ITPP1/443-1577/14/EK - Brak opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowych

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 8 grudnia 2014 r. (data wpływu 16 grudnia 2014 r.), uzupełnionym w dniu 25 lutego 2015 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowych - jest prawidłowe.

W dniu 16 grudnia 2014 r. został złożony wniosek, uzupełniony 25 lutego 2015 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowych.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Prowadzi Pani pozarolniczą działalność gospodarczą opodatkowaną na zasadach ogólnych od 1 lipca 1992 r. Zdarzenia gospodarcze ewidencjonuje w podatkowej księdze przychodów i rozchodów. Jest Pani podatnikiem VAT czynnym, składającym miesięczne deklaracje VAT-7. Prowadzona przez Panią działalność gospodarcza polega m.in. na prowadzeniu restauracji oraz na handlu artykułami spożywczo-przemysłowymi. Jest Pani również właścicielką gospodarstwa rolnego odziedziczonego od rodziców i sukcesywnie powiększanego poprzez zakup okolicznych gruntów rolnych.

Dnia 23 września 2005 r. nabyła Pani od Agencji Nieruchomości Rolnej niezabudowany grunt rolny o powierzchni łącznej 6,59 ha obejmujący działki XXX i XXX objęte księgą wieczystą numer XXX. W skład gruntu wchodziły grunty orne, łąki i pastwiska w klasie IV i V położone zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na terenach rolnych. Grunt ten został zakupiony na powiększenie gospodarstwa rolnego i był wykorzystywany wyłącznie do celów rolnych. Dokonywała Pani sprzedaży produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej od 11 sierpnia 2010 r. opodatkowując je podatkiem VAT. Nie udostępniała Pani ww. działek osobom trzecim, uprawiała je sama. W przeszłości nie dokonywała Pani sprzedaży nieruchomości.

Dnia 25 maja 2011 r. został opublikowany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Gminy - wsi T., który podsunął Pani myśl o podziale zakupionego w 2005 r. gruntu na działki budowlane z przeznaczeniem ich w przyszłości dla wnuków. W związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego przeważająca część gruntów rolnych oznaczonych według ewidencji gruntów jako działka nr XXX została przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. W ten sposób w wyniku podziału działki XXX z dnia 23 czerwca 2014 r. powstało 15 działek budowlanych, jedna działka została wydzielona na poszerzenie drogi gminnej i jedna działka pozostaje nadal w użytkowaniu rolnym.

Dnia 28 listopada 2013 r. zakupiła Pani od Agencji Nieruchomości Rolnych kolejne grunty orne o powierzchni 42,02 ha wcześniej dzierżawione i uprawiane przez nią i jej zmarłego męża, a potem przez nią samą. Cena gruntów opiewała na łączną sumę 667.500 zł, 10% tej sumy zapłacono od razu, natomiast pozostała kwota w wysokości 600.760 zł została rozłożona na 14 rocznych rat, każda po 42.910 zł.

W wyniku kłopotów finansowych postanowiła Pani wyprzedawać powoli wydzielone wcześniej działki budowlane, aby móc spłacić swoje zobowiązania wobec Agencji Nieruchomości Rolnych. Środki uzyskane ze sprzedaży działek zostaną wykorzystane na spłatę zaciągniętego zobowiązania. Nie podejmie Pani żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działek, liczy, że nabywcy sami zgłoszą się do niej z ofertą zakupu. Nie zamierza Pani pozyskiwać nabywców dla sprzedawanych działek. Jeśli ktoś będzie zainteresowany zakupem działki budowlanej w obrębie jej działek i zaoferuje odpowiednią cenę sprzeda mu Pani działkę. Nie zamierza Pani podejmować w tym celu żadnych działań. Nie będzie stawiała szyldów informujących o sprzedaży działek budowlanych, nie będzie ogłaszać chęci sprzedaży działek w prasie. Liczy Pani na zainteresowanie okolicznych mieszkańców.

W uzupełnieniu wniosku, wskazała Pani że działki, o których mowa w niniejszym wniosku nie są uzbrojone.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż ww. wydzielonych działek budowlanych podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pani zdaniem, sprzedaż ww. działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Osoby fizyczne dokonujące sprzedaży nieruchomości stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników podatku od towarów i usług. Osoba, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku VAT i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od jej woli w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie może być uznana za podatnika podatku VAT kiedy dokonuje sprzedaży tego gruntu w ramach zarządu majątkiem prywatnym. O opodatkowaniu nie decyduje liczba transakcji i ich wartość, lecz działania właściciela gruntu podjęte w celu jego sprzedaży. Na podstawie orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. Europejski Trybunał Sprawiedliwości w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 stwierdził, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, czyli działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie działki nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, że nie podejmie Pani żadnych aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami ani innych czynności marketingowych w celu sprzedaży działek, czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedaż działek należy uznać za czynność nie mieszczącą się w definicji działalności gospodarczej, o której mowa w przepisach ustawy VAT, a więc nie podlega ona opodatkowaniu podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Artykuł 7 ust. 1 cytowanej ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 powołanej wyżej ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 ww. artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy trudno uznać Panią za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą przedmiotowych nieruchomości. Pomimo, iż grunt spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy, to nie można uznać, że dokonując sprzedaży przedmiotowych nieruchomości będzie Pani działać w charakterze handlowca. Nabyte grunty - jak wskazano - były wykorzystane wyłącznie w działalności rolniczej i nigdy nie były udostępniane zarówno odpłatnie, jak i nieodpłatnie innym osobom. W konsekwencji sprzedając nieruchomości gruntowe, będzie Pani korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Zatem sprzedaż nieruchomości gruntowych należących do majątku prywatnego, oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania, bowiem dokonywać będzie Pani zbycia gruntu należącego do majątku prywatnego.

Reasumując należy stwierdzić - mając również na uwadze aktualne orzecznictwo sądowe - że sprzedaż nieruchomości gruntowej, z majątku osobistego (prywatnego), nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest normatywnych przesłanek, aby uznać Panią za podatnika tego podatku.

Podkreślić należy, iż powyższe orzeczenie TSUE wyznacza aktualnie kierunki interpretacyjne i stanowi podstawę orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych, np. NSA z dnia 18 października 2011 r. (sygn. akt I FSK 1536/10), z dnia 9 listopada 2011 r. (sygn. akt I FSK 1658/11), z dnia 9 listopada 2011 r. (sygn. akt. I FSK 1656/11) oraz WSA z dnia 1 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Po 670/11), z dnia 14 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Po 730/11), które zapadły na tle wyroku Trybunału.

Z powyższych wyroków wynika, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy, wykonywanie czynności marketingowych, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną), a ponieważ z opisanego zdarzenia przyszłego nie wynika, że mamy do czynienia ze zbiorem takich zorganizowanych działań, sprzedaż nieruchomości gruntowych należących do Pani majątku prywatnego - o ile przed sprzedażą nie będą występować ww. działania - nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.