ITPB3/423-717b/09/PS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej przedstawione we wniosku z dnia 6 listopada 2009 r. (data wpływu 16 listopada 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości zwolnienia od podatku na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy dochodów uzyskiwanych ze sprzedaży lokali mieszkalnych oraz czynszów z nich uzyskiwanych - jest prawidłowe.

W dniu 16 listopada 2009 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości zwolnienia od podatku na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy dochodów uzyskiwanych ze sprzedaży lokali mieszkalnych oraz czynszów z nich uzyskiwanych

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe.

Wspólnota Mieszkaniowa powstała z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy o własności lokali. Na podstawie art. 6 ww. ustawy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Zakres działania wspólnoty mieszkaniowej obejmuje przede wszystkim utrzymanie nieruchomości wspólnej, przez którą zgodnie z ustawą rozumie się grunt pod budynkiem oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (między innymi dach, elewacja, klatki schodowe, pomieszczenia strychowe, instalacje elektryczne, wodno - kanalizacyjne, gazowe, c. o., i inne).

W 2002 r. Wnioskodawca podjął uchwałę w sprawie wyrażenia zgody na adaptacje części wspólnych nieruchomości (strychu) na cele mieszkaniowe, jednakże ze względu na toczące się postępowanie sądowe w sprawie uchylenia tej uchwały, realizacja tej uchwały została wstrzymana. Dopiero w 2006 r. po zakończeniu postępowania sądowego Wspólnota wyłoniła inwestora oraz podjęła uchwały w sprawie zgody na ustanowienie odrębnej własności i sprzedaż lokalu bądź lokali powstałych na skutek adaptacji strychu oraz na zmianę udziałów w częściach wspólnych nieruchomości oraz użytkowaniu wieczystym gruntu. Na skutek adaptacji strychu powstaną dwa lokale mieszkalne. Obecnie adaptacja jednego z lokali została zakończona i zawarta została umowa najmu, oraz w najbliższym czasie planowana jest sprzedaż lokalu. Adaptacja drugiego lokalu jest w trakcie. Jeden z lokali do dnia dzisiejszego nie został sprzedany. W chwili obecnej Wspólnota Mieszkaniowa podejmowała uchwały w sprawie przeksięgowania pożytków z tytułu uzyskanej ceny sprzedaży bądź czynszu na fundusz remontowy z przeznaczeniem na wykonanie remontów części wspólnych nieruchomości. Uzyskane pożytki zostały w 100% wydatkowane na remont kapitalny dachu oraz modernizację instalacji centralnego ogrzewania. Wnioskodawca zaznacza, iż nie prowadzi działalności gospodarczej, nie świadczy usług, jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych. Według klasyfikacji budowlanej, nieruchomość zaliczona jest do budynku mieszkalnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wspólnota Mieszkaniowa powinna zapłacić podatek dochodowy od osób prawnych od ceny sprzedaży i czynszu za lokale mieszkalne powstałe na skutek adaptacji strychu jeżeli zarówno w przeszłości jak i w przyszłości dochód z tego tytułu jest w całości przeznaczony na remont części wspólnych nieruchomości.

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego. Wniosek Wspólnoty w zakresie stanu faktycznego rozpatrzony zostanie odrębną interpretacją indywidualną.

Wspólnota wskazuje, iż zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych zwolnione od podatku są wyłącznie te dochody wspólnot mieszkaniowych, które spełniły jednocześnie dwa warunki: zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów. Oba te warunki zostały przez Wspólnotę spełnione. Do gospodarki zasobami mieszkaniowymi należy między innymi zarządzanie budynkiem, a także jego poszczególnymi częściami przeznaczonymi na zaspokojenie potrzeb mieszkańców. Wspólnota mieszkaniowa nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na handlu nieruchomościami, zaś pozyskiwanie funduszy na remonty poprzez wynajem bądź sprzedaż części wspólnych nieruchomości jest jedną z czynności należących do gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Ponadto pomieszczenie strychu jest zaliczane do zasobu mieszkaniowego, ponieważ stanowi ono część budynku mieszkalnego. Uznać należy, zdaniem Wspólnoty, iż w skład zasobów mieszkaniowych wchodzą nie tylko lokale mieszkalne, ale również pomieszczenia pozostałe i urządzenia pozostałe wchodzące w skład budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie, a do takich zaliczyć należy bezspornie pomieszczenia strychowe. Dlatego też pożytki uzyskane z wynajmu bądź sprzedaży pomieszczeń strychowych zaadaptowanych na cele mieszkalne zaliczyć można do przychodów uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W związku z faktem, iż 100% uzyskanych w ten sposób przychodów zostało do tej pory i będzie nadal przeznaczane na utrzymanie zasobów mieszkaniowych - oba warunki zawarte w ww. ustawie zostały przez Wspólnotę spełnione. Zgodnie z powyższym należy uznać, że wszystkie przychody związane z adaptowanymi na cele mieszkalne pomieszczeniami strychowymi (cena sprzedaży, czynsz) oraz remonty części wspólnych nieruchomości stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi, zaś dochód powstały z tego tytułu (o ile zostanie przeznaczony na cle związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych) wolny będzie od podatku dochodowego od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Obowiązujący od dnia 1 stycznia 2007 r. przepis art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) stanowi, że wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Stosownie do wyżej cytowanego przepisu (wprowadzonego przepisem art. 1 pkt 18 lit. a) tiret czwarte ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych - Dz. U. Nr 217, poz. 1589), z dniem 1 stycznia 2007 r. - zwolnione od podatku są wyłącznie te dochody wspólnot mieszkaniowych, które zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i które zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Wobec tego opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

* gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz

* innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Powołana ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji: "zasobów mieszkaniowych" oraz "gospodarki zasobami mieszkaniowymi". Zauważyć należy jednak, że w języku potocznym, pojęcie "gospodarka" - w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. "Zasób" zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie "mieszkanie" jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl). Tak więc przymiotnik "mieszkaniowy", "mieszkaniowych", określa rzeczy związane z mieszkaniem.

W konsekwencji przez "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w wyżej wymienionym przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 powołanej ustawy, należy rozumieć:

* znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.:

* dźwigi osobowe i towarowe,

* aparaty do wymiany ciepła,

* kotłownie i hydrofornie wbudowane,

* klatki schodowe,

* strychy, piwnice, komórki,

* balkony, loggie,

* garaże,

* pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:

* budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej,

* kotłownie i hydrofornie wolno stojące,

* osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,

* urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak:

* zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków,

* rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,

* sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne,

* budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe,

* budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,

* inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu,

mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody wspólnot mieszkaniowych otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, nie spełniony bowiem będzie jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Z przedstawionych okoliczności wynika, iż Wspólnota podjęła uchwały w sprawie zgody na ustanowienie odrębnej własności i sprzedaż lokalu bądź lokali powstałych na skutek adaptacji strychu oraz na zmianę udziałów w częściach wspólnych nieruchomości oraz użytkowaniu wieczystym gruntu. Na skutek adaptacji strychu powstaną dwa lokale mieszkalne. Obecnie adaptacja jednego z lokali została zakończona natomiast adaptacja drugiego lokalu jest w trakcie. Wspólnota zawarła umowa najmu, a w najbliższym czasie planuje sprzedaż jednego lokalu. Uzyskane jak dotąd pożytki związane z tymi lokalami zostały w 100% wydatkowane na remont kapitalny dachu oraz modernizację instalacji centralnego ogrzewania.

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania, stwierdzić należy, iż przychody uzyskane ze sprzedaży zasobu mieszkaniowego stanowią przychody dotyczące gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Pomieszczenie strychu, jako części wspólnej budynku mieszkalnego, mieści się w pojęciu zasobów mieszkaniowych wspólnoty mieszkaniowej. Zasoby mieszkaniowe to nie tylko lokale mieszkalne, ale również pomieszczenia pozostałe i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, a także ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

Reasumując, przychody uzyskiwane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego lub z czynszu najmu lokalu mieszkalnego powstałego w wyniku adaptacji strychu pochodzą z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Przychody te ma więc wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, który stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 powołanej ustawy podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

W konsekwencji środki pieniężne z tytułu otrzymywanego czynszu najmu lub z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowić będą przychody pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które będą miały wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, który stosownie do treści art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych podlegać będzie zwolnieniu od podatku dochodowego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, a w tym wypadku przeznaczony zostanie na remont części wspólnych nieruchomości.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.