ITPB2/415-910/08/MM

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 17 września 2008 r. (data wpływu 22 września 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 22 września 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, pismem z dnia 17 października 2008 r. nr ITPB2/415-910/08-2/MM Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Panią o doprecyzowanie stanu faktycznego oraz własnego stanowiska w sprawie.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 21 października 2008 r..

W przedmiotowym wniosku oraz w piśmie uzupełniającym z dnia 27 października 2008 r. przedstawiono następujący stan faktyczny.

W roku 2006 zakupiła Pani nowe mieszkanie od dewelopera. Mieszkanie to przekazane zostało protokołem dnia 28 grudnia 2006 r. w stanie surowym. Od tego momentu rozpoczęły się prace remontowe, które trwały ok. trzech tygodni. Na początku lutego wprowadziła się Pani do zakupionego lokalu mieszkalnego.

Akt notarialny z winy dewelopera, który nie uregulował spraw związanych z podziałem gruntu - sporządzony został dopiero 22 października 2007 r..

Po podpisaniu aktu notarialnego wyjechała Pani za granicę, na okres ok. trzech tygodni (wyjeżdża Pani służbowo bardzo często ze względu na charakter swojej pracy). Ze względu na powyższe zameldowała się Pani w tym lokalu dopiero dnia 23 listopada 2007 r..

W miesiącu lutym 2008 r. dowiedziała się Pani - od przedstawiciela dewelopera - że w bloku, w którym mieszka - są jeszcze na sprzedaż mieszkania o powierzchni ok. 78 metrów.

Całkowita cena za pierwsze mieszkanie (wraz z dopłatą, którą należało uiścić przed podpisaniem aktu notarialnego) wynosiła 203.339 zł, natomiast sprzedane zostało za kwotę 315.000 zł. Kwota uzyskana ze sprzedaży tego mieszkania przeznaczona została na spłatę kredytu zaciągniętego na to mieszkanie (215.000 zł) i na zaliczkę na zakup kolejnego mieszkania - w kwocie 100.000 zł, która została przesłana na konto dewelopera.

Wcześniej na konto dewelopera wpłaciła Pani kwotę 10.000 zł - była to bezzwrotna zaliczka na rezerwację mieszkania na okres dwóch miesięcy i w tym czasie musiała Pani znaleźć kupca na wcześniej zakupione mieszkanie.

Kolejne mieszkanie zakupione zostało za kwotę 516.200 zł, z czego 100.000 zł stanowiło wkład własny, reszta natomiast pochodziła z kredytu hipotecznego, zaciągniętego w banku.

Uprzednio sprzedane mieszkanie było w pełni urządzone i zostało sprzedane wraz z wyposażeniem kuchni i łazienki. Zamieszkiwała w nim Pani do 30 maja 2008 r..

Część wydatków poniesionych na zakup i wykończenie sprzedanego lokalu mieszkalnego jest Pani w stanie udokumentować fakturami oraz rachunkami i są to wydatki na:

* 203.339 zł - zapłata za mieszkanie,

* 3.200 zł - dopłata za mieszkanie,

* 35.000 zł - zakup kuchni,

* 1.400 zł - zakup lodówki,

* 3.600 zł - wydatek na szafę do zabudowy,

* 1.400 zł - zakup pralki,

* 2.000 zł - opłaty za sporządzenie aktu notarialnego,

* 3.000 zł - zakup kafli.

Niestety wiele rachunków i paragonów zostało wyrzuconych lub zagubionych. Podkreśla Pani, że zachowuje tylko wszystkie rachunki na sprzęty objęte gwarancją, natomiast nie gromadzi tych dokumentów na takie towary, jak: materiały budowlane, kafle, panele, płyty, kable.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przysługuje zwolnienie z opodatkowania kwoty uzyskanej ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, w sytuacji gdy Wnioskodawczyni w nim zamieszkiwała ponad 12 miesięcy i przez początkowy okres nie była w nim zameldowana.

Zdaniem Wnioskodawcy - pomimo niespełnienia wymogu zameldowania przez okres co najmniej 12 miesięcy - przysługuje jej zwolnienie z opodatkowania kwoty uzyskanej ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, z uwagi na przedstawiony powyżej przebieg wydarzeń. Podkreśla Pani, że z przyczyn niezależnych nie była w stanie spełnić warunku, o którym mowa w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. meldunku przez co najmniej 12 miesięcy w sprzedanym lokalu mieszkalnym. W mieszkaniu, które zostało sprzedane zamieszkiwała Pani ponad rok, tj. od początku lutego 2007 r., do 30 maja 2008, kiedy to zdała klucze i liczniki nowemu właścicielowi. Brak zameldowania w tym lokalu (od początku zamieszkiwania) nie wynikał z jej zaniedbania lub winy. Na podpisanie aktu notarialnego zmuszona była czekać ponad pół roku od wprowadzenia się, a opóźnienie było spowodowane przez dewelopera, który miał problemy z podziałem gruntu. W związku z powyższym przez ten okres była Pani zameldowana u rodziców, jednak posiada dowody potwierdzające, iż faktycznie zamieszkiwała w sprzedanym mieszkaniu, tj. dowody opłat za media.

O zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i wprowadzeniu wymogu 12 miesięcznego okresu zameldowania uprawniającego do przedmiotowego zwolnienia dowiedziała się Pani dopiero u notariusza, podpisując akt notarialny, na mocy którego dokonała sprzedaży tego mieszkania.

Wskazuje Pani, iż nie mogła czekać z kupnem drugiego mieszkania do momentu upływu 12 miesięcy zameldowania, ponieważ prezes firmy deweloperskiej zgodził się zarezerwować mieszkanie po wpłaceniu 10. 000 zł bezzwrotnej kaucji, ale tylko na parę tygodni. Ze sprzedaży mieszkania nie miała Pani żadnych zysków, ponieważ zakupiła je w stanie surowym i wydatki poniesione na wykończenie tego lokalu oraz jego wyposażenie wyniosły około 100.000 zł. Sprzedane mieszkanie było już wykończone i częściowo umeblowane. Ponadto większe mieszkanie zakupione zostało równocześnie ze sprzedażą mniejszego. Wszystkie oszczędności, jak i kwota 115.000 zł została natychmiast wykorzystana na nabycie kolejnego mieszkania, które nadal jest remontowane.

Sprzedaż mieszkania zatem nie przyniosła żadnych zysków, ponieważ natychmiast zakupiła Pani nowy lokal mieszkalny, w którym obecnie zarówno zamieszkuje, jak i jest zameldowana. W związku z zakupem kolejnego lokalu mieszkalnego poniosła Pani wszelkie konieczne koszty związane z podatkami oraz sporządzeniem aktu notarialnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmienione zostały zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych od 1 stycznia 2007 r..

We wniosku stwierdzono, że akt notarialny, na mocy którego nabyła Pani lokal mieszkalny sporządzony został dnia 22 października 2007 r.. Zatem do opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego będą miały zastosowanie znowelizowane przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z zapisem art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika (art. 21 ust. 21 ww. ustawy).

Ustawodawca daje możliwość zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego jedynie na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy. Zwolnienie przysługuje osobom, które były zameldowane na pobyt stały w sprzedawanym lokalu mieszkalnym przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia oraz złożyły w ustalonym terminie oświadczenie o spełnieniu warunków do tego zwolnienia. Zameldowanie przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy w zbywanej nieruchomości stanowi zatem niezbędną przesłankę do zastosowania przedmiotowego zwolnienia, wobec czego bez znaczenia pozostaje w tym przypadku fakt, iż zamieszkiwała Pani w sprzedanym lokalu mieszkalnym przez okres przekraczający 12 miesięcy, powody dla których do zameldowania w tym lokalu doszło tak późno, jak również sposób wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży tego mieszkania.

Z uwagi na to, że - jak sama Pani podkreśla w złożonym wniosku - nie była zameldowana w przedmiotowym lokalu przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, nie może Pani skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Stosownie do art. 30e ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określony zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Artykuł 19 ust. 1 ww. ustawy stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Natomiast ust. 3 tego artykułu określa sposób ustalenia wartości rynkowej, a ust. 4 - tryb postępowania organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej w przypadku, gdy wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6e ww. ustawy wartość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Mając na uwadze cytowane przepisy stwierdzić należy, że dochód uzyskany przez Panią ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, (rozumiany jako różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia a kosztami uzyskania tego przychodu) podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Przy ustalaniu przychodu podlegającego opodatkowaniu z tytułu sprzedaży nieruchomości przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 należy cenę sprzedaży pomniejszyć o koszty związane ze sprzedażą. Jednak jeżeli cena sprzedaży znacznie odbiegać będzie od wartości rynkowej nieruchomości, wówczas organy podatkowe lub organy kontroli skarbowej określą przychód z tej sprzedaży na podstawie cen rynkowych obowiązujących w tej miejscowości.

Natomiast do kosztów uzyskania przychodów może Pani zaliczyć:

* udokumentowane koszty nabycia lokalu oraz

* udokumentowane nakłady, poczynione w trakcie jego posiadania jednakże wyłącznie te które zwiększyły wartość lokalu mieszkalnego. Przy czym należy podkreślić, że warunkiem zaliczenia w koszty uzyskania przychodu jest udokumentowanie poniesionych wydatków na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Od kwoty dochodu, obliczonej jako różnica pomiędzy przychodem, a kosztami jego uzyskania, należy obliczyć 19% podatek dochodowy.

Końcowo należy dodać, iż dokumenty dołączone przez Wnioskodawczynię do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej - powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.