ITPB3/423-425/09/AM

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty, przedstawione we wniosku z dnia 29 lipca 2009 r. (data wpływu 3 sierpnia 2009 r.), uzupełnionym pod względem formalnym w dniu 5 października 2009 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie:

* stosowania zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 tej ustawy - jest nieprawidłowe,

* momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu uzyskiwanych przychodów - jest prawidłowe.

W dniu 3 sierpnia 2009 r. złożono ww. wniosek, uzupełniony pod względem formalnym w dniu 5 października 2009 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie stosowania zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 tej ustawy.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Budynek Wspólnoty złożony jest z 40 odrębnych lokali mieszkalnych, z których 33 są własnością krajowych osób fizycznych, pozostałe siedem są własnością spółdzielni mieszkaniowej i objęte spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokalu bądź spółdzielczymi lokatorskimi prawami do lokalu. Do dnia 31 grudnia 2008 r. budynek zarządzany był przez spółdzielnię mieszkaniową w oparciu o przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Na zebraniu w dniu 22 grudnia 2008 r. zwołanym zgodnie z zasadami opisanymi w ustawie o własności lokali, którego przebieg protokołował notariusz, większość właścicieli, których głosy liczone były udziałem w nieruchomości wspólnej postanowiło, że na podstawie art. 24 ¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dniem 1 stycznia 2009 r. zmienia się sposób zarządu nieruchomością wspólną w taki sposób, że w zakresie praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną zastosowanie będą miały przepisy ustawy o własności lokali, a zarząd nieruchomością wspólną sprawują właściciele lokali w budynku. Na tym samym zebraniu wybrano także czteroosobowy zarząd złożony z właścicieli lokali mieszkalnych.

Spółdzielnia mieszkaniowa złożyła do sądu okręgowego pozew o unieważnienie uchwał podjętych na zebraniu w dniu 22 grudnia 2008 r. Pozew ten został przez sąd odrzucony w dniu 18 marca 2009 r.

Od dnia 1 stycznia 2009 r. zarząd Wspólnoty zaczął rejestrować nowopowstałą wspólnotę mieszkaniową poprzez zgłoszenie do GUS i nadanie numeru REGON oraz poprzez zgłoszenie do urzędu skarbowego i nadanie NIP. Założony został także rachunek bankowy. Podczas tych czynności zarząd nad nieruchomością wspólną sprawowała spółdzielnia mieszkaniowa z uwagi na fakt, że nie posiadając jeszcze numerów NIP i REGON Wspólnota nie mogła zawrzeć umów z dostawcami mediów do budynku.

Od dnia 1 kwietnia 2009 r. zarząd Wspólnoty przejął dokumentacje techniczną oraz finansową budynku od spółdzielni mieszkaniowej, a także zawarł stosowne umowy na dostawę mediów niezbędnych do funkcjonowania nieruchomości i rozpoczął sprawowanie zarządu nad nieruchomością wspólną.

Od dnia 1 kwietnia 2009 r. właściciele 33 lokali stanowiących odrębną własność oraz spółdzielnia mieszkaniowa jako właściciel siedmiu wyodrębnionych lokali wpłacają na rachunek bankowy Wspólnoty zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, pokrycie kosztów dostawy mediów do lokali, a także na fundusz remontowy. Oprócz zaliczek wpłacanych przez właścicieli Wspólnota osiąga przychody z tytułu odsetek bankowych od środków finansowych zgromadzonych na rachunku bankowym oraz na lokatach bankowych, a także z tytułu dzierżawy części gruntu o pow. około 21 m.kw. Grunt dzierżawiony przez Wspólnotę został ogrodzony przez właścicieli okolicznych domków jednorodzinnych podczas budowy przez nich swoich domów, prawdopodobnie w wyniku błędnych pomiarów. Aby nie było konieczności kosztownego rozbierania i ponownego stawiania ogrodzenia Wspólnota zgodziła się na dzierżawę tej części gruntu.

W związku z powyższym Wnioskodawca zadał następujące pytania:

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź na pytanie drugie, trzecie i czwarte. Zagadnienie zawarte w pytaniu pierwszym będzie przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawcy, za datę powstania Wspólnoty Mieszkaniowej należy uznać datę 1 stycznia 2009 r., od kiedy to do zarządzania nieruchomością wspólną zaczęły obowiązywać przepisy ustawy o własności lokali.

Zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali stanowią przychód Wspólnoty w kwocie ich wniesienia (a nie w kwocie ich naliczenia) oraz stanowią przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i jako takie podlegają zwolnieniu z podatku dochodowego od osób prawnych w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Pożytki z dzierżawy gruntu stanowią przychód w kwocie ich wymagalności, choćby nie zostały przez dzierżawców wpłacone w terminie na rachunek bankowy Wspólnoty oraz stanowią przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i jako takie podlegają zwolnieniu z podatku dochodowego od osób prawnych w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Odsetki bankowe od zgromadzonych środków finansowych na rachunku bankowym Wspólnoty oraz lokatach stanowią przychód Wspólnoty oraz nie są przychodami z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i jako takie nie podlegają zwolnieniu z podatku dochodowego od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stwierdza się, co następuje.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) - dalej: ustawa podatkowa - wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Stosownie do wyżej cytowanego przepisu (wprowadzonego przepisem art. 1 pkt 18 lit. a) tiret czwarte ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych - Dz. U. Nr 217, poz. 1589), z dniem 1 stycznia 2007 r. - zwolnione od podatku są wyłącznie te dochody wspólnot mieszkaniowych, które zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i które zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Wobec tego opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

* gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, oraz

* innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Powołana ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji "zasobów mieszkaniowych" oraz "gospodarki zasobami mieszkaniowymi". Zauważyć należy jednak, że w języku potocznym, pojęcie "gospodarka" - w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. "Zasób" zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojecie "mieszkanie" jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl). Tak więc przymiotnik "mieszkaniowy", "mieszkaniowych" określa rzeczy związane z mieszkaniem.

W konsekwencji, z interpretacji językowej pojęcia "gospodarka zasobami mieszkaniowymi" wynika, że gospodarka ta obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi pomieszczeniami mieszkalnymi.

W przedmiotowej sprawie należy również wskazać na przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 1, ustawa ta określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną. Z treści art. 6 cytowanej ustawy wynika natomiast, iż ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową. Poza lokalami, stanowiącymi odrębną własność, w skład nieruchomości wchodzą również części nieruchomości użytkowane wspólnie, tj. grunty i inne części budynku oraz urządzenia, które służą ogółowi właścicieli lokali - por. art. 3 pkt 2 tej ustawy. Zasadniczym źródłem przychodów wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z art. 15 cytowanej ustawy, są zaliczki wnoszone przez członków w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu.

Uwzględniając charakter opłat oraz pokrywanych z nich kosztów, uzasadnione jest rozumienie pojęcia "zasoby mieszkaniowe" nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez "zasoby mieszkaniowe" należy zatem rozumieć:

* znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, jak w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,

* pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj. budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,

* urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak: zbiorniki - doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki oraz inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody, w tym w szczególności opłaty (czynsze) pobierane od lokatorów oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (odpowiednio art. 12 i art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy). Uzyskany z tego tytułu dochód, zgodnie z cytowanym wcześniej art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy podatkowej, będzie wolny od podatku jeśli tylko zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie jedynie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy podatkowej, przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne.

Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez Wspólnotę z nieruchomości wspólnej czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób. Oznacza to, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na rachunek Wspólnoty stanowią, w rozumieniu ustawy podatkowej, przychód. Dotyczy to zarówno uiszczonych przez członków Wspólnoty zaliczek na pokrycie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, jak i opłat za dostarczone do poszczególnych lokali media.

Do przychodów osiąganych z tytułu wpłacanych przez członków Wspólnoty zaliczek na pokrycie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz kosztów związanych z utrzymaniem lokalu indywidualnego zastosowanie będą miały przepisy art. 12 ust. 3e ustawy podatkowej stanowiącego, iż w przypadku otrzymania przychodu, o którym mowa w ust. 3 (przychody związane z działalnością gospodarczą), do którego nie stosuje się ust. 3a, 3c i 3d, za datę powstania przychodu uznaje się dzień otrzymania zapłaty.

Istotą wspólnoty mieszkaniowej bowiem nie jest świadczenie usług na rzecz członków wspólnoty, a jedynie gromadzenie środków i dokonywanie z nich stosownych opłat niezbędnych do utrzymania lokali w należytym stanie. W związku z powyższym, przychód podatkowy z tytułu dokonywanych opłat powstanie w dacie otrzymania wpłaty.

W odniesieniu natomiast do pozostałej działalności gospodarczej prowadzonej przez Wspólnotę przychód podatkowy powinien być kwalifikowany zgodnie z art. 12 ust. 3a ustawy podatkowej, w myśl którego za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c-3e, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

W kontekście powyższego:

* zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali mieszkalnych na pokrycie kosztów zarządu oraz dostawy mediów stanowią przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Zwolnieniu podatkowemu określonemu w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy podatkowej podlega jednakże dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, a nie same zaliczki, jak wskazał Wnioskodawca;

* pożytki z dzierżawy gruntu nie stanowią przychodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, gdyż są uzyskiwane od osób nie będących członkami Wspólnoty, jak również nie są wykorzystywane na jej potrzeby. Stanowią one zatem przychód z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, co skutkuje obowiązkiem ich opodatkowania stosownie do regulacji art. 7 ust. 1 ustawy podatkowej;

* przychody z tytułu odsetek od środków zgromadzonych na rachunku bieżącym, pod warunkiem, że ich źródłem są wpływy z zaliczek wnoszonych przez członków Wspólnoty bądź z innych tytułów związanych z ww. lokalami mieszkalnymi i innymi pomieszczeniami do nich przynależnymi stanowiącymi zasoby mieszkaniowe, stanowią przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, z której dochód podlega zwolnieniu podatkowemu określonemu w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy podatkowej;

* postanowienia art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy podatkowej nie mają zastosowania do środków uzyskiwanych z lokat terminowych, nawet jeśli dochody z tego tytułu zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Nie można bowiem uznać, iż osiągnięte zostały z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stosownie więc do postanowień art. 7 ust. 1 ustawy podatkowej dochody te podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych;

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.