ITPB3/423-128/07/PS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 29 października 2007 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zasad zwolnienia od podatku dochodów wspólnot mieszkaniowych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 tej ustawy - jest nieprawidłowe.

W dniu 2 listopada 2007 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zasad zwolnienia od podatku dochodów wspólnot mieszkaniowych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 tej ustawy.

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu (pismo z dnia 18 grudnia 2007 r.) został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Spółka jest zarządcą wspólnot mieszkaniowych, działając na podstawie zawartych umów. Działalność wspólnot polega na pobieraniu środków pieniężnych (zaliczek) od właścicieli lokali (mieszkalnych lub użytkowych) na pokrycie kosztów dostaw mediów, zakupu materiałów i usług niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania nieruchomości oraz zbierania środków na fundusz remontowy na poczet remontów, które będą wykonywane w przyszłości. Na koniec roku obrotowego (kalendarzowego) we wspólnocie mieszkaniowej jak i użytkowej ustalany jest wynik pomiędzy zaliczkami oraz kosztami z poszczególnych źródeł. W sprawozdaniu finansowym wynik pomiędzy zaliczkami oraz kosztami figuruje jako wynik z określonej działalności, tj. z utrzymania nieruchomości, centralnego ogrzewania, podgrzania wody, zimnej wody, wywozu nieczystości oraz stan funduszu remontowego. Wspólnota mieszkaniowa, czy też użytkowa, może osiągać również dochody z innych źródeł, tj. z odsetek od środków zgromadzonych na rachunkach bankowych oraz czynszów za wynajem części wspólnych, które stanowią tzw. pożytki.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy opodatkowaniu podlegają zaliczki gromadzone przez właścicieli na pokrycie kosztów, jeżeli zaliczki przewyższają koszty z poszczególnych źródeł w danym okresie rozliczeniowym i zostaną rozliczone lub wydatkowane w okresie następnym, czy jedynie dochody uzyskane od podmiotów zewnętrznych, tj. odsetki od środków zgromadzonych na rachunkach bankowych oraz czynsz za wynajem części wspólnych.

Zdaniem Spółki, wszystkie nadwyżki przychodów (zaliczek) nad kosztami centralnego ogrzewania, kosztami podgrzania wody, kosztami zimnej wody, wywozu nieczystości, nie stanowią dochodu z działalności gospodarczej, a jedynie nie rozliczone w danym okresie środki, które będą rozliczone w okresie następnym lub przeznaczone na pokrycie kosztów w okresie następnym. Podobna sytuacja ma miejsce w przypadku środków zgromadzonych na funduszu remontowym, a nie wydatkowanych w bieżącym okresie, ponieważ zostaną one wydatkowane na potrzeby remontowe wspólnoty w okresie następnym. Zdaniem Spółki ww. nadwyżek nie można zaliczyć do dochodów z działalności gospodarczej i w konsekwencji nie podlegają one opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych zarówno we wspólnotach mieszkalnych jak i użytkowych. Opodatkowaniu natomiast podlegają środki uzyskane w formie odsetek od środków na rachunkach bankowych, a także środki otrzymane przez wspólnotę w momencie wynajmowania części wspólnych innym podmiotom.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje w celu realizacji wspólnych działań właścicieli lokali mieszkalnych w danej nieruchomości, związanych z utrzymaniem danej nieruchomości, w tym - dla rozliczenia na poszczególnych właścicieli ponoszonych w związku z tymi działaniami wydatków. Zakres i kompetencja działania wspólnoty mieszkaniowej zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Zgodnie z treścią art. 6 cytowanej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową. Poza lokalami, stanowiącymi odrębną własność, w skład nieruchomości wchodzą również części nieruchomości użytkowane wspólnie, tj. grunty i inne części budynku oraz urządzenia, które służą ogółowi właścicieli lokali (art. 3 pkt 2 tej ustawy). Zasadniczym źródłem przychodów wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z art. 15 cytowanej ustawy, są zaliczki wnoszone przez jej członków w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu.

Artykuł 14 tej ustawy stanowi z kolei, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

Obowiązujący od 1 stycznia 2007 r. przepis art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) stanowi, że wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Z treści tego przepisu wynika, iż dochody określonych w nim podmiotów wolne są od podatku jeśli uzyskano je z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczono na utrzymanie tych zasobów. Kluczową zatem kwestią jest ustalenie co należy rozumieć pod pojęciem zasobów mieszkaniowych i gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Przez "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w wyżej wymienionym przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, należy rozumieć:

* budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności:

* dźwigi osobowe i towarowe,

* aparaty do wymiany ciepła,

* kotłownie i hydrofornie wbudowane,

* klatki schodowe,

* strychy, piwnice, komórki,

* garaże,

* pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:

* budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej,

* kotłownie i hydrofornie wolno stojące,

* osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,

* urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak:

* zbiorniki - doły gnilne, szamba,

* rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,

* sieci elektroenergetyczne i telefoniczne,

* budowle inżynieryjne (studnie itp.),

* budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,

* inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia.

Związane z wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Ze zwolnienia nie będą więc korzystały dochody wspólnot mieszkaniowych otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, nie spełniony bowiem będzie jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania stwierdzić należy, iż lokale użytkowe wspólnoty mieszkaniowej wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami nie stanowią zasobów mieszkaniowych.

Nie można zatem podzielić stanowiska Spółki, iż wszystkie nadwyżki przychodów (zaliczek) nad kosztami centralnego ogrzewania, kosztami podgrzania wody, kosztami zimnej wody, wywozu nieczystości oraz środki zgromadzone na funduszu remontowym, dotyczące, jak wymienia Spółka, wspólnot mieszkaniowych i użytkowych, nie będą podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych ponieważ nie stanowią dochodu z działalności gospodarczej. Ze zwolnienia przedmiotowego przewidzianego w art. 17 ust. 1 pkt 44 cytowanej ustawy, skorzystać mogą jedynie te dochody, które dotyczą opłat dotyczących lokali mieszkalnych i innych lokali i urządzeń niezbędnych do ich prawidłowego funkcjonowania. Charakteru takiego nie mają natomiast lokale użytkowe własnościowe i lokale użytkowe w najmie, gdyż działalność w nich prowadzona nie jest niezbędna do prawidłowego korzystania z lokali mieszkalnych. Jeżeli więc w swoim zasobie wspólnota posiada jedynie lokale użytkowe, to dochód powstały z tytułu nadwyżki zaliczek (czynszów) pobieranych od tych lokali, nad kosztami zarządu, o których mowa w art. 14 ustawy o własności lokali, nie będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 omawianej ustawy i stosownie do postanowień art. 7 ust. 1 podlegać będzie on opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Natomiast w sprawie odsetek od środków zgromadzonych na rachunkach bankowych wspólnot mieszkaniowych, należy podzielić stanowisko Spółki, stwierdzające, iż dochód z tego tytułu podlegać będzie opodatkowaniu. Odsetki na rachunkach bankowych zaliczane są do kategorii przychodów finansowych, a zatem nie do podstawowej działalności wspólnot mieszkaniowych, jaką jest gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Dochody uzyskane z tego tytułu (nawet jeśli zostaną przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych) nie będą korzystały ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W kwestii wynajmu części wspólnych wyjaśnić należy, iż opłaty wnoszone przez najemców mieszkalnych lokali komunalnych lub członków wspólnoty mieszkaniowej za korzystanie z części wspólnych budynków mieszkalnych, wchodzących w skład zasobów mieszkaniowych uznać należy za przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a tym samym przychody podatkowe w rozumieniu art. 12 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, z tytułu których dochód, o ile zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, będzie wolny od podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 tej ustawy. Jedynie w przypadku wnoszenia opłat przez osoby niebędące najemcami mieszkalnych lokali komunalnych lub członkami Wspólnoty Mieszkaniowej, dochód z tego tytułu nie spełniając warunków określonych w powołanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, podlega w myśl art. 7 ust. 1 tej ustawy opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Jednocześnie mając na uwadze, że stroną wniosku o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych jest Spółka, zaznacza się, iż interpretacja nie ma mocy wiążącej dla Wspólnot Mieszkaniowych, zarządzanych przez Spółkę.

W związku z powyższym informuje się, że uzyskanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przez Wspólnoty Mieszkaniowe możliwe jest poprzez złożenie wniosków o wydanie interpretacji indywidualnej wraz ze spełnieniem wszystkich warunków określonych w art. 14b i 14f ustawy - Ordynacja podatkowa przez poszczególne Wspólnoty Mieszkaniowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.