ITPB3/423-347/08/MK - Opodatkowanie zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych do wspólnoty mieszkaniowej.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty przedstawione we wniosku z dnia 17 czerwca 2008 r. (data wpływu 30 czerwca 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zastosowania do osiąganych przez Wspólnotę Mieszkaniową dochodów zwolnienia od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych - jest nieprawidłowe.

W dniu 30 czerwca 2008 r. wpłynął do tut. organu wniosek Wspólnoty o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zastosowania do osiąganych przez Wspólnotę Mieszkaniową dochodów zwolnienia od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wspólnota Mieszkaniowa powstała z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z art. 6 ustawy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Zakres działania wspólnoty obejmuje m.in: utrzymanie nieruchomości wspólnej, przez którą zgodnie z ustawą rozumie się grunt pod budynkiem oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom lokali (np. klatki schodowe, windy, piwnice, strychy, dachy, zewnętrzne ściany budynków, instalacje energetyczne, a także garaże i miejsca parkingowe znajdujące się w obrębie budynku).

Wnioskodawca wskazuje, że zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych "wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz komunalnych zakładów gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi".

Wspólnota zauważa, że właściciele lokali (zarówno mieszkalnych, jak i użytkowych) tworzący wspólnotę mieszkaniową zobowiązani są do ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem zarówno swoich lokali, jak i uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Ponadto właściciele lokali wnoszą zaliczki na przyszłe remonty w postaci funduszu remontowego.

W związku z powyższym Spółdzielnia zadała następujące pytania:

Czy nadwyżka wpłaconych zaliczek przez właścicieli lokali użytkowych do Wspólnoty Mieszkaniowej na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnych budynku mieszkalnego i mediów do lokali nad kosztami, stanowi dla Wspólnoty Mieszkaniowej dochód do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych, czy też na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy jest dochodem zwolnionym... Czy zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali użytkowych na fundusz remontowy stanowią przychód podlegający opodatkowaniu...

Odnosząc się do treści pytania, Wnioskodawca podniósł, że ustawa o własności lokali nie rozróżnia pojęcia lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego posługując się pojęciem "lokalu samodzielnego". Regułą jest także, że wszyscy właściciele lokali, bez względu na to, czy jest to lokal mieszkalny czy użytkowy wnoszą zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej w takiej samej wysokości. Tylko w wyjątkowych sytuacjach, uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicielom lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania przez tych właścicieli z nieruchomości wspólnej.

Wspólnota powołała się na treść pisma Ministra Finansów z dnia 5 marca 2008 r., stanowiącego interpretację w sprawie jednolitego stosowania przepisu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zdaniem Wspólnoty należy uznać, że wpłacone przez właścicieli lokali (w tym właścicieli lokali użytkowych) zaliczki na rzecz Wspólnoty na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną przeznaczone na wydatki i opłaty określone w art. 14 ustawy o własności lokali oraz wpłaty na fundusz remontowy uznać należy za uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i dokonane na rzecz utrzymania zasobów mieszkaniowych, a w efekcie wolne od podatku dochodowego.

Dodatkowo, w ocenie Wspólnoty, zgodnie z prawem podatek dochodowy od osób prawnych powinien zapłacić podmiot, który ten dochód uzyskał. Natomiast dochody z nieruchomości wspólnej pochodzące z zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej nie są dochodami wspólnoty jako odrębnego podmiotu prawnego. Tymczasem przychody z nieruchomości wspólnej należą się nie wspólnocie (jako odrębnemu podmiotowi prawnemu), ale właścicielom poszczególnych lokali. Zasadę tę wprost wyraża przywołana wyżej ustawa. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach (art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali).

Na tle przedstawionego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej podlega przepisom ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.), co wynika z przepisu art. 1 ust. 2.

W myśl art. 12 ust. 1 powołanej ustawy przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób. Oznacza to, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na rachunek wspólnoty (bądź są wpłacane do kasy) stanowią, w rozumieniu ustawy podatkowej, przychód, bez względu na źródło ich pochodzenia.

Dotyczy to zarówno uiszczonych przez członków wspólnoty zaliczek na pokrycie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, jak i opłat za dostarczone do poszczególnych lokali media. Do wpłat tych nie ma zastosowania art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w myśl którego do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Istotą wspólnoty mieszkaniowej nie jest bowiem świadczenie usług na rzecz członków wspólnoty, a jedynie gromadzenie środków i dokonywanie z nich opłat niezbędnych dla utrzymania lokali w należytym stanie.

Z kolei kosztem uzyskania przychodów wspólnoty mieszkaniowej, w myśl art. 15 ust. 1 ww. ustawy, są wszelkie wydatki ponoszone przez wspólnotę na uregulowanie kosztów zarządu, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, w tym opłaty eksploatacyjne za dostarczone media.

W świetle powyższego należy stwierdzić, iż środki pieniężne, które wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej stanowią jej przychód w rozumieniu art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy, a wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem, są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 tej ustawy.

Dochodem wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która - w myśl art. 7 ust. 1 ustawy - stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym.

Obowiązujący od 1 stycznia 2007 r. przepis art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) stanowi, że wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Stosownie do wyżej cytowanego przepisu (wprowadzonego przepisem art. 1 pkt 18 lit. a) tiret czwarte ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych - Dz. U. Nr 217, poz. 1589), z dniem 1 stycznia 2007 r. - zwolnione od podatku są wyłącznie te dochody wspólnot mieszkaniowych, które zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i które zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Wobec tego opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

Powołana ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji: "zasobów mieszkaniowych" oraz "gospodarki zasobami mieszkaniowymi".

Zauważyć należy jednak, że w języku potocznym, pojęcie "gospodarka" - w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. "Zasób" zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojecie "mieszkanie" jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl). Tak więc przymiotnik "mieszkaniowy" "mieszkaniowych", określa rzeczy związane z mieszkaniem.

Tym samym z interpretacji językowej wynika, że przez pojęcie "zasób mieszkaniowy" należy rozumieć zgromadzone pomieszczenia mieszkalne, natomiast "gospodarka zasobami mieszkaniowymi" obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi pomieszczeniami mieszkalnymi.

W konsekwencji przez "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w wyżej wymienionym przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, należy rozumieć:

Związane z wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty - w tym przypadku zaliczki od członków wspólnoty, właścicieli lokali oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy).

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Zgodnie z tym przepisem, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych podlegać będzie jedynie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wspólnota Mieszkaniowa posiada w swych zasobach lokale użytkowe. Biorąc zatem pod uwagę powyższe uregulowania stwierdzić należy, iż lokale te, wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami, nie stanowią zasobów mieszkaniowych. Zatem dochód z tytułu zaliczek, opłat związanych z utrzymaniem lokali, jak i uczestniczenia w kosztach zarządu oraz zaliczek na fundusz remontowy wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych w budynkach wspólnoty mieszkaniowej, nie można uznać za dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Dochód ten nie korzysta więc ze zwolnienia, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 omawianej ustawy i stosownie do postanowień art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Ze zwolnienia nie korzystają dochody wspólnot mieszkaniowych z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet, jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, nie spełniony bowiem będzie jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta, co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, że niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 ustawy - Ordynacja podatkowa).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87 - 100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.