem z dnia 6 października 2008 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania usług najmu lokali mieszkalnych, w skład których wchodzi czynsz i inne opłaty - jest prawidłowe.

W dniu 25 lipca 2008 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania usług najmu lokali mieszkalnych, w skład których wchodzi czynsz i inne opłaty.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Pomiędzy TBS, czynnym podatnikiem VAT a Zarządcą zawarto umowę o zarządzanie lokalami mieszkalnymi, gdzie z § 10 pkt 7a wynika, że rozliczenie mediów, o których mowa w § 2 pkt 13 odbywa się bezpośrednio z najemcami lokalu z pominięciem Zlecającego.

TBS obciążony jest fakturą w wysokości czynszu wystawioną przez Zarząd (czynsz objęty jest zwolnieniem od podatku od towarów i usług) oraz rachunkiem wystawionym przez wspólnoty mieszkaniowe za zużyte przez najemców media.

Następnie TBS wykonuje usługę w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek i pobiera opłaty za używanie lokalu mieszkalnego składające się z czynszu i innych opłat. W tej sytuacji wszelkie opłaty od najemcy wliczane są do podstawy opodatkowania z tytułu świadczenia usług podstawowych i zwolnione z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto w uzupełnieniu do wniosku wskazano, iż świadczone przez Spółkę usługi w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych mieszczą się w grupowaniu PKWiU 70.20.11. i lokale te są wynajmowane wyłącznie na cele mieszkalne.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w opisanej sytuacji można zastosować zwolnienie od podatku od towarów i usług od całej usługi.

Zdaniem Wnioskodawcy wszelkie opłaty wliczane są do podstawy opodatkowania z tytułu świadczonej usługi podstawowej - najmu i zwolnieniem od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług objęta jest usługa w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, na którą składa się czynsz i inne opłaty. Z umów najmu wynika, że Powiat oddaje do używania lokal mieszkalny na podstawie art. 5 ustawy z dnia 21 lipca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Najemca zobowiązuje się do utrzymania lokalu we właściwym stanie technicznym, tzn. m.in. w czystości i odpowiedniej temperaturze, do czego niezbędne są media wykorzystujące infrastrukturę techniczną budynku. W powołanej ustawie mówi się o obowiązku zapłaty i innych opłat za używanie lokalu, zwłaszcza za zużyte media. Mamy więc tu do czynienia z usługą najmu, w której za używanie lokalu najemca będzie wnosił opłaty z tytułu czynszu i inne opłaty (art. 8a ust. 1 i 6 ww. ustawy). Na podstawie zawartej umowy o zarządzanie, w miejsce Powiatu - do rozliczeń należności wchodzi TBS, który wykonuje usługę w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek i pobiera opłaty za używanie lokalu mieszkalnego składające się z czynszu i innych opłat.

Gdyby nie takie rozwiązanie, należałoby podnieść opłatę dla najemcy, doliczając do wartości zużytych przez nich mediów w kwocie brutto - podatek od towarów i usług w wysokości 22% - chroniąc dochód TBS lub generować stratę w TBS poprzez wydzielanie z wartości zużytych przez najemców mediów kwoty netto i VAT, z czego TBS otrzymałby tylko netto, bowiem VAT należy odprowadzić do urzędu skarbowego. Drugie rozwiązanie naraża zarządzającego Spółką na zarzut niegospodarności, pierwsze rozwiązanie jest nie do przyjęcia z przyczyn społecznych. Najemcami są głównie osoby o niskich dochodach i trudnej sytuacji życiowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) opodatkowaniu podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez świadczenie usług zgodnie z art. 8 ust. 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Podstawowa stawka podatku, zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, wynosi 22%, z zastrzeżeniem art. 41 ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy.

Oznacza to, że wymienioną wyżej stawkę należy stosować, jeżeli brak jest przepisu szczególnego określającego obniżoną stawkę podatku lub zwolnienie od podatku, przy czym przepisy takie zawiera zarówno ustawa, jak też rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku od towarów i usług usługi wymienione w załączniku nr 4 do ustawy obejmującym "Wykaz usług zwolnionych od podatku". Pod poz. 4 tego załącznika wymieniono usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe PKWiU ex 70.20.11.

Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze, mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych i usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Zatem przedmiotem opodatkowania jest skategoryzowana usługa, nie zaś zbiór wyodrębnionych w jej ramach usług. Wobec powyższego podstawą opodatkowania w przedmiotowej sprawie jest wartość usługi najmu lokalu.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawca świadczy usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, sklasyfikowane wg PKWiU w grupowaniu 70.20.11, za co pobiera opłaty składające się z czynszu oraz innych opłat (np. media). Mediami tymi wspólnoty mieszkaniowe obciążają Wnioskodawcę rachunkami, natomiast czynszem Wnioskodawca obciążany jest przez Zarząd Powiatu na podstawie faktur. Ponadto przedmiotowe lokale są wynajmowane na cele wyłącznie mieszkaniowe.

W świetle cytowanych wyżej przepisów oraz przedstawionego stanu faktycznego, stwierdza się, iż wydatki za dostawę mediów do poszczególnych lokali obowiązani są pokryć korzystający z lokali, czyli najemcy tych lokali. Opłaty za dostarczone media w sytuacji, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów, stanowią obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu świadczenia przez Wnioskodawcę usług najmu na rzecz lokatorów. Zatem ww. wydatki są świadczeniem należnym Wynajmującego z tytułu umowy najmu lokali, a nie z tytułu odsprzedaży czy przeniesienia na najemców kosztów mediów. Tym samym wydatki za media stanowiące obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu świadczenia przez Wnioskodawcę usług najmu będą opodatkowane stawką właściwą dla świadczonych usług najmu.

Reasumując, w odniesieniu do należnych od najemców opłat za czynsz oraz media - ściśle związanych z usługą najmu, ma zastosowanie przepis art. 43 ust. 1 pkt 1 w związku z pozycją 4 załącznika nr 4 do ustawy, przewidujący zwolnienie usług najmu lokali mieszkalnych na własny rachunek na cele mieszkaniowe, sklasyfikowanych w grupowaniu PKWiU 70.20.11.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej - powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.