ITPB3/423-237/10/PS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej przedstawione we wniosku z dnia 28 kwietnia 2009 r. (data wpływu 17 maja 2010 r.) uzupełnionym pismem z dnia 21 czerwca 2010 r. (data wpływu 24 czerwca 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy - jest nieprawidłowe.

W dniu 17 maja 2010 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Deweloper wybudował trzy budynki mieszkalne, stanowiące obecnie Wspólnotę Mieszkaniową. Członkiem Wspólnoty jest także deweloper jako właściciel kotłowni zlokalizowanej w piwnicy oraz części garaży. Dwa budynki mieszkalne posiadają w piwnicach garaże, w jednym znajduje się kotłownia. Część garaży deweloper sprzedał razem z mieszkaniami jako pomieszczenia przynależące do mieszkań. Część garaży została sprzedana właścicielom mieszkań odrębnymi aktami notarialnymi. Pozostałą część garaży deweloper wynajmuje członkom Wspólnoty, a także osobom z zewnątrz. Wszyscy członkowie Wspólnoty wpłacają zaliczki na pokrycie kosztów eksploatacyjnych części wspólnych, ustalane według takiej samej stawki proporcjonalnie do powierzchni mieszkań, garaży oraz kotłowni. Na koniec roku nadwyżka wpłaconych zaliczek nad rzeczywiście poniesionymi kosztami, decyzją podjętą na zebraniu członków Wspólnoty, jest przeznaczana na pokrycie kosztów eksploatacyjnych budynków mieszkalnych roku następnego, poprzez zmniejszenie podstawy naliczenia stawki. Zarządca od nadwyżki przypadającej na garaże nalicza podatek dochodowy traktując ją jako dochody uzyskane z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nie podlegające zwolnieniu z podatku zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W piśmie z dnia 21 czerwca 2010 r. (data wpływu 24 czerwca 2010 r.), stanowiącym uzupełnienie przedmiotowego wniosku, Wnioskodawca doprecyzowuje również, iż Wspólnota Mieszkaniowa zarządza trzema budynkami mieszkalnymi posadowionymi na dwóch działkach. Członkami Wspólnoty są deweloper posiadający kotłownię i część garaży zlokalizowanych w piwnicach budynków mieszkalnych oraz właściciele lokali mieszkalnych. Wszyscy członkowie Wspólnoty partycypują w kosztach utrzymania części wspólnych budynków mieszkalnych (klatek schodowych, holi garażowych, instalacji, zarządzania i zagospodarowania posesji) wnosząc zaliczki, ustalone zgodnie z planem wydatków i proporcjonalnie do posiadanych powierzchni. Utrzymanie zasobów Wspólnoty zapewniają wyspecjalizowane firmy (pogotowie techniczne, sprzątająca, zarządzająca, konserwacje, przeglądy techniczne, kominiarskie, zakład energetyczny, wodociągi). Zaliczki nie uwzględniają kosztów eksploatacyjnych utrzymania garaży, kotłowni i lokali mieszkalnych gdyż koszty te ponoszą sami właściciele. Kotłownia dostarcza ciepło do centralnego ogrzewania w lokalach mieszkalnych oraz podgrzewa wodę użytkową dla mieszkańców - członków wspólnoty, za co deweloper pobiera opłaty. Zarządca na podstawie faktur wystawionych przez dewelopera oraz odczytów wodomierzy i podzielników ciepła rozlicza koszty z lokatorami. Opłaty te nie są wliczane do zaliczek na pokrycie kosztów eksploatacyjnych części wspólnych. Deweloper posiadane garaże, znajdujące się w piwnicach budynków mieszkalnych, wynajmuje odpłatnie członkom Wspólnoty - właścicielom mieszkań oraz przejściowo osobom z zewnątrz. Jako właściciel garaży i kotłowni deweloper uczestniczy w pokryciu kosztów eksploatacyjnych części wspólnych budynków mieszkalnych opłacając zaliczki według stawki płaconej przez pozostałych członków Wspólnoty.

Ponadto Wnioskodawca dodaje, iż koszty eksploatacyjne, na które pobierane są zaliczki od właścicieli dotyczą wyłącznie części wspólnych nieruchomości. Wszystkie koszty bezpośrednio związane z lokalami ponoszą ich właściciele.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy nadwyżka zaliczek na koszty eksploatacyjne części wspólnych budynków mieszkalnych ponad poniesione koszty rzeczywiste, przypadająca w proporcji do zaliczek płaconych od pomieszczeń dewelopera, t.j. kotłowni i garaży, przekazana na pomniejszenie planowanych zaliczek roku następnego, jest zwolniona z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zdaniem Wspólnoty Mieszkaniowej nadwyżka zaliczek pobranych na pokrycie kosztów eksploatacyjnych części wspólnych budynków mieszkalnych oraz nieruchomości gruntowej w części przypadającej proporcjonalnie na wpłaty dewelopera podlega zwolnieniu z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Wnioskodawca wskazuje, iż prowadzi wyłącznie działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej i wszystkie wskazane przychody są z nią związane. Wspólnota nie uzyskuje dochodów z innego tytułu. Deweloper wpłaca zaliczki na utrzymanie części wspólnych proporcjonalnie do posiadanych powierzchni, gdyż jego pomieszczenia są usytuowane w budynkach mieszkalnych. W tej sytuacji uzyskane od dewelopera dochody są związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi. Nadwyżka powstaje w przypadku wynegocjowania przez Wspólnotę niższych od przyjętych w planie cen usług, mniejszej ilości awarii itp. Kwota zaliczek wpłaconych przez dewelopera w całości jest związana z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Powstała nadwyżka w roku rozliczeniowym przekazana jest na utrzymanie zasobów mieszkaniowych w roku następnym, poprzez zmniejszenie o kwotę nadwyżki podstawy naliczania zaliczek.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje w celu realizacji wspólnych działań właścicieli lokali w danej nieruchomości, związanych z utrzymaniem danej nieruchomości, w tym - dla rozliczenia na poszczególnych właścicieli ponoszonych w związku z tymi działaniami wydatków. Zakres i kompetencje jej działania zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną (art. 1 ust. 1 tej ustawy). Zgodnie z art. 15 ww. ustawy, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

W art. 14 tej ustawy ustanowiono natomiast, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

Obowiązujący od dnia 1 stycznia 2007 r. przepis art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) stanowi, że wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Stosownie do wyżej cytowanego przepisu (wprowadzonego przepisem art. 1 pkt 18 lit. a) tiret czwarte ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych - Dz. U. Nr 217, poz. 1589), z dniem 1 stycznia 2007 r. - zwolnione od podatku są wyłącznie te dochody wspólnot mieszkaniowych, które zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i które zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Wobec tego opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

* gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz

* innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Powołana ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji: "zasobów mieszkaniowych" oraz "gospodarki zasobami mieszkaniowymi". Zauważyć należy jednak, że w języku potocznym, pojęcie "gospodarka" - w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. Z definicji zawartej w Słowniku Języka Polskiego (Wydawnictwo PWN) wynika również, że pojęcie "gospodarki" nie ogranicza się tylko do zarządzania i dysponowania, ale obejmuje także całość mechanizmów i warunków działania podmiotów gospodarczych związanych z wytwarzaniem i podziałem dóbr i usług. "Zasób" zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie "mieszkanie" jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN). Tak więc przymiotnik "mieszkaniowy", "mieszkaniowych", określa rzeczy związane z mieszkaniem.

Tym samym z interpretacji językowej wynika, że przez pojęcie "zasób mieszkaniowy" należy rozumieć zgromadzone pomieszczenia mieszkalne, natomiast "gospodarka zasobami mieszkaniowymi" obejmuje całość mechanizmów związanych ze zgromadzonymi pomieszczeniami mieszkalnymi.

W konsekwencji przez "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w wyżej wymienionym przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 powołanej ustawy, należy rozumieć:

* znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.:

* dźwigi osobowe i towarowe,

* aparaty do wymiany ciepła,

* kotłownie i hydrofornie wbudowane,

* klatki schodowe,

* strychy, piwnice, komórki,

* balkony, loggie,

* garaże,

* pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, t.j.:

* budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej,

* kotłownie i hydrofornie wolno stojące,

* osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno - remontowe,

* urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak:

* zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków,

* rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,

* sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne,

* budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe,

* budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,

* inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody wspólnot mieszkaniowych otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, nie spełniony bowiem będzie jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

W związku z powyższym opodatkowaniu podlegać będzie więc również ewentualny dochód uzyskany z tytułu otrzymywanych zaliczek płaconych od pomieszczeń dewelopera - bez względu na cel, na jaki zostanie przeznaczony, niezależnie od okoliczności, iż jest on członkiem Wspólnoty, albowiem pomieszczenia te w postaci kotłowni i garaży nie przynależą do żadnych mieszkań wykorzystywanych przez członków Wspólnoty na cele mieszkalne. Innymi słowy, skoro przez pojęcie "zasób mieszkaniowy" należy rozumieć zgromadzone pomieszczenia mieszkalne wraz przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, to sytuacja, w której członek Wspólnoty nie posiada pomieszczenia mieszkalnego (wykorzystywanego zgodnie z jego przeznaczeniem) nie wypełnia definicji zasobu mieszkaniowego. Celem dewelopera nie jest zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych lub swoich pracowników, lecz uzyskanie korzyści z tytułu wynajmu garaży oraz pobieranych opłat za dostarczanie ciepła do centralnego ogrzewania w lokalach mieszkalnych oraz podgrzewania wody użytkowej dla mieszkańców - członków wspólnoty.

Zatem ewentualny dochód powstały z tego tytułu nie korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy podatkowej i stosownie do postanowień art. 7 ust. 1 podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Ze zwolnienia nie korzystają bowiem dochody wspólnot mieszkaniowych z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet, jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, nie spełniony bowiem będzie jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.