ITPB3/423-749a/09/MK - Zwolnienie z podatku dochodu przeznaczonego przez wspólnotę mieszkaniową w całości na remont i konserwację części wspólnej nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty przedstawione we wniosku - data wpływu 23 listopada 2009 r. - o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zastosowania do osiąganych przez Wspólnotę Mieszkaniową dochodów zwolnienia od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych - jest prawidłowe.

W dniu 23 listopada 2009 r. wpłynął do tut. organu wniosek Wspólnoty o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zastosowania do osiąganych przez Wspólnotę Mieszkaniową dochodów zwolnienia od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe:

W 2007 r. Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę w sprawie wyrażenia zgody na adaptację części wspólnych nieruchomości na cele mieszkaniowe, zaś w 2008 r. w sprawie wyrażenia zgody na ustanowienie odrębnej własności oraz sprzedaż lokali powstałych na skutek adaptacji części strychu, a także na zmianę udziałów w częściach wspólnych nieruchomości.

W chwili obecnej prace adaptacyjne zostały zakończone i od grudnia 2009 r. Wspólnota otrzymywać będzie pożytki z tyt. czynszu za najem lokali mieszkalnych. Cena sprzedaży została przez inwestorów wpłacona w ratach w latach 2008-2009. Zarówno w roku 2008, jak i 2009 całość uzyskanych pożytków (ceny sprzedaży) została przeznaczona na remonty i konserwację części wspólnych nieruchomości.

Również w przyszłości Jednostka zamierza przeznaczać 100 % uzyskanych pożytków na utrzymanie części wspólnych nieruchomości. Zaznaczyć należy, iż ww. Wspólnota Mieszkaniowa nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, nie świadczy usług, jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych. Według klasyfikacji budowlanej nieruchomość zaliczona jest do budynku mieszkalnego.

W związku z powyższym Wnioskodawca zadał następujące pytanie:

Czy Wspólnota Mieszkaniowa powinna zapłacić podatek dochodowy od osób prawnych od ceny sprzedaży i czynszu za lokale mieszkalne powstałe na skutek adaptacji strychu, jeżeli zarówno w przeszłości, jak i w przyszłości dochód z tego tytułu jest w całości przeznaczony na remont części wspólnych nieruchomości.

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź na pytanie w zakresie zdarzenia przyszłego. Wniosek Spółki dotyczący stanu faktycznego zostanie rozpatrzony odrębną interpretacją indywidualną.

Odnosząc się do treści pytania Wnioskodawca podniósł, że zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych zwolnione od podatku dochodowego są wyłącznie te dochody wspólnot mieszkaniowych, które spełniły jednocześnie dwa warunki: zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów. Oba te warunki zostały przez Wspólnotę spełnione.

Do gospodarki zasobami należy m.in. zarządzanie budynkiem, a także jego poszczególnymi częściami przeznaczonymi na zaspokojenie potrzeb mieszkańców. Wspólnota Mieszkaniowa nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na handlu nieruchomościami, zaś pozyskiwanie funduszy na remonty poprzez wynajem bądź sprzedaż części wspólnych nieruchomości jest jedną z czynności należących do gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Ponadto pomieszczenie strychu i korytarzy jest zaliczane do zasobu mieszkaniowego, ponieważ stanowi on część budynku mieszkalnego.

Ponadto uznać należy, iż w skład "zasobów mieszkaniowych" wchodzą nie tylko lokale mieszkalne, ale również pomieszczenia pozostałe i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie, a do takich należy bezspornie zaliczyć pomieszczenia strychu i korytarzy. Dlatego też pożytki uzyskane z wynajmu bądź sprzedaży części wspólnych nieruchomości zaadaptowanych na cele mieszkaniowe zaliczyć można do przychodów uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W związku z faktem, iż 100 % uzyskanych w ten sposób przychodów zostało do tej pory i będzie nadal przeznaczane na utrzymanie zasobów mieszkaniowych - oba warunki zawarte w ww. ustawie zostały przez wspólnotę spełnione.

Zgodnie z powyższym należy uznać, że wszystkie przychody związane z adaptowanymi na cele mieszkalne pomieszczeniami strychowymi (cena sprzedaży, czynsz) oraz remonty części wspólnych nieruchomości stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi, zaś dochód powstały z tego tytułu (o ile zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych) wolny będzie od podatku dochodowego od osób prawnych.

Wspólnota wskazała, że powyższe samo stanowisko zajęło Ministerstwo Finansów w swoim piśmie DD6/8213/212/KWW/08/PCHD-664 z dnia 9 lipca 2008 r.

Na tle przedstawionego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej podlega przepisom ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.), co wynika z przepisu art. 1 ust. 2.

W myśl art. 12 ust. 1 powołanej ustawy przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób. Oznacza to, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na rachunek wspólnoty (bądź są wpłacane do kasy) stanowią, w rozumieniu ustawy podatkowej, przychód, bez względu na źródło ich pochodzenia.

Dotyczy to zarówno uiszczonych przez członków wspólnoty zaliczek na pokrycie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, jak i opłat za dostarczone do poszczególnych lokali media. Do wpłat tych nie ma zastosowania art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w myśl którego do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Istotą wspólnoty mieszkaniowej nie jest bowiem świadczenie usług na rzecz członków wspólnoty, a jedynie gromadzenie środków i dokonywanie z nich opłat niezbędnych dla utrzymania lokali w należytym stanie.

Z kolei kosztem uzyskania przychodów wspólnoty mieszkaniowej, w myśl art. 15 ust. 1 ww. ustawy, są wszelkie wydatki ponoszone przez wspólnotę na uregulowanie kosztów zarządu, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, w tym opłaty eksploatacyjne za dostarczone media.

W świetle powyższego należy stwierdzić, iż środki pieniężne, które wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej stanowią jej przychód w rozumieniu art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy, a wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem, są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 tej ustawy. Dochodem wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która - w myśl art. 7 ust. 1 ustawy - stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym.

Obowiązujący od dnia 1 stycznia 2007 r. przepis art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych stanowi, że wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Stosownie do wyżej cytowanego przepisu (wprowadzonego przepisem art. 1 pkt 18 lit. a) tiret czwarte ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych - Dz. U. Nr 217, poz. 1589), z dniem 1 stycznia 2007 r. - zwolnione od podatku są wyłącznie te dochody wspólnot mieszkaniowych, które zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i które zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Wobec tego opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

Powołana ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji: "zasobów mieszkaniowych" oraz "gospodarki zasobami mieszkaniowymi".

Zauważyć należy jednak, że w języku potocznym, pojęcie "gospodarka" - w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. "Zasób" zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojecie "mieszkanie" jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl). Tak więc przymiotnik "mieszkaniowy" "mieszkaniowych", określa rzeczy związane z mieszkaniem. Tym samym z interpretacji językowej wynika, że przez pojęcie "zasób mieszkaniowy" należy rozumieć zgromadzone pomieszczenia mieszkalne, natomiast "gospodarka zasobami mieszkaniowymi" obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi pomieszczeniami mieszkalnymi.

W konsekwencji przez "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w ww. przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, należy rozumieć:

Związane z wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty czynszowe) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy).

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Zgodnie z tym przepisem, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych podlegać będzie jedynie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania, stwierdzić należy, że przychody uzyskane ze sprzedaży zasobu mieszkaniowego stanowią przychody dotyczące gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Pomieszczenie strychu, jako części wspólnej budynku mieszkalnego, mieści się w pojęciu zasobów mieszkaniowych wspólnoty mieszkaniowej. Zasoby mieszkaniowe to nie tylko lokale mieszkalne, ale również pomieszczenia pozostałe i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, a także ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

Reasumując, przychody uzyskane z czynszu najmu lokali mieszkalnych powstałych w wyniku adaptacji strychu oraz ze sprzedaży lokali mieszkalnych pochodzą z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Przychód ten ma więc wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, który stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 powołanej ustawy podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. W konsekwencji środki pieniężne z tytułu otrzymanego czynszu najmu lub sprzedaży lokali mieszkalnych stanowić będą przychody pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które będą miały wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, który stosownie do treści art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, a w tym wypadku przeznaczonej już na remont części wspólnych nieruchomości.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87-100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.