ITPB3/423-598/10/MT - Skutki podatkowe przeszacowania wartości gruntu.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółdzielni, przedstawione we wniosku z dnia 28 października 2010 r. (data wpływu 2 listopada 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, uzupełnionym pismem Spółdzielni z dnia 13 stycznia 2011 r. (data wpływu 17 stycznia 2011 r.), dotyczące podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie skutków podatkowych przeszacowania wartości gruntu - jest prawidłowe.

W dniu 2 listopada 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie skutków podatkowych przeszacowania wartości gruntu. Jego uzupełnienie z dnia 13 stycznia 2011 r. - stanowiące odpowiedź na wezwanie tutejszego organu z dnia 4 stycznia 2011 r. znak ITPB3/423-598/10-2/MT - wpłynęło do tutejszego organu w dniu 17 stycznia 2011 r.

W przedmiotowym wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółdzielnia Mieszkaniowa w dniu 31 grudnia 1997 r. nabyła grunt - działkę nr 89/18 o pow. 5452 m ^2. Wartość gruntu ujęta w ewidencji środków trwałych wynosi 39 854 zł W czerwcu 2009 r. Spółdzielnia zleciła rzeczoznawcy ustalenie wartości rynkowej gruntu (działki, na którym jest budowany budynek mieszkalny). Rzeczoznawca ustalił wartość rynkową działki na 509 200 zł. Nabycie działki w 1997 r. zostało sfinansowane z funduszu zasobowego pochodzącego z wpłat wpisowego ówczesnych członków Spółdzielni. Obecnie w trakcie realizacji jest zabudowa tej działki budynkiem mieszkalnym bez lokali użytkowych. Zaktualizowana wartość działki 509 200 zł została wkalkulowana w koszty budowy budynku. Budowa budynku finansowana jest ze środków własnych nowych członków Spółdzielni, po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku zostaną podpisane akty notarialne i członkowie staną się ich właścicielami. Skutki przeszacowania wartości gruntu Spółdzielnia planuje odnieść jako zwiększenie środka trwałego i zwiększenie funduszu z aktualizacji wyceny.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy od skutków przeszacowania wartości gruntu pod budownictwo mieszkaniowe Spółdzielnia powinna zapłacić podatek dochodowy od osób prawnych (CIT).

Jako przepisy prawa podatkowego będące przedmiotem interpretacji indywidualnej Spółdzielnia wskazała w uzupełnieniu wniosku art. 12 ust. 1 - 3 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.).

Przedstawiając własne stanowisko w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca podniósł, że przeszacowanie zostanie dokonane na podstawie operatu biegłego rzeczoznawcy. Uzyskany wynik na tej operacji w kwocie 469 346 zł (509 200 zł - 39 854 zł = 469 346 zł) zwiększy wartość środka trwałego i zwiększy fundusz z aktualizacji wyceny, zgodnie z ustawą o rachunkowości.

W ocenie Spółdzielni, wartość przeszacowania nie jest dla niej przychodem w rozumieniu art. 12 ust. 1 - 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Na przedmiotowej działce budowany jest budynek mieszkalny bez lokali użytkowych. Nabywcy lokali mieszkalnych - członkowie Spółdzielni, nabędą prawo odrębnej własności do lokalu wraz z udziałem współwłasności w gruncie.

Spółdzielnia podziela stanowisko Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie zawarte w interpretacji indywidualnej o sygn. nr IPPB3/423-479/10-2/MC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.), podatek, z zastrzeżeniem art. 21 i 22, wynosi 19% podstawy opodatkowania, tj. dochodu ustalonego zgodnie z art. 7 albo art. 7a ust. 1, po dokonaniu przysługujących podatnikowi odliczeń. Dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym (art. 7 ust. 2 powołanej ustawy).

Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera definicji przychodu podatkowego. Ustawodawca ograniczył się w tym zakresie do wskazania w art. 12 ust. 1 przykładowych przysporzeń, zaliczanych do tej kategorii. Zgodnie z ww. przepisem, przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności:

Na podstawie art. 12 ust. 1 omawianej ustawy można stwierdzić, że co do zasady przychodem jest każda wartość wchodząca do majątku podatnika, powiększającą jego aktywa, mającą definitywny charakter, którą może on rozporządzać jak własną.

Ustawodawca przewidział jednocześnie wyjątki od ww. reguły. Zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. Przepis ten pozwala ujmować dla celów podatkowych przychody, które jeszcze nie zostały otrzymane przez podatnika, ale są mu należne, tj. stanowią przedmiot wymagalnych świadczeń. Możliwość ta dotyczy jednak wyłącznie przychodów związanych z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej.

Drugi z elementów uwzględnianych przy ustalaniu dochodu - koszty uzyskania przychodów zostały zdefiniowane w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych jako koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

W przedstawionej sytuacji faktycznej, Spółdzielnia Mieszkaniowa dokonała wyceny wartości rynkowej gruntu nabytego przez nią w 1997 r. Wartość rynkowa gruntu ustalona przez rzeczoznawcę w 2009 r. jest wyższa od wartości tego gruntu ujętej w ewidencji środków trwałych Spółdzielni. Wnioskodawca zamierza ująć tę różnicę wartości w swoich ewidencjach rachunkowych.

Rozważając skutki podatkowe opisanego zdarzenia przyszłego w kontekście art. 12 ust. 1 ustawy o podatku dochodowego od osób prawnych, należy wskazać, że wycena wartości rynkowej składników majątku podatnika nie została bezpośrednio wymieniona w powołanym przepisie jako zdarzenie skutkujące powstaniem przychodu. W szczególności, czynność ta nie skutkuje otrzymaniem pieniędzy, środków pieniężnych ani nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych rzeczy, praw lub świadczeń. Nie ma także charakteru umorzenia lub przedawnienia zobowiązań. Nie mieści się tym samym w zakresie stosowania art. 12 ust. 1 - 3 omawianej ustawy.

Jednocześnie, dokonanie wyceny (przeszacowania) wartości gruntu nie wiąże się z uzyskaniem jakiegokolwiek przysporzenia majątkowego przez Wnioskodawcę, ze zmianą jego stanu posiadania. Spółdzielnia pozostaje właścicielem tych samych składników majątkowych. Wycena wartości rynkowej gruntu nie stanowi bowiem jakiejkolwiek formy realizacji zysków z tytułu wzrostu tej wartości. Wobec powyższego, nie można stwierdzić, że skutkiem podatkowym analizowanej sytuacji jest uzyskanie przychodu przez Wnioskodawcę.

Podsumowując, opisane przeszacowanie (wycena) wartości gruntu nie powoduje powstania przychodu po stronie Spółdzielni Mieszkaniowej. Tym samym, analizowana sytuacja nie wiąże się z uzyskaniem przez Wnioskodawcę dochodu, tworzącego podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Należy ponadto wyjaśnić, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), przedmiotem interpretacji indywidualnej są przepisy prawa podatkowego. Wobec powyższego, a także z uwagi na przedmiot pytania Wnioskodawcy, analiza wniosku Spółdzielni nie obejmuje kwestii ujęcia opisanej wyceny (przeszacowania) wartości gruntu dla celów rachunkowych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu jej datowania.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70 - 561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.