ITPP1/443-459/11/BK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 24 marca 2011 r. (data wpływu 29 marca 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wysokości stawki podatku VAT przy sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych wraz z miejscami postojowymi - jest prawidłowe.

W dniu 29 marca 2011 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wysokości stawki podatku VAT przy sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych wraz z miejscami postojowymi.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca zamierza zrealizować inwestycję budowlaną, polegającą na budowie budynku mieszkalno-usługowego z parkingiem podziemnym (parter - powierzchnia z usługami - usługi nieuciążliwe, trzy kondygnacje przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną). Miejsca postojowe dla samochodów wraz pomieszczeniami wspomagającymi będą zlokalizowane w jednym pomieszczeniu, stanowiącym parking podziemny. Parking podziemny będzie przedmiotem współwłasności wszystkich lokatorów, jako część wspólna budynku. Miejsca postojowe nie będą wydzielone od siebie ścianami ani innymi trwałymi przegrodami. Zaprojektowanie miejsc parkingowych pod budynkiem jest niezbędne ze względów funkcjonalnych, gdyż z uwagi na usytuowanie budynku oraz wielkość działki gruntu brak jest możliwości zapewnienia miejsc postojowych na zewnątrz budynku. Po wybudowaniu budynku Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży lokali mieszkalnych i lokali usługowych. Przedmiotem umowy sprzedaży będą lokale mieszkalne/usługowe wraz z udziałem w części wspólnej budynku i innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz w prawie własności gruntu. Dodatkowo, w umowie sprzedaży poszczególnych lokali strony zawrą postanowienia, na podstawie których dokonają podziału do korzystania nieruchomości wspólnej (podział quad usum części wspólnych budynku) w ten sposób, że każdoczesnemu właścicielowi lokalu mieszkalnego/użytkowego przysługiwać będzie w ramach udziału w prawie własności gruntu i we własności budynku prawo do wyłącznego i nieodpłatnego korzystania z konkretnego miejsca postojowego wraz z pomieszczeniem wspomagającym, usytuowanego na parkingu podziemnym. Z powyższego prawa będą korzystali wszyscy właściciele lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych, gdyż zarówno lokale mieszkalne, jak i użytkowe można będzie nabyć wyłącznie ze stanowiskiem postojowym na parkingu podziemnym. Oznacza to, że miejsca postojowe nie będą przedmiotem odrębnego obrotu. Wnioskodawca będzie początkowo zawierał umowy przedwstępne sprzedaży lokali, a następnie, po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku umowy ostateczne przenoszące własność lokali wraz z udziałami części wspólnej budynku. Cena sprzedaży będzie w umowie oznaczona jako konkretna kwota brutto, bez rozbicia na kwotę netto i podatek VAT. Wnioskodawca wystawi poszczególnym nabywcom faktury VAT, w których do całego przedmiotu umowy zostanie zastosowana jednolita stawka podatku VAT:

* 8% w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego,

* 23% w przypadku sprzedaży lokalu usługowego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalno-usługowym na rzecz osoby fizycznej wraz z udziałem w części wspólnej tego budynku i innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali, przy jednoczesnym założeniu, że każdy z właścicieli lokali będzie korzystał z oznaczonego miejsca postojowego w parkingu podziemnym zgodnie postanowieniami umowy dotyczącej podziału do używania części wspólnej budynku, będzie opodatkowana jednolitą 8% stawką podatku. Natomiast sprzedaż lokalu usługowego w budynku mieszkalno-usługowym wraz z udziałem w części wspólnej tego budynku i innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali, przy jednoczesnym założeniu, że każdy z właścicieli lokali będzie korzystał z oznaczonego miejsca postojowego w parkingu podziemnym zgodnie z postanowieniami umowy dotyczącej podziału do używania części wspólnej budynku, będzie opodatkowana jednolita 23% stawką podatku.

W opisanym przypadku parking podziemny stanowi fragment powierzchni budynku, należący do części wspólnych budynku, będących przedmiotem współwłasności wszystkich współwłaścicieli. Zgodnie z uzgodnieniami poczynionymi pomiędzy Wnioskodawcą z wszystkim nabywcami lokali, strony umawiają się w ramach zasady swobody umów, iż dokonują umownego podziału do używania (podział quoad usum) części wspólnych budynku w ten sposób, iż właścicielom poszczególnych lokali przysługuje uprawnienie do zaparkowania samochodu na konkretnie oznaczonym miejscu postojowym w parkingu podziemnym (na tzw. kopercie). Takie miejsce postojowe nie jest wyodrębnione ścianami, zatem nie jest pomieszczeniem i nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności. Powyższe stanowisko potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W myśl art. 8 ust. 1 cyt. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

W myśl przepisu art. 5a ww. ustawy towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów i usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Stosownie do treści art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie natomiast z art. 146a ustawy, wprowadzonym na mocy art. 19 ustawy z dnia 26 listopada 2010 r. o zmianie niektórych ustaw związanych z realizacją ustawy budżetowej (Dz. U. Nr 238, poz. 1578), zmienionym treścią art. 9 pkt 1 ustawy z dnia 16 grudnia 2010 r. o zmianie ustawy o finansach publicznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 257, poz. 1726), w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f

Stawkę podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, stosuje się - w myśl ust. 12 wskazanego artykułu - do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, zgodnie z ust. 12a tego artykułu, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

W myśl ust. 12c powołanego artykułu, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Według art. 2 pkt 12 ustawy, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11.

W celu zastosowania prawidłowej stawki niezbędnym jest zatem określenie, czy dany obiekt jest obiektem wymienionym w art. 2 pkt 12 ustawy i jakie spełnia funkcje - mieszkalne czy użytkowe. Z uwagi na fakt, iż ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niniejszej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, dlatego też należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ww. ustawy samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Stosownie natomiast do ust. 4 powołanego artykułu do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".

Ustawa o własności lokali wprowadza również pojęcie nieruchomości wspólnej, określa warunki, jakim obwarowane jest jej powstanie i zasady obliczania w niej udziału.

Według art. 3 ust. 1 powyższej ustawy, w razie wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Jednakże stosownie do ust. 2 ww. artykułu nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli.

Z powyższego wynika więc, iż miejsce postojowe znajdujące się w podziemnej części budynku mieszkalnego jest częścią nieruchomości wspólnej. Nie ma możliwości nabycia prawa do korzystania z miejsca postojowego w oderwaniu do nabycia samego lokalu mieszkalnego, jako że miejsca postojowe nie są w opisanym przypadku samodzielnymi lokalami użytkowymi, nie stanowią wydzielonych trwałymi ścianami izb w obrębie jednego budynku. Nie można również nabyć w oderwaniu od lokalu mieszkalnego części wspólnych budynku mieszkalnego.

Zatem, jeżeli w ramach jednej nieruchomości następuje sprzedaż na odrębną własność lokalu mieszkalnego bądź użytkowego wraz ze stosownym udziałem w jej częściach wspólnych, w ramach którego określono sposób korzystania z części nieruchomości wspólnej w ten sposób, że przydzielono nabywcy prawo do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego, to sprzedaż ta ma charakter jednej transakcji i na podstawie art. 41 ust. 2 w związku z art. 146a w powiązaniu z art. 41 ust. 1 pkt 12 ustawy podlega opodatkowaniu 8% stawką podatku VAT i odpowiednio stawkę określoną w art. 41 ust. 1, tj. 23%.

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, że Wnioskodawca zamierza zrealizować inwestycję budowlaną polegającą na budowie budynku mieszkalno-usługowego z parkingiem podziemnym Parking podziemny będzie przedmiotem współwłasności wszystkich lokatorów, jako część wspólna budynku. Miejsca postojowe nie będą wydzielone od siebie ścianami ani innymi trwałymi przegrodami. Przedmiotem umowy sprzedaży będą lokale mieszkalne/usługowe wraz z udziałem w części wspólnej budynku i innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz w prawie własności gruntu. Dodatkowo, w umowie sprzedaży poszczególnych lokali strony zawrą postanowienia, na podstawie których dokonają podziału do korzystania nieruchomości wspólnej w ten sposób, że każdemu właścicielowi lokalu mieszkalnego/użytkowego przysługiwać będzie w ramach udziału w prawie własności gruntu i we własności budynku prawo do wyłącznego i nieodpłatnego korzystania z konkretnego miejsca postojowego wraz z pomieszczeniem wspomagającym, usytuowanego w parkingu podziemnym. Oznacza to, że miejsca postojowe nie będą przedmiotem odrębnego obrotu.

Mając na uwadze opis sprawy oraz stan prawny stwierdzić należy, że sprzedaż prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego, które nie zostało wyodrębnione jako samodzielny lokal użytkowy i nie może być przedmiotem odrębnej dostawy, a także jest integralnie związane z prawem własności konkretnego lokalu mieszkalnego, o ile lokale mieszkalne, które mają być przedmiotem dostawy będą stanowiły obiekty budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, to ich sprzedaż wraz z prawem do wyłącznego korzystania z wyodrębnionego miejsca postojowego, znajdującego się w części podziemnej budynku, korzystać będzie z preferencyjnej, 8% stawki podatku od towarów i usług na podstawie art. 41 ust. 2 w związku z art. 146a w powiązaniu z art. 41 ust. 1 pkt 12 ustawy.

Natomiast w przypadku dostawy lokali użytkowych, wraz z miejscami postojowymi które nie mieszczą się w definicji obiektów objętych społecznym programem mieszkaniowym, stawką właściwą będzie stawka podstawowa, to jest 23%.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, ul. H. Sienkiewicza 84, 15-950 Białystok, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.