ITPB2/4511-7/15/BK - Ustalenie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 23 grudnia 2014 r. (data wpływu - 2 stycznia 2015 r.) uzupełnionym pismem z dnia 9 marca 2015 r., z dnia 23 marca 2015 r. oraz z dnia 31 marca 2015 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego - jest prawidłowe.

W dniu 2 stycznia 2015 r. został złożony ww. wniosek uzupełniony pismami z dnia 9, 23 i 31 marca 2015 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

We wniosku tym oraz jego uzupełnieniach przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni, jako osoba fizyczna wraz z bratem w 1977 r. nabyła w darowiźnie od rodziców prawo wieczystego użytkowania gruntu. Na gruncie tym wybudowany został budynek mieszkalny, którego zostali właścicielami w udziałach po #189; każdy. Budynek ten oddany został do użytkowania w roku 1986.

Następnie w 2010 r. aktem notarialnym w drodze umowy o częściowe zniesienie współwłasności ustanowili odrębną własność, dzieląc otrzymany w darowiźnie budynek na dwa odrębne lokale mieszkalne. Zniesienie współwłasności było czynnością czysto techniczną. Wartość wyodrębnionego lokalu, który Wnioskodawczyni otrzymała nie przekraczała wartości udziału jaki przysługiwał Jej przed zniesieniem współwłasności. Zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat.

W dniu 8 grudnia 2014 r. Wnioskodawczyni sprzedała należący do Niej wydzielony lokal mieszkalny bratu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w związku ze sprzedażą ww. lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni musi rozliczyć odpłatne zbycie nieruchomości na deklaracji PIT-39 do dnia 30 kwietnia 2015 r. oraz odprowadzić podatek dochodowy od osób fizycznych w wysokości 19% przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu.

Wnioskodawczyni uważa, że w związku z tym, iż budynek został wybudowany w latach '70, a nabycie współwłasności wieczystego użytkowania gruntu, na którym posadowiony został ten budynek nastąpiło w 1977 r., przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wolny od podatku dochodowego od osób fizycznych.

W związku z powyższym uważa, że przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości nie podlega obowiązkowi podatkowemu i nie ma obowiązku wykazywania tego przychodu w zeznaniu rocznym PIT-39 i tym samym odprowadzenia za zbycie nieruchomości podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

* jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i jest dokonywane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni jako osoba fizyczna wraz z bratem w 1977 r. nabyła w darowiźnie od rodziców prawo wieczystego użytkowania gruntu. Na gruncie tym wybudowany został budynek mieszkalny, którego zostali właścicielami w udziałach po #189; każdy. Budynek ten oddany został do użytkowania w roku 1986.

Następnie w 2010 r. aktem notarialnym w drodze umowy o częściowe zniesienie współwłasności ustanowili odrębną własność, dzieląc otrzymany w darowiźnie budynek na dwa odrębne lokale mieszkalne. Zniesienie współwłasności było czynnością czysto techniczną. Wartość wyodrębnionego lokalu, który Wnioskodawczyni otrzymała nie przekraczała wartości udziału jaki przysługiwał Jej przed zniesieniem współwłasności. Zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat.

W dniu 8 grudnia 2014 r. Wnioskodawczyni sprzedała należący do Niej wydzielony lokal mieszkalny bratu.

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.), jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Z kolei art. 3 ust. 1 ww. ustawy stanowi, że w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 tej ustawy).

W myśl art. 3 ust. 3 tej ustawy, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych (art. 3 ust. 4 ustawy o własności lokali).

Artykuł 3 ust. 6 tej ustawy stanowi natomiast, że w wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.

Zgodnie z art. 4 ust. 3 ww. ustawy, jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest to prawo, a dalsze przepisy o własności lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego.

Jak wynika z powyższego, właściciel odrębnego lokalu jest jednocześnie współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Prawo własności lokalu oraz związane z nim prawo współwłasności nieruchomości wspólnej nie mogą być przedmiotem odrębnego obrotu prawnego. Nie wolno żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Celem natomiast postępowania o zniesienie współwłasności - w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 późn. zm.) - jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Zgodnie z art. 195 współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy - o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

Natomiast w myśl art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu. Natomiast na podstawie art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego czy działu spadku, jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli:

* podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

* wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym (rzeczy wspólnej).

Tak więc, zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy wyłącznie wówczas, jeżeli nabyta na własność rzecz mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed dokonaniem tej czynności oznacza to, że dla części nieruchomości dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

W przedmiotowej sprawie, jak wskazała Wnioskodawczyni wartość wyodrębnionego lokalu jaki otrzymała w wyniku częściowego zniesienia współwłasności odpowiada wartości udziału jaki przysługiwał Jej w nieruchomości przed zniesieniem współwłasności.

Mając na uwadze wskazane uregulowania prawne oraz przedstawiony w sprawie stan faktyczny, ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego w wyniku częściowego zniesienia współwłasności, jako czynności czysto technicznej nie należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym za datę nabycia przez Wnioskodawczynię wyodrębnionego lokalu mieszkalnego uznać należy rok, w którym wybudowany został na darowanym gruncie, będącym w użytkowaniu wieczystym budynek mieszkalny, oddany do użytkowania w roku 1986.

Tym samym sprzedaż przedmiotowego lokalu w 2014 r. nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ dokonana została po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W konsekwencji czego - jak słusznie wskazała Wnioskodawczyni - w związku z tą sprzedażą nie jest zobowiązana do wykazania w zeznaniu rocznym PIT-39 przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia ww. lokalu i tym samym zapłaty podatku dochodowego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, u. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.