ITPB3/423-123/09/PS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej przedstawione we wniosku z dnia 4 marca 2009 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie skutków podatkowych dotyczących sprzedaży lokalu mieszkalnego - jest prawidłowe.

W dniu 9 marca 2009 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie skutków podatkowych dotyczących sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 6 czerwca 2005 r. Wspólnota Mieszkaniowa zawarła z osobą fizyczną notarialną przedwstępną umowę sprzedaży, zgodnie z którą Jednostka udostępniła powyższej osobie strych celem adaptacji na lokal mieszkalny w zamian za remont dachu oraz klatki schodowej, mający być wykonany na koszt powyższej osoby fizycznej. Prace remontowe zostały już wykonane i odebrane protokołem odbioru przez Zarząd Wspólnoty. Aktualnie podatnik zamierza ustanowić odrębną własność lokalu mieszkalnego powstałego z zaadaptowanego strychu i tak powstały lokal - jako odrębną własność nieruchomości - sprzedać ww. osobie fizycznej, za cenę, na którą w całości zaliczone zostaną nakłady poczynione przez powyższą osobę fizyczną na remont dachu i klatki schodowej. Wartość zaadoptowanego lokalu mieszkalnego jest równa poniesionym nakładom na remont dachu i klatki schodowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nowopowstałego lokalu mieszkalnego Wspólnota Mieszkaniowa powinna zapłacić podatek dochodowy.

Zdaniem Wnioskodawcy przychód uzyskany ze sprzedaży nowopowstałego lokalu mieszkalnego, powstałego w wyniku adaptacji pomieszczenia strychowego (stanowiącego część wspólną nieruchomości) jest przychodem z gospodarki zasobem mieszkaniowym. Wspólnota wskazuje, iż zgodnie z interpretacją ogólną nr DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82, z dnia 5 marca 2008 r., pod pojęciem "zasoby mieszkaniowe" należy rozumieć także strychy. W konsekwencji, dochód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, a przeznaczony na utrzymanie zasobu mieszkaniowego jest zwolniony z podatku dochodowego (w omawianym przypadku dochodem jest wartość nakładów poniesionych przez osobę fizyczną na remont dachu i klatki schodowej).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Obowiązujący od dnia 1 stycznia 2007 r. przepis art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) stanowi, że wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Stosownie do wyżej cytowanego przepisu (wprowadzonego przepisem art. 1 pkt 18 lit. a tiret czwarte ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych - Dz. U. Nr 217, poz. 1589), z dniem 1 stycznia 2007 r. - zwolnione od podatku są wyłącznie te dochody wspólnot mieszkaniowych, które zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i które zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Wobec tego opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

* gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz

* innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Powołana ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji: "zasobów mieszkaniowych" oraz "gospodarki zasobami mieszkaniowymi". Zauważyć należy jednak, że w języku potocznym, pojęcie "gospodarka" - w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. "Zasób" zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie "mieszkanie" jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl). Tak więc przymiotnik "mieszkaniowy", "mieszkaniowych", określa rzeczy związane z mieszkaniem.

W konsekwencji przez "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w wyżej wymienionym przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 powołanej ustawy, należy rozumieć:

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody wspólnot mieszkaniowych otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, nie spełniony bowiem będzie jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Biorąc zatem pod uwagę powyższe uregulowania, stwierdzić należy, iż przychody uzyskane ze sprzedaży zasobu mieszkaniowego stanowią przychody dotyczące gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Pomieszczenie strychu, jako części wspólnej budynku mieszkalnego, mieści się w pojęciu zasobów mieszkaniowych wspólnoty mieszkaniowej. Przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu wyodrębnionego z części nieruchomości wspólnej (strychu) pochodzi więc z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Przychód ten ma wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, który stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 powołanej ustawy podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Z treści wniosku wynika, iż w 2005 r. Wspólnota zawarła z osobą fizyczną notarialną przedwstępną umowę sprzedaży, zgodnie z którą Jednostka udostępniła powyższej osobie strych celem adaptacji na lokal mieszkalny w zamian za remont dachu oraz klatki schodowej, mający być wykonany na koszt powyższej osoby fizycznej. Ww. prace remontowe zostały już wykonane, a Wspólnota zamierza ustanowić odrębną własność lokalu mieszkalnego powstałego z zaadaptowanego strychu i sprzedać ww. osobie fizycznej za cenę, na którą w całości zaliczone zostaną nakłady poczynione przez powyższą osobę fizyczną na remont dachu i klatki schodowej. Ponadto jak wynika z przedstawionych okoliczności, wartość zaadoptowanego lokalu mieszkalnego jest równa poniesionym nakładom na remont dachu i klatki schodowej.

Wskazać należy, iż w art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych został zdefiniowany przychód z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych, jako wartość wyrażona w cenie określonej w umowie (z zastrzeżeniem ust. 4 i 5). Mówiąc o "wartości wyrażonej w cenie", przepisy nie przesądzają jednak o dopuszczalnej formie zapłaty tej ceny. Może ona nastąpić w pieniądzu, ale nie tylko. Może mieć również postać świadczenia innego niż pieniężne. Przykładowo, zwolnienia zbywającego z ciążących na nim zobowiązań wobec nabywcy lub przeniesienia na niego prawa własności rzeczy. Każde z wymienionych rozwiązań będzie prowadziło do uiszczenia "ceny" zbywanej rzeczy lub prawa majątkowego.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym cena została zapłacona przez nabywcę w formie poniesionych przez niego nakładów związanych z remontem dachu i klatki schodowej. Zatem, łączna wartość tych świadczeń stanowi przychód wspólnoty mieszkaniowej z odpłatnego zbycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego.

Należy jednak zaznaczyć, że przepisy art. 14 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych zawierają zastrzeżenie, dotyczące przypadku, gdy cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, wówczas przychód z ich zbycia określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej, na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

W celu ustalenia dochodu z przedmiotowej transakcji sprzedaży lokalu mieszkalnego istotne jest również określenie kosztów z nią związanych.

Norma zawarta w art. 15 ust. 1 omawianej ustawy podatkowej stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Z przepisu tego wynika zatem, że wszystkie poniesione wydatki, po wyłączeniu zastrzeżonych w ustawie są kosztami uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo - skutkowym z przychodami. Kosztami uzyskania przychodu są więc wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów.

W zdarzeniu przyszłym przedstawionym przez Wspólnotę, kosztami uzyskania przychodów będą zatem wydatki, związane bezpośrednio jak i pośrednio z przedmiotową sprzedażą mieszkania wyodrębnionego z części nieruchomości wspólnej (strychu). W szczególności będą to wydatki związane z remontem i adaptacją strychu na cele mieszkalne.

Dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą. (art. 7 ust. 2).

Biorąc zatem pod uwagę powyższe uregulowania, stwierdzić należy, iż przychody uzyskane ze sprzedaży zasobu mieszkaniowego stanowią przychody dotyczące gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Pomieszczenie strychu, jako części wspólnej budynku mieszkalnego, mieści się w pojęciu zasobów mieszkaniowych Wspólnoty. Przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu wyodrębnionego z części nieruchomości wspólnej (strychu) pochodzi więc z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a koszty poniesione w związku z tą sprzedażą stanowią koszty tej gospodarki.

W analizowanej sytuacji, w wyniku adaptacji strychu i wyodrębnienia lokalu mieszkalnego, który zostanie sprzedany, Wspólnota Mieszkaniowa uzyska przychód stanowiący cenę ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, w postaci nakładów remontowych poniesionych przez nabywcę tego lokalu mieszkalnego. Jednakże - jak wskazano już wcześniej - zarówno przychody jak i koszty dotyczące transakcji sprzedaży tego mieszkania stanowić będą przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi mające wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, który stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 powołanej ustawy podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, o ile przeznaczony jest na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych - w tym przypadku, w związku ze specyfiką transakcji sprzedaży mieszkania, z góry wydatkowany na remont dachu i klatki schodowej.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu jej datowania.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, ul. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.