ITPP1/443-140/14/BK - VAT w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży lokali użytkowych wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 11 marca 2013 r. (data wpływu 10 lutego 2014 r.) uzupełnionym w dniach 7 i 15 maja 2014 r. o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży lokali użytkowych wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu - jest prawidłowe.

W dniu 10 lutego 2014 r. został złożony wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży lokali użytkowych wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka przed wejściem w życie ustawy o VAT na podstawie aktów notarialnych (dany akt zawierał ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz umowa sprzedaży lokalu i oddania gruntu w wieczyste użytkowanie) nabyła lokale użytkowe wraz z odpowiednimi udziałami w częściach wspólnych. W tym samym akcie notarialnym gmina ustaliła odrębną własność tego lokalu i sprzedała ten lokal oraz ustanowiła użytkowanie wieczyste części nieruchomości gruntowej działki znajdującej się pod lokalem. Ww. sprzedaż lokalu została udokumentowana fakturą VAT. Podstawowym przedmiotem działalności Spółki, działającej jako podatnik VAT czynny jest prowadzenie działalności polegającej na wynajmie powierzchni użytkowych - lokali użytkowych, w których z kolei najemcy prowadzą działalność gospodarczą. Z tytułu świadczenia usług wynajmu Spółka prowadzi sprzedaż opodatkowaną podatkiem VAT. Spółka nie ponosiła nakładów na lokale użytkowe, które zwiększałyby ich wartość początkową w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym o co najmniej 30%. Wszystkie istotne nakłady i prace adaptacyjne w związku z lokalami użytkowymi były dokonywane i finansowane przez najemców. Spółka nie była zwrotnie obciążana z tytułu wyżej opisanych nakładów ponoszonych przez najemców. Spółka obecnie rozważa możliwość sprzedaży części lub wszystkich lokali użytkowych wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu działki znajdującej się pod sprzedawanymi lokalami użytkowymi, przy czym przedmiotem transakcji sprzedaży będzie zawsze odpowiedni lokal użytkowy wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu działki znajdującej się pod danym lokalem użytkowym. Spółka alternatywnie rozważa również możliwość dokonania sprzedaży części lokali użytkowych po dokonaniu dodatkowego podziału działki z możliwością wyodrębnienia dodatkowych lokali z dotychczas posiadanych lokali użytkowych (na skutek podziału może zmienić się powierzchnia poszczególnych lokali użytkowych lub działki oraz mogą zostać ustanowione dodatkowe części wspólne). Przedmiotem tej alternatywnej sprzedaży będzie jednak każdorazowo cześć prawa wieczystego użytkowania wraz z odpowiednim lokalem użytkowym z udziałem w częściach wspólnych. Jak wynika z uzupełnienia wniosku, lokale użytkowe zostały nabyte w grudniu 1997 r. Lokale użytkowe są przedmiotem najmu od grudnia 1998 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, zgodnie z którym w przypadku sprzedaży któregokolwiek lokalu użytkowego wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, taka sprzedaż będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT, o ile strony transakcji nie skorzystają z opcji opodatkowania tej transakcji sprzedaży.

2. Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, zgodnie z którym w przypadku sprzedaży któregokolwiek lokalu użytkowego wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu po dokonaniu opisanego w zdarzeniu przyszłym podziału, taka sprzedaż będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT, o ile strony transakcji nie skorzystają z opcji opodatkowania tej transakcji sprzedaży.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż któregokolwiek lokalu użytkowego w okolicznościach wskazanych w zdarzeniach przyszłych, zgodnie z art. 2 pkt 14, art. 43 ust. 1 pkt 10, w związku z " art. 29 ust. 8 i 9 ustawy o VAT" będzie podlegała w całości zwolnieniu od podatku VAT, pod warunkiem, że strony transakcji nie skorzystają z opcji opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. W ocenie Wnioskodawcy wątpliwości nie budzi fakt, że Spółka zakupiła lokale użytkowe na podstawie aktu notarialnego oraz, że zakup ten został udokumentowany fakturą VAT. W związku z faktem, ze Spółka nie poniosła nakładów na lokale użytkowe, przekraczających 30% ich wartości początkowej, to sprzedaż tych lokali użytkowych nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Biorąc powyższe pod uwagę ewentualna sprzedaż tych lokali użytkowych wraz z prawem użytkowania wieczystego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 2 pkt 14, art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z " art. 29 ust. 8 i 9" pod warunkiem, ze strony transakcji nie skorzystają z opcji opodatkowania tej dostawy zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów - jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy - rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary - stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stawka podatku - zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług - wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

W art. 2 pkt 14 ustawy ustawodawca określił, co należy rozumieć pod pojęciem pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Z treści powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt, bądź go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę lub najem, bowiem zarówno sprzedaż, dzierżawa, czy najem są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

W świetle art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Z treści ust. 11 ww. artykułu wynika, że oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

W myśl ust. 7a tego artykułu, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zgodnie z obowiązującym od dnia 1 stycznia 2014 r. art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przepisu ust. 8 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawa budynku lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli. (art. 29a ust. 9 ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2014 r.).

Z dniem 1 stycznia 2014 r. weszło w życie rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. z 2013 r. poz. 1722).

W rozporządzeniu tym nie znajdują się regulacje dotyczące zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Do dnia 31 grudnia 2013 r. obowiązywał przepis § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2013 r. poz. 247 z późn. zm.), zgodnie z którym zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z uzasadnienia do rozporządzenia z dnia 20 grudnia 2013 r. wynika, że na brak dotychczasowej regulacji dotyczącej zwolnienia od podatku zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego miał wpływ fakt, że grunty spełniają definicję towarów w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy a oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste, jak i zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów, na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy, jest zrównane z dostawą towarów oraz to, że z brzmienia obowiązującego do dnia 31 grudnia 2013 r. art. 29 ust. 5 ustawy (obecnie art. 29a ust. 8 ustawy) wynika, że zwolnienie dla dostawy budynków lub budowli (lub ich części) determinuje zwolnienie dla zbycia prawa użytkowania wieczystego tego gruntu.

Analiza okoliczności faktycznych sprawy w kontekście obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa pozwala stwierdzić, że planowana dostawa lokali użytkowych wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu objęta będzie zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem spełnione zostaną warunki, o których mowa w tym przepisie. Przedmiotowe lokale użytkowe zostały po raz pierwszy zasiedlone w grudniu 1997 r., w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, następnie od grudnia 1998 r. były przedmiotem najmu a z treści wniosku nie wynika, żeby Spółka dokonywała ich ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Zatem należy uznać, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem (grudzień 1997 r.), a planowaną dostawą upłynie okres co najmniej dwóch lat.

Wobec powyższego - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - zwolnieniu będzie podlegało również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu związanego z tymi lokalami.

Niniejszą interpretację wydano przy założeniu, że planowane przez Spółkę alternatywne dokonanie dodatkowego podziału z możliwością wyodrębnienia dodatkowych lokali z dotychczas posiadanych lokali nie wiąże się z poniesieniem dodatkowych nakładów na wytworzenie tych lokali.

Interpretacja dotyczy opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87-100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.