ITPB2/415-942/15/BK - Skutki podatkowe zbycia lokalu mieszkalnego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 9 października 2015 r. (data wpływu 13 października 2015 r.) uzupełnionym w dniu 28 grudnia 2015 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia lokalu mieszkalnego - jest nieprawidłowe.

W dniu 13 października 2015 r. został złożony ww. wniosek uzupełniony w dniu 28 grudnia 2015 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia lokalu mieszkalnego.

We wniosku tym oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 2007 r. Wnioskodawczyni zakupiła mieszkanie za kwotę 41 876 zł (w tym koszty sporządzenia aktu notarialnego w kwocie 1 876 zł). W 2008 r. mieszkanie to Wnioskodawczyni przekazała umową darowizny swojemu synowi. Syn okazał się wielkim niewdzięcznikiem, dlatego też w lutym 2015 r. Wnioskodawczyni odwołała umowę darowizny mieszkania. Syn złożył oświadczenie woli o przeniesieniu prawa własności przedmiotowej nieruchomości na rzecz Wnioskodawczyni. W związku ze zwrotnym przeniesieniem własności lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni nie była zobowiązana do poniesienia odpłatności. Miało ono charakter nieodpłatny. W 2015 r. Wnioskodawczyni mieszkanie to sprzedała za kwotę 145 000 zł. Przed jego sprzedażą Wnioskodawczyni nie przeprowadzała w nim żadnych prac remontowych.

Następnie w lipcu 2015 r. Wnioskodawczyni zakupiła lokal mieszkalny za kwotę 84 697 zł. W lokalu tym Wnioskodawczyni była zameldowana, a ponieważ miała w nim mieszkać dokonała jego remontu na kwotę 14 600 zł. W związku z nagłą i bardzo poważną chorobą męża Wnioskodawczyni została zmuszona do zbycia przedmiotowego lokalu w 2015 r. Część pieniędzy uzyskanych z tej sprzedaży w wysokości 49 000 zł przeznaczyła na kapitalny remont mieszkania, w którym obecnie razem z mężem mieszka od 35 lat. Remont przeprowadzony został w okresie od września do listopada 2015 r.

Wnioskodawczyni podkreśla, że nie zamierza skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej, z której należy rozliczyć się w okresie dwóch lat, czyli do 2018 r., ponieważ jest emerytką i nie chce mieć żadnych zobowiązań wobec urzędu skarbowego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy cena nabycia w 2007 r. lokalu mieszkalnego jest kosztem uzyskania przychodów oraz czy opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym podlega kwota 95 000 zł (145 000 - 50 000), czy też kwota 53 000 zł (145 000 - 50 000 - 41 876).

Zdaniem Wnioskodawczyni cena zakupu w 2007 r. lokalu mieszkalnego, tj. kwota 41 876 zł, powinna być kosztem uzyskania przychodu, pomimo, że lokal ten przekazała w 2008 r. synowi jako darowiznę a następnie w 2015 r. darowiznę te odwołała. Jej zdaniem definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości a poczynione zostały w czasie jej posiadania.

Z treści ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przez budynek, lokal lub pomieszczenie rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Zatem - w ocenie Wnioskodawczyni - za koszty uzyskania przychodu należy uznać nabycie nieruchomości, wybudowanie budynku mieszkalnego na nabytej działce (koszt wytworzenia) oraz ulepszenie i remont.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów zwolnionych na podstawie art. 21, 52, 52a i 52c wymienionej ustawy oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

* jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zatem, odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeśli nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, w 2007 r. Wnioskodawczyni zakupiła mieszkanie za kwotę 41 876 zł (w tym koszty sporządzenia aktu notarialnego w kwocie 1 876 zł). W 2008 r. mieszkanie to Wnioskodawczyni przekazała umową darowizny swojemu synowi. Syn okazał się wielkim niewdzięcznikiem, dlatego też w lutym 2015 r. Wnioskodawczyni odwołała umowę darowizny mieszkania. Syn złożył oświadczenie woli o przeniesieniu prawa własności przedmiotowej nieruchomości na rzecz Wnioskodawczyni. W związku ze zwrotnym przeniesieniem własności lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni nie była zobowiązana do poniesienia odpłatności. Miało ono charakter nieodpłatny. W 2015 r. Wnioskodawczyni mieszkanie to sprzedała za kwotę 145 000 zł. Przed jego sprzedażą Wnioskodawczyni nie przeprowadzała w nim żadnych prac remontowych.

Następnie w lipcu 2015 r. Wnioskodawczyni zakupiła lokal mieszkalny za kwotę 84 697 zł. W lokalu tym Wnioskodawczyni była zameldowana, a ponieważ miała w nim mieszkać dokonała jego remontu na kwotę 14 600 zł. W związku z nagłą i bardzo poważną chorobą męża Wnioskodawczyni została zmuszona do zbycia przedmiotowego lokalu w 2015 r. Część pieniędzy uzyskanych z tej sprzedaży w wysokości 49 000 zł przeznaczyła na kapitalny remont mieszkania, w którym obecnie razem z mężem mieszka od 35 lat. Remont przeprowadzony został w okresie od września do listopada 2015 r.

Wnioskodawczyni podkreśla, że nie zamierza skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej, z której należy rozliczyć się w okresie dwóch lat, czyli do 2018 r., ponieważ jest emerytką i nie chce mieć żadnych zobowiązań wobec urzędu skarbowego.

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 z późn. zm.) przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Na podstawie natomiast art. 898 § 1 ww. ustawy darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności.

W przedmiotowej sprawie, zasadnicze znaczenie ma zatem ocena skutków prawnych odwołania darowizny, a mianowicie czy wywołuje ono skutki:

* wstecz, tj. stosunek prawny pomiędzy stronami umowy darowizny wygasł ze skutkiem wstecznym (ex tunc), tak jakby umowa w ogóle nie została zawarta, czy też może

* tylko na przyszłość (ex nunc) - tj. darczyńca ponownie nabywa własność, której się wyzbył.

Zwrot przedmiotu odwołanej darowizny powinien nastąpić stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Od chwili zdarzenia uzasadniającego odwołanie, obdarowany ponosi odpowiedzialność na równi z bezpodstawnie wzbogaconym, który powinien się liczyć z obowiązkiem zwrotu (art. 898 § 2 Kodeksu cywilnego). Treść przepisu art. 898 § 2 Kodeksu cywilnego oznacza, że przez odwołanie korzyść uzyskana z darowizny staje się od chwili zdarzenia uzasadniającego odwołanie bezpodstawna i właśnie dlatego rodzi obowiązek zwrotu. Przyjęta w ww. przepisie konstrukcja wiążąca odwołanie z bezpodstawnym wzbogaceniem, wyłącza przypisanie skutku rzeczowego, a mianowicie tego skutku, że obdarowany przestaje być właścicielem, staje się zaś nim z powrotem darczyńca.

W świetle powyższego, w przypadku odwołania darowizny dla wywołania skutku rzeczowego, tj. przeniesienia własności nieruchomości z powrotem na darczyńcę, konieczne jest złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego przez obdarowanego o przeniesieniu własności. Oświadczenie takie może również zostać zastąpione, na podstawie art. 64 Kodeksu cywilnego, przez prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli. Oznacza to, iż odwołanie darowizny wywołuje skutek tylko na przyszłość.

Mając na względzie powyższe, w sytuacji przedstawionej we wniosku przeniesienie własności lokalu mieszkalnego na Wnioskodawczynię wskutek odwołania darowizny stanowi jej nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym sprzedaż przedmiotowego lokalu w 2015 r., dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło przeniesienie jego własności z powrotem na Wnioskodawczynię w następstwie odwołania darowizny stanowi źródło przychodu, o którym mowa w ww. przepisie podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio. Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy). Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja odpłatnego zbycia mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć:

* koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

* prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

* koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

* wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

* koszty i opłaty sądowe.

W myśl natomiast art. 22 ust. 6d ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Powołany przepis art. 22 ust. 6d ww. ustawy w sposób jednoznaczny wskazuje co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży lokalu mieszkalnego. Do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nabytego w sposób nieodpłatny zaliczane są wyłącznie:

* udokumentowane nakłady na ten lokal zwiększające jego wartość, poczynione w czasie posiadania tego lokalu,

* kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanego lokalu przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Uwzględniając zatem opisany stan faktyczny stwierdzić należy, że wydatek w postaci ceny nabycia w 2007 r. lokalu mieszkalnego nie stanowi kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia - nie mieści się bowiem w dyspozycji art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sprzedany lokal został nabyty przez Wnioskodawczynię w 2015 r. w wyniku odwołania darowizny a czynność ta - jak wskazała we wniosku - miała charakter nieodpłatny.

Również wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię na kapitalny remont przeprowadzony w okresie od września do listopada 2015 r. w kwocie 49 000 zł nie stanowią kosztów uzyskania przychodu, o które Wnioskodawczyni mogłaby pomniejszyć przychód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego. Nakłady ponosiła bowiem Wnioskodawczyni na inny lokal mieszkalny niebędący przedmiotem sprzedaży. Tymczasem, aby nakład mieścił się w dyspozycji ww. przepisu musi on zwiększać wartość nieruchomości (prawa) - w niniejszej sprawie-lokalu mieszkalnego, którego sprzedaży Wnioskodawczyni dokonała.

W myśl natomiast art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

Powołany przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Natomiast, zgodnie z art. 30e ust. 7 tejże ustawy, w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Uwzględniając powołane regulacje prawne oraz przedstawiony stan faktyczny, w szczególności fakt, że Wnioskodawczyni - jak oświadczyła we wniosku - nie zamierza skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stwierdzić należy, że dochód uzyskany z odpłatnego zbycia w 2015 r. lokalu mieszkalnego stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia, tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia a kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6d, do których Wnioskodawczyni nie może zaliczyć ceny nabycia w 2007 r. lokalu mieszkalnego, jak również wydatków poniesionych na remont innego lokalu mieszkalnego, niebędącego przedmiotem sprzedaży, podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dochód ten należy wykazać w zeznaniu podatkowym PIT-39, składanym do dnia 30 kwietnia 2016 r.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.).

Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.