ITPP1/443-1210/09/AJ - Opodatkowanie podatku od nieruchomości jako elementu należności z tytułu najmu nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 2 grudnia 2009 r. (data wpływu 9 grudnia 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania refundacji podatku od nieruchomości jako elementu należności z tytułu najmu nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 9 grudnia 2009 r. został złożony wniosek, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania refundacji podatku od nieruchomości jako elementu należności z tytułu najmu nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Jest Pani podatnikiem podatku od towarów i usług oraz podatnikiem zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu najmu. Przychód z tego tytułu objęty jest stosowną umową, której stroną jest osoba prawna. Umowa zawiera m.in. zapis określający kwotę miesięcznego czynszu, a także zapis, że najemca pokrywać będzie dodatkowo wszystkie koszty związane z eksploatacją przedmiotu najmu, w tym również refundację podatku od nieruchomości. Podatek od nieruchomości opłaca Pani na przestrzeni roku w 4 ratach określonych decyzją urzędu miejskiego i nie został wkalkulowany w stawkę miesięcznego czynszu, gdyż jego zapłata obciąża Panią jako wynajmującego. Fakt wykonania usługi dokumentuje Pani co miesiąc fakturą VAT. Przez przeoczenie - w miesiącach zapłaty dwóch pierwszych rat podatku od nieruchomości - nie ujęto w treści faktury VAT całości świadczenia należnego od najemcy. Dopiero w sierpniu 2009 r. "dofakturowała" Pani najemcy uiszczone w marcu i maju opłacone raty podatku od nieruchomości, sporządzając jednocześnie stosowne korekty deklaracji VAT-7 i dopłacając różnicę w podatku wraz z odsetkami. Najemca kwestionuje te faktury, powołując się na interpretację Ministra Finansów z dnia 27 marca 2007 r. w sprawie jednolitego stosowania prawa podatkowego przez organy podatkowe oraz organy kontroli skarbowej w kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług opłat rocznych ponoszonych z tytułu użytkowania wieczystego ustanowionego przed dniem 1 maja 2004 r., wydaną w związku z uchwałą NSA z dnia 8 stycznia 2007 r. (sygn. akt I FPS 1/06).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy, wobec zapisów umownych, refundacja przez najemcę podatku od nieruchomości jako elementu należności z tytułu odpłatnego świadczenia usługi najmu - stanowi obrót podlegający opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy też podlega wyłączeniu z opodatkowania.

Zdaniem Wnioskodawcy, bez znaczenia jest fakt, że zwrot przez najemcę podatku od nieruchomości został wyłączony z podstawowej stawki czynszu i że nie stanowi jej elementu kalkulacyjnego. Wobec treści art. 29 ust. 1 i art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu według stawki 22 %.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 8 ust. 1 ww. ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Stosownie do art. 29 ust. 1 powołanej ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze, mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych i usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Podstawowa stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22 %, z zastrzeżeniem art. 41 ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Najem jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Należy jednakże podkreślić, iż sposób rozliczenia dodatkowych opłat i dodatkowych kosztów pomiędzy wynajmującym a najemcą może być różny w zależności od tego, czy w kwocie ustalonego za najem czynszu zawarte są dodatkowe opłaty lub koszty, czy też z umowy najmu wynika odrębny obowiązek najemcy do ponoszenia kosztów z tytułu wymienionych usług. Jeśli zatem zgodnie z zawartą umową najmu, najemca jest obciążony kosztami tych usług odrębnie, niezależnie od samego czynszu za najem, wówczas wynajmujący powinien wystawiać odrębne faktury na te usługi.

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), podatkiem jest publicznoprawne, nieodpłatne, przymusowe oraz bezzwrotne świadczenie pieniężne na rzecz Skarbu Państwa, województwa, powiatu, lub gminy, wynikające z ustawy podatkowej. Jest to więc świadczenie pieniężne nieekwiwalentne (w zamian za wpłacony podatek od nieruchomości, podatnikowi nie przysługuje wzajemne świadczenie ze strony gminy). Z tych też względów podatek od nieruchomości nie może być przedmiotem sprzedaży lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w efekcie nie podlega on refakturowaniu.

Jednakże pomimo tego, że podatek od nieruchomości stanowi odrębny element rozliczeń z najemcą, jest on należnością wynikającą z odpłatnego świadczenia usługi najmu i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach właściwych dla wiążącego strony stosunku cywilnoprawnego - tak jak czynsz. Zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości ciąży na wynajmującym, jako właścicielu i nie może być w drodze umowy przeniesione na osobę najemcy ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku podatkowego. Strony stosunku cywilnoprawnego mogą jednak, w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych zawrzeć w .ie postanowienie, co do zwrotu (refundacji) należności z tytułu podatku od nieruchomości. Niezależnie jednak od tego, czy zwracana wynajmującemu przez najemcę kwota podatku od nieruchomości zostaje wyłączona z czynszu, czy też stanowi jego element kalkulacyjny, zawsze jest ona należnością obciążającą wynajmującego. Natomiast obowiązek najemcy w stosunku do wynajmującego stanowi zobowiązanie cywilnoprawne, uregulowane w zawartej umowie, a więc należy ją traktować jako należność otrzymaną z tytułu odpłatnego świadczenia usługi najmu.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż refakturowanie kosztów związanych z opłatami za media bez wątpienia stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, która została wymieniona w art. 5 ustawy o podatku od towarów i usług. Z kolei podatek od nieruchomości, jako czynność publicznoprawna nie może podlegać dalszej odsprzedaży. Podatek ten ma charakter majątkowy i związany jest z posiadanym majątkiem, a nie uzyskiwanym z tytułu posiadania nieruchomości obrotem. Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości ciąży bowiem na podatniku i to on jest zobowiązany do zapłaty należności z tego tytułu. Opłata stanowi część składową czynszu pozostając w związku ze świadczoną usługą najmu. W związku z tym, podatek od nieruchomości stanowi element kalkulacyjny przy ustalaniu opłaty za usługę główną, wobec czego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla usługi najmu.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawca wystawia faktury VAT z tytułu opłat należnych w związku z wynajmem nieruchomości na rzecz osoby prawnej. Zgodnie z zawartą umową najmu, najemca oprócz miesięcznego czynszu, dodatkowo pokrywać będzie wszystkie koszty związane z eksploatacją przedmiotu najmu, w tym również podatek od nieruchomości.

Mając na uwadze przedstawiony opis stanu faktycznego oraz powołane w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że wynajmujący będąc czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług jest zobowiązany do naliczenia podatku od towarów i usług od usług najmu, traktując równowartość podatku od nieruchomości jako część kwoty należnej z tego tytułu, podlegającej opodatkowaniu według stawki podstawowej, zgodnie z regulacjami art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.