ITPB2/415-932/13/MN

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 7 października 2013 r. (data wpływu 10 października 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na remont dachu i adaptację pomieszczenia strychowego - jest nieprawidłowe.

W dniu 10 października 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na remont dachu i adaptację pomieszczenia strychowego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 29 września 2010 r. Wnioskodawca zakupił od gminy #189; cześć lokalu mieszkalnego nr 7 w budynku nr 12 o powierzchni 18,80 m² oraz udział 9/100 w częściach wspólnych i prawie użytkowania wieczystego. Lokal znajdował się w kamienicy wpisanej do rejestru zabytków, dlatego kwota została obniżona o 50%. Wnioskodawca zapłacił za swój udział 36 500 zł oraz koszty sporządzenia aktu notarialnego w wysokości 793 zł 07 gr.

W dniu 22 lipca 2011 r. uzyskał wraz z Państwem B. pozwolenie na adaptację strychu znajdującego się w budynku nr 12, w wyniku której powstał samodzielny lokal mieszkalny nr 8 o powierzchni 32,41 m².

W dniu 21 grudnia 2012 r. została ustanowiona odrębna własność lokalu mieszkalnego nr 8, a jego własność została przeniesiona na rzecz Wnioskodawcy (#189; część) oraz Państwa B. (po #188; części). Na poczet ceny sprzedaży zostały zaliczone nakłady poniesione przez Wnioskodawcę i współwłaścicieli w kwocie 89 785 zł - na wykonanie prac adaptacyjnych pomieszczeń strychowych, w wyniku których powstał lokal mieszkalny nr 8, w kwocie 65 167 zł 87 gr-poniesione na remont dachu w tym budynku. W związku ze sporządzeniem aktu notarialnego Wnioskodawca poniósł koszt w kwocie 2 854 zł 04 gr.

W dniu 25 stycznia 2013 r. Wnioskodawca wraz ze współwłaścicielami dokonał sprzedaży lokalu mieszkalnego nr 8 w budynku nr 12 za łączną kwotę 160 000 zł, z której otrzymał #189; tj. 80 000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w związku z poniesionymi nakładami na adaptację pomieszczenia i remont dachu do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć oprócz kosztów adaptacji pomieszczenia również koszt remontu dachu.

Zdaniem Wnioskodawcy warunkiem przeniesienia prawa do lokalu po zakończeniu adaptacji, był remont dachu (kamienica wpisana jest do rejestru zabytków). Wnioskodawca uważa, że zarówno wydatki na adaptację jak i na remont dachu (udokumentowane fakturą VAT) są kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży zaadaptowanego pomieszczenia strychowego na lokal mieszkalny.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

* jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 29 września 2010 r. Wnioskodawca zakupił od gminy #189; cześć lokalu mieszkalnego nr 7 w budynku nr 12 o powierzchni 18,80 m² oraz udział 9/100 w częściach wspólnych i prawie użytkowania wieczystego. Lokal znajdował się w kamienicy wpisanej do rejestru zabytków, dlatego kwota została obniżona o 50%. Wnioskodawca zapłacił za swój udział 36 500 zł oraz koszty sporządzenia aktu notarialnego w wysokości 793 zł 07 gr.

W dniu 22 lipca 2011 r. uzyskał wraz z Państwem B. pozwolenie na adaptację strychu znajdującego się w budynku nr 12, w wyniku której powstał samodzielny lokal mieszkalny nr 8 o powierzchni 32,41 m².

W dniu 21 grudnia 2012 r. została ustanowiona odrębna własność lokalu mieszkalnego nr 8, a jego własność została przeniesiona na rzecz Wnioskodawcy (#189; część) oraz Państwa B. (po #188; części). Na poczet ceny sprzedaży zostały zaliczone nakłady poniesione przez Wnioskodawcę i współwłaścicieli w kwocie 89 785 zł - na wykonanie prac adaptacyjnych pomieszczeń strychowych, w wyniku których powstał lokal mieszkalny nr 8, w kwocie 65 167 zł 87 gr-poniesione na remont dachu w tym budynku. W związku ze sporządzeniem aktu notarialnego Wnioskodawca poniósł koszt w kwocie 2 854 zł 04 gr.

W dniu 25 stycznia 2013 r. Wnioskodawca wraz ze współwłaścicielami dokonał sprzedaży lokalu mieszkalnego nr 8 w budynku nr 12 za łączną kwotę 160 000 zł, z której otrzymał #189; tj. 80 000 zł.

W świetle powyższego, w sytuacji gdy odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego nastąpiło przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostało dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ww. ustawy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 cytowanej ustawy).

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy)

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, zasady ustalania których uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d.

Jak wynika z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W myśl ustępu 6f tego artykułu koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Definicję kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty ich nabycia oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Przy czym kosztem nabycia będą te wszystkie wydatki, których poniesienie było konieczne aby podatnik został właścicielem rzeczy lub prawa.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny podkreślić należy, że do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego zaliczamy m.in. udokumentowane koszty jego nabycia. Oznacza to, że kosztem nabycia lokalu mieszkalnego jest zapłacona cena przy czym zapłata może nastąpić zarówno w formie pieniężnej jak i w inny określony w umowie sposób, w tym m.in. przez zwolnienie z długu czy też potrącenie wymagalnych wierzytelności. W rzeczywistości cena jest ekwiwalentem rzeczy lub prawa, nabytych w drodze umowy sprzedaży. Zatem w sytuacji, w której wolą stron na poczet ceny sprzedaży zaliczone zostały nakłady na adaptację pomieszczeń strychowych, w wyniku których powstał lokal mieszkalny oraz wydatki na remont dachu, Wnioskodawca jednocześnie nie może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu tych wydatków jako nakładów, które zwiększyły wartość rzeczy, poczynionych w trakcie jej posiadania. Na gruncie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych niedopuszczalne jest dwukrotne zakwalifikowanie do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego tych samych wydatków, raz jako kosztów nabycia, a drugi raz jako nakładów zwiększających jego wartość.

W konsekwencji do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego Wnioskodawca może zaliczyć cenę nabycia lokalu mieszkalnego, której zapłata nastąpiła poprzez zaliczenie na jej poczet nakładów na wykonanie prac adaptacyjnych pomieszczeń strychowych oraz remont dachu budynku.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r.

Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń