ITPB2/415-882/09/BK - Koszty uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 30 października 2009 r. (data wpływu 2 listopada 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 2 listopada 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości.

We wniosku tym przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 2007 r. nabyła Pani nieruchomość za kwotę 115.000 zł, a w 2008 r. dokonała Pani jej sprzedaży za cenę przewyższającą cenę nabycia, tj. za 200.000 zł. W czasie posiadania nieruchomości przeprowadziła Pani jej remont. Prace remontowe obejmowały m.in. wymianę stolarki okiennej oraz inne prace budowlane, które podwyższyły wartość nieruchomości.

Część wydatków była udokumentowana fakturami VAT a część rachunkami wystawionymi przez podatników VAT zwolnionych podmiotowo-prowadzących działalność gospodarczą.

W związku z prowadzonym postępowaniem została Pani wezwana do złożenia korekty PIT-36 za 2008 rok, ponieważ nie wykazała podatku należnego wynikającego ze sprzedaży nieruchomości. W wyniku powyższych czynności odrzucono dwa rachunki wystawione przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą podmiotowo zwolniony z podatku VAT.

Wobec powyższego zadano następujące pytania.

Czy poniesione wydatki i na podstawie jakich dokumentów może zaliczyć do kosztów w związku z uzyskanym przychodem ze sprzedaży nieruchomości... Czy mogą być to rachunki wystawione przez podatników VAT zwolnionych podmiotowo na podstawie art. 113 ust. 1 lub ust. 9 ustawy o podatku od towarów i usług...

Zdaniem Wnioskodawczyni, do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości może zaliczyć wydatki udokumentowane fakturami VAT, jak również rachunkami wystawionymi przez podatników VAT (w szczególności podatników VAT korzystającego ze zwolnienia podmiotowego) nieobowiązanych (i nieuprawnionych) do wystawiania faktur, gdyż rachunki takie uważa się za faktury (§ 17 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług Dz. U. Nr 212, poz. 1337).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2008 r. dokonała Pani sprzedaży nieruchomości, którą nabyła w 2007 r.

Stosownie do art. 30e ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Przychodem ze sprzedaży jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Można do takich kosztów zaliczyć np.:

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Biorąc pod uwagę przedstawiony powyżej stan prawny należy stwierdzić, iż do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości można zaliczyć w szczególności cenę nabycia nieruchomości, opłaty związane z nabyciem nieruchomości, tj. opłaty notarialne, prowizję pośredników, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe.

Natomiast nakłady na nieruchomość mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania pod warunkiem, że:

Z analizy stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni w czasie posiadania przedmiotowej nieruchomości poniosła zwiększające jej wartość nakłady związane z remontem. Poniesione nakłady udokumentowała fakturami VAT oraz rachunkami wystawionymi przez podatników zwolnionych podmiotowo z VAT.

Obowiązek wystawiania faktur normuje art. 106 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zgodnie z którym podatnicy o których mowa w art. 15 - czyli osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności - są zobowiązani do wystawiania faktur stwierdzających w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Szczegółowe zasady wystawiania faktur przez podatników podatku od towarów i usług określają przepisy rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1337). Zgodnie z § 4 ust. 1 powołanego rozporządzenia, zarejestrowani podatnicy jako podatnicy VAT czynni, posiadający numer identyfikacji podatkowej, wystawiają faktury oznaczone wyrazami "FAKTURA VAT".

Za fakturę, zgodnie z § 17 pkt 5 ww. rozporządzenia uznaje się również rachunki, o których mowa w art. 87 i 88 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa, wystawiane przez podatników nieobowiązanych do wystawiania faktur według zasad określonych w § 4, 5, 7-14, 16-20 i 22.

Powołany wyżej art. 87 § 1 Ordynacji podatkowej stanowi, że podatnik prowadzący działalność gospodarczą, na żądanie nabywcy, wystawia rachunek dokumentujący dokonanie sprzedaży lub wykonanie usługi, o ile odrębne przepisy nie stanowią inaczej.

Takimi odrębnymi przepisami są wskazane wyżej: art. 106 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów, z których wynika, że tylko podatnik zarejestrowany jako podatnik VAT czynny dokumentuje dokonaną sprzedaż towarów lub wykonanie usług wystawiając fakturę VAT. Natomiast podatnik nieposiadający statusu podatnika VAT czynnego dokumentuje wykonane czynności rachunkiem.

Skoro zatem na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług, rachunki potwierdzające poniesione nakłady zwiększające wartość nieruchomości, uznawane są za fakturę, taki sposób ich dokumentowania jest wystarczający również dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych. W tej sytuacji, zarówno faktury wystawione przez podatników VAT czynnych jak i rachunki wystawione przez podatników nieposiadających statusu podatnika VAT czynnego stanowić mogą podstawę zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nakładów nimi udokumentowanych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.