ITPB3/423-223a/13/PS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 9 maja 2013 r. (data wpływu 13 maja 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie skutków podatkowych związanych z otrzymywanymi wpłatami z tytułu czynszu od lokali użytkowych - jest prawidłowe.

W dniu 13 maja 2013 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie skutków podatkowych związanych z otrzymywanymi wpłatami z tytułu czynszu od lokali użytkowych.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest zakładem budżetowym i realizuje ustawowe i statutowe zadania w zakresie:

* gospodarki komunalnym zasobem mieszkaniowym, zasobem mieszkaniowym Skarbu Państwa, wobec którego Prezydent Miasta wykonuje zadania z zakresu administracji rządowej,

* administrowania wspólnotami mieszkaniowymi w ramach zawartych umów oraz budynkami stanowiącymi własność osób fizycznych, przekazanych w administrację powierniczą lub przymusową,

* zaspokajania potrzeb mieszkańców tych zasobów,

* innych zadań związanych z funkcjonowaniem komunalnych zasobów mieszkaniowych, zasobów Skarbu Państwa, lokali użytkowych i ich infrastruktury.

Wnioskodawca jest zarządcą sądowym nieruchomości położonej w G. przy ul. X., zgodnie z wpisem do księgi wieczystej. Lokale stanowią współwłasność osób fizycznych, tj.:

* Pani M. K. - 49%,

* X. - 1%

* Skarb Państwa - 50%

Ogółem powierzchnia budynków wynosi 1623,88 m^2, w tym lokale mieszkalne to 896,85 m^2, a lokale użytkowe to 727,03 m².

Zdaniem Wnioskodawcy, zarządca sądowy, ustanowiony przez sąd, niebędący pełnomocnikiem właścicieli, jest nieuprawniony do składania w imieniu właścicieli deklaracji podatkowych, jak również oświadczeń o formie opodatkowania. Ustanowienie zarządcy nie zwalania właścicieli tej nieruchomości z dotychczasowych obowiązków podatkowych. W związku z tym, z przychodów nieruchomości trafiających faktycznie na rachunek bankowy zarządcy nieruchomości, lecz nadal stanowiących własność poszczególnych właścicieli, zarządca nie będzie musiał rozliczać się przed Urzędem Skarbowym.

Wnioskodawca uważa, że zarządca sądowy nie jest uprawniony ani zobowiązany na podstawie ustawowych przepisów do prowadzenia rozliczeń podatkowych. Zdaniem Wnioskodawcy obowiązek podatkowy dla współwłaścicieli powstaje z chwilą przekazania dochodów z nieruchomości współwłaścicielom.

W związku z powyższym zadano między innymi następujące pytanie.

Czy zarządca sądowy odprowadza podatek dochodowy od osób prawnych z wpłat z tytułu czynszu lokali użytkowych.

W ocenie Wnioskodawcy, Zarządca sądowy nie jest uprawniony ani zobowiązany do odprowadzania zaliczek na podatek dochodowy dotyczących dochodu uzyskanego z nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 z późn. zm.), ustawa reguluje opodatkowanie podatkiem dochodowym dochodów osób prawnych i spółek kapitałowych w organizacji, zwanych dalej "podatnikami". Przepisy ustawy mają również zastosowanie do jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej, z wyjątkiem spółek niemających osobowości prawnej, z zastrzeżeniem ust. 1 i 3. (art. 1 ust. 2).

Zgodnie natomiast z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przychodami z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Z kolei, zgodnie z art. 15 ust. 1 cytowanej ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód (art. 7 ust. 1). Dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą (art. 7 ust. 2).

Szczegółowy zakres uprawnień i obowiązków zarządcy nieruchomością wynika z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) oraz przepisów odrębnych ustaw - w tym ustawy - Kodeks Cywilny i Kodeks Postępowania Cywilnego, a także postanowień umowy o zarządzanie nieruchomością.

Zgodnie z przepisami art. 184 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości.

Przepis art. 185 ust. 2 ww. ustawy stanowi, że zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 184 ust. 3, działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej.

W myśl art. 185 ust. 4 ww. ustawy, sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością.

Stosownie do treści art. 185 ust. 5 tejże ustawy, zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 184 ust. 3, nie może czerpać korzyści z zarządzania nieruchomością oprócz pobierania wynagrodzenia, chyba że umowa o zarządzanie stanowi inaczej.

Niezależnie od sposobu powołania zarządcy nieruchomości, tj. z woli współwłaścicieli nieruchomości, czy z nakazu sądu - czynność zarządzania nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkownika i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, oraz uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Zarząd ustanowiony przez sąd, może być uchylony, gdy odpadnie podstawa dalszego jego trwania, zarząd ustalony w drodze umowy ustaje zgodnie z jej postanowieniami.

Ustalenie zarządcy nie ogranicza w żadnym razie praw własności. Zarządca nieruchomości wykonuje te czynności we własnym imieniu, ale na rzecz właściciela nieruchomości, czyli nie na własny rachunek.

Nabyte prawa i obowiązki zarządca obowiązany jest przenieść na właścicieli. Oznacza to, że aczkolwiek zarządca wykonuje czynności związane z wynajmowaniem lokali w zarządzanej nieruchomości, to jednak wykonuje je na rzecz właścicieli, którzy ograniczeni są w swoich prawach do dysponowania majątkiem. Na skutek ustanowienia zarządu właściciel nie traci prawa własności swego majątku, lecz jedynie jest zastępowany przez zarządcę nieruchomości w dotychczasowych czynnościach.

Okoliczność ta nie pozbawia właściciela statusu podatnika podatku dochodowego. Podatnikami podatku powstałego z tytułu dochodów osiąganych z tytułu najmu są bowiem właściciele nieruchomości, a nie osoba zarządzająca majątkiem.

W związku z powyższym należy uznać, że przychody z nieruchomości trafiające faktycznie na rachunek bankowy zarządcy nieruchomości są jego przysporzeniem nieostatecznym. Tymczasem przychodem podatkowym w rozumieniu art. 12 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych są wyłącznie takie wartości, które definitywnie powiększają aktywa osoby prawnej. Przysporzenie otrzymane z zarządu nieruchomością, a zatem, np. w wyniku wpłat kwoty czynszu z tytułu najmu nieruchomości objętej zarządem sądowym, nie jest definitywne, jako że zostaje następnie przekazane właścicielowi albo przekazane na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości, albo do depozytu sądowego.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy uznać należy za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z dnia 13 marca 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń