ITPB2/436-145/14/MK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 8 lipca 2014 r. (data wpływu - 9 lipca 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 9 lipca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości.

W złożonym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wspólnikami w Spółce (Wnioskodawca) są między innymi osoby fizyczne, które są właścicielami gruntu stanowiącego ich majątek prywatny. Na ww. gruncie Spółka wybudowała z własnych środków budynek. Osoby fizyczne (właściciele gruntu) nie ponieśli żadnych nakładów związanych z budową - wszystkie koszty zostały poniesione przez Spółkę. Budynek jest środkiem trwałym w księgach rachunkowych Spółki.

Obecnie planowana jest transakcja sprzedaży gruntu przez Wspólników do Spółki. Transakcja sprzedaży gruntu nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, w związku z czym sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ponadto Spółka jest w posiadaniu operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę, w którym wyceniono wartość gruntu.

Wobec powyższego zadano następujące pytanie.

Czy dla celów podatku od czynności cywilnoprawnych podstawa opodatkowania transakcji sprzedaży gruntu obejmuje samą wartość gruntu bez wartości posadowionego na gruncie budynku.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, czyli wartość określona na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. Podstawą opodatkowania transakcji sprzedaży będzie wartość rynkowa samego gruntu bez wartości posadowionego na tym gruncie budynku.

Wspólnicy dokonują sprzedaży własności gruntu, zaś nakłady zostały poniesione przez Spółkę, która jest ich właścicielem, w związku z czym wartością rynkową transakcji jest wartość samego gruntu. Wartość budynku nie zwiększa wartości rynkowej gruntu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ww. ustawy).

Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży, w myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Zgodnie natomiast z ust. 2 cytowanego przepisu, wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. Stawka podatku wynosi 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy).

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że na opisanym we wniosku gruncie Spółka wybudowała z własnych środków budynek. Osoby fizyczne (właściciele gruntu i wspólnicy Spółki) nie ponieśli żadnych nakładów związanych z budową - wszystkie koszty zostały poniesione przez Spółkę. Budynek jest środkiem trwałym w księgach rachunkowych Spółki.

Obecnie planowana jest transakcja sprzedaży gruntu przez Wspólników do Spółki. Transakcja sprzedaży gruntu nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, w związku z czym sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że zawarcie przez Wnioskodawcę umowy sprzedaży co do zasady stanowić będzie czynność rodząca obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W myśl art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają bowiem podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

Zaznaczyć przy tym należy, że o uregulowanym w przytoczonym przepisie wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z tego podatku zwolniona.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych użyte w tej ustawie określenie "podatek od towarów i usług" oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Uwzględniając powyższe wyjaśnić należy, że z treści zacytowanego wyżej art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika zasada rozgraniczenia obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych od obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług, jak również zasada wzajemnego wykluczenia tych obowiązków. Oznacza to, że nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych te czynności cywilnoprawne, których dokonanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług.

Wskazać również należy, co istotne z punktu widzenia rozstrzyganej sprawy, że w przypadku umowy sprzedaży i zamiany, której przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych decyduje okoliczność, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zwolnienie ww. umowy sprzedaży lub zamiany z opodatkowania podatkiem od towarów i usług powoduje, że czynność taka podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z powyższego wynika więc, że w przypadku czynności cywilnoprawnych, których przedmiotem są m.in. nieruchomości i prawo użytkowania wieczystego, dla ich wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie jest wystarczające objęcie takiej transakcji obowiązkiem podatkowym w podatku od towarów i usług, a konieczne jest przekształcenie takiego obowiązku w zobowiązanie podatkowe.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz obowiązujące uregulowania prawne stwierdzić należy, że z analizy postanowień art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, iż podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają tylko te czynności, które wyraźnie wymieniono w cytowanym wyżej przepisie. Lista czynności podlegających podatkowi od czynności cywilnoprawnych ma charakter zamknięty, a więc nie może być interpretowana rozszerzająco. Treść nazwanych czynności cywilnoprawnych wymienionych wyraźnie w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych, w tym umowy sprzedaży, ustalać trzeba w odniesieniu do postanowień Kodeksu cywilnego regulujących poszczególne zagadnienia, uwzględniając przy tym obostrzenia dotyczące obrotu nieruchomościami.

W związku z tym wskazać należy, że zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (dotyczy budynków wybudowanych na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym).

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 Kodeksu). Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem obrotu prawnego.

Należy w związku z tym podkreślić, iż w momencie ponoszenia wydatków Wnioskodawca nie posiadał prawa własności do gruntu, na którym został wzniesiony budynek i nakładów dokonał na cudzej rzeczy. Zasada zawarta w art. 48 Kodeksu cywilnego oznacza, że wszystko, co zostało z gruntem połączone - dzieli los gruntu. Dlatego też wszystko, co zostało na gruncie wzniesione lub zasadzone, staje się własnością właściciela gruntu, bez względu na to, kto tego dokonał. Zasada ta obowiązuje przy tym bez względu na wartość wzniesionych budowli lub innych urządzeń, nawet jeśli wzniesione budowle lub urządzenie wielokrotnie przewyższało wartość zajętego gruntu.

W konsekwencji uznać należy, że podstawą opodatkowania przy planowanej transakcji sprzedaży - w sytuacji gdy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - będzie wartość rynkowa gruntu uwzględniająca wartość posadowionego na tym gruncie budynku, nie zaś, jak wskazuje Wnioskodawca, wartość rynkowa samego gruntu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.