ITPB2/415-877/08/RS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 8 września 2008 r. (data wpływu 11 września 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości:

W dniu 11 września 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 8 sierpnia 2008 r. nabył Pan od Gminy działkę gruntu o powierzchni 0,1336 ha, następnie w dniu 29 sierpnia 2008 r. drugą sąsiadującą działkę o obszarze 0,1371 ha. Przedmiotowe nieruchomości posiadają, zgodnie z ewidencją gruntów i budynków symbol użytku ale stosownie do obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Obie działki nabył Pan jako osoba fizyczna (nie prowadząca działalności gospodarczej) dla celów prywatnych związanych z poprawą własnych warunków mieszkaniowych oraz rodziny, a zakup był sfinansowany w większej części z kredytu bankowego. Z powodu pogorszenia się sytuacji finansowej zdecydował się Pan na sprzedaż obu działek.

Z uwagi na to, że obie działki charakteryzują się dużą na tle działek sąsiednich powierzchnią, postanowił Pan scalić dwie działki i ponownie podzielić je na trzy. Przedmiotem sprzedaży będą więc albo dwie nabyte działki, albo trzy nowowydzielone działki, w zależności od tego, czy nabywca pojawi się przed czy po uprawomocnieniu się decyzji o scaleniu i podziale działek.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż dwóch działek będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż zbycie nieruchomości, stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, zostanie dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Ponadto uważa Pan, iż sprzedaż trzech działek nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż zbycie działki powstałej w wyniku scalenia i podziału nie jest, w myśl powołanego przepisu, ani zbyciem nieruchomości nabytej (działka przed podziałem miała inny nr ewidencyjny i inną powierzchnię), ani nie jest zbyciem udziału w tej nieruchomości. Stwierdza Pan także, iż zbycie nowowydzielonej działki nie jest również zbyciem części pierwotnej działki, bowiem zgodnie z art. 47 § 1 ustawy - Kodeks cywilny "część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych". Nowowydzielona działka jest odrębnym przedmiotem własności, zatem stosując interpretację Kodeksu cywilnego, nie jest również częścią składową nabytej działki.

Dlatego też uważa Pan, że zbycie działki powstałej w wyniku scalenia i podziału nie jest źródłem przychodu, zgodnie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie rodzi więc obowiązku uiszczenia podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w części dotyczącej sprzedaży dwóch działek jest prawidłowe, natomiast w części dotyczącej zbycia działek powstałych przez scalenie i ponowny ich podział uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, stąd też należy odnieść się do przepisów Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie z art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Zatem budynek usytuowany na nieruchomości gruntowej będzie jej częścią składową, nowowydzielona działka nie może być natomiast traktowana w takich kategoriach.

Podstawową formą nabycia nieruchomości lub jej części jest zawarcie umowy kupna-sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy, w której dotychczasowy właściciel zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności do nieruchomości na jej nabywcę. Przy czym umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności nieruchomości powinna być dla jej ważności zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego).

W przypadku opisanym przez Pana nabycie dwóch nieruchomości o pow. 0,1336 ha oraz 0,1371 ha nastąpiło w sierpniu 2008 r., a obecnie zdecydował się Pan na scalenie gruntów i podział nieruchomości. Z gruntów tych zamierza Pan wyodrębnić trzy działki, co będzie związane ze zmianą ich powierzchni oraz numerów ewidencyjnych. Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika więc, że Wnioskodawca w wyniku postępowania scaleniowego i wyodrębnienia działek nie nabędzie żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest właścicielem od sierpnia 2008 r.

W przedstawionej sytuacji istotne znaczenie dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma fakt nabycia nieruchomości. Wnioskodawca od sierpnia 2008 r., a więc przez cały czas jest prawnym właścicielem przedmiotowej nieruchomości, pomimo, iż wkrótce nastąpi scalenie gruntów i podział nieruchomości w wyniku którego wyodrębnione zostaną trzy działki. Postępowanie scaleniowe i ponowny podział nie wpłyną na formę prawną władania przez Wnioskodawcę przedmiotową nieruchomością.

Pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Na powyższe nie ma wpływu podział nieruchomości, w wyniku czego nastąpi zmiana ich powierzchni oraz numerów ewidencyjnych. W powołanym przepisie mowa jest bowiem o dacie nabycia nieruchomości, a nie dacie jej scalenia czy podziału.

Konsekwentnie źródło przychodu będzie zatem stanowić sprzedaż każdej z trzech wydzielonych części nieruchomości.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zostały wprowadzone nowe zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Zgodnie z przepisem przejściowym (art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej) przepisy wprowadzone nowelizacją mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) od dnia 1 stycznia 2007 r.

Na podstawie art. 30e ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Artykuł 19 ust. 1 ww. ustawy stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Natomiast ust. 3 tego artykułu określa sposób ustalenia wartości rynkowej, a ust. 4 - tryb postępowania organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej w przypadku, gdy wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Reasumując, sprzedaż nieruchomości dokonana przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródło przychodu podatkowego, w konsekwencji podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.