ITPB2/415-853/10/BK - Opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 14 września 2010 r. (data wpływu 17 września 2010 r.) uzupełnionym pismem z dnia 25 listopada 2010 r. (data wpływu) oraz pismem z dnia 23 listopada 2010 r. (data wpływu 29 listopada 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego - jest nieprawidłowe.

W dniu 17 września 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Pismem z dnia 18 listopada 2010 r. Nr ITPB2/415-853/10-2/BK wezwano Pana do usunięcia braków formalnych złożonego wniosku. Braki wykazane w wezwaniu uzupełniono pismami z dnia 25 i 29 listopada 2010 r.

We wniosku tym oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 30 sierpnia 2005 r. aktem notarialnym dokonał Pan sprzedaży lokalu mieszkalnego za kwotę 154.750 zł. Na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania z dnia 1 lutego 2005 r. otrzymał Pan zadatek w wysokości 31.000 zł W dniu 1 września 2005 r. aktem notarialnym nabył Pan lokal mieszkalny. W dniu 24 marca 2005 r. została zawarta umowa przedwstępna zakupu mieszkania, na mocy której wpłacony został zadatek w wysokości 23.000 zł. Wskazał Pan, iż kolejne wpłaty na zakup mieszkania następowały sukcesywnie, w miarę posiadania (zorganizowania) środków finansowych, ponieważ osoba, której sprzedał to mieszkanie miała kłopoty z uzyskaniem środków finansowych. Nie były więc to daty chronologiczne, niemniej do czasu sporządzenia umowy kupna nowego mieszkania, pieniądze ze sprzedaży starego lokalu mieszkalnego uzyskano w całości i przekazane zostały osobie sprzedającej, a mianowicie;

* od nabywcy tytułem uzgodnionej ceny otrzymał Pan następujące kwoty:

* na poczet nowego mieszkania wpłacił Pan poniższe kwoty;

Nadmienia Pan, iż w umowach przedwstępnych zarówno zakupu nowego mieszkania jak i sprzedaży starego zostały określone terminy zapłaty; w umowie sprzedaży - części kwoty w dniu jej sporządzenia, tj. w dniu 1 lutego 2005 r., pozostałej kwoty najpóźniej do dnia zawarcia ostatecznej umowy, która miała miejsce w dniu 30 sierpnia 2005 r., w umowie zakupu - części kwoty w dniu jej sporządzenia, tj. 23 marca 2005 r., pozostałej kwoty najpóźniej w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, która została sporządzona 1 września 2005 r.

Końcowo podkreśla Pan, iż mając trudności z uzyskaniem pieniędzy od nabywcy w związku z koniecznością wpłaty zaliczek na poczet zakupu nowego mieszkania, znaczą część należnej kwoty zapłacił Pan ze środków pochodzących z udzielonych przez rodzinę pożyczek.

Wobec powyższego zadano następujące pytanie.

Czy dochód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego i wydatkowany w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych, pomimo iż nie były zachowane daty otrzymania środków i ich wydatkowania.

Zdaniem Wnioskodawcy, dochód uzyskany z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ faktycznie pieniądze ze sprzedaży mieszkania zostały przekazane na zakup nowego lokalu mieszkalnego. Przeniesienie faktycznej własności potwierdzone aktem notarialnym spełniało warunki zwolnienia:

W ocenie Wnioskodawcy, w tym okresie pieniądze jakie uzyskał ze sprzedaży wydał na zakup mieszkania. Uważa, że nie mogą pozbawiać prawa do zwolnienia z podatku sytuacje życiowe, tj. opóźnienie z zapłatą za sprzedane mieszkanie, czyli nie zachowanie dat wpływu i wypływu pieniędzy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca w dniu 30 sierpnia 2005 r. aktem notarialnym dokonał odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego za kwotę 154.750 zł. Na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania z dnia 1 lutego 2005 r. Wnioskodawca otrzymał zadatek w kwocie 31.000 zł. Następnie w dniu 1 września 2005 r. aktem notarialnym Wnioskodawca zawarł umowę kupna innego lokalu mieszkalnego. Umowę przedwstępną zakupu ww. lokalu zawarto w dniu 24 marca 2005 r., na mocy której Wnioskodawca wpłacił zadatek w kwocie 23.000 zł. Ponadto, jak wskazuje Wnioskodawca środki ze sprzedaży mieszkania uzyskał w dniu 30 sierpnia 2005 r. w kwocie 73.750 zł i w dniu 31 sierpnia 2005 r. w kwocie 50.000 zł, natomiast na zakup nowego lokalu mieszkalnego przekazał kwotę 102.000 zł w dniu 22 czerwca 2005 r. i kwotę 24.000 zł w dniu 1 września 2005 r.

Na podstawie art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zgodnie z art. 28 ust. 2a ww. ustawy powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

Stosownie do art. 21 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

Zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) - podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

Z istoty powołanego wyżej zwolnienia wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości lub prawa mogła być przeznaczona na ww. cele mieszkaniowe, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na cele mieszkaniowe. W określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa powyżej mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, zaliczka, przedpłata) i wydatkowane na cele wskazane w ustawie przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane umową przedwstępną, a na poczet ceny sprzedaży jest zaliczony zadatek. Jednocześnie z punktu widzenia powołanego przepisu momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży na nabycie określonych w tym przepisie rzeczy lub praw jest data faktycznego wydatkowania przychodu np. data dokonania zapłaty na rzecz sprzedającego.

Zwolnienie, co wynika z treści zacytowanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) dotyczy zatem wyłącznie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych wydatkowanego na nabycie nowej nieruchomości, a nie jakichkolwiek posiadanych przez podatnika środków finansowych.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz przytoczone regulacje prawne, stwierdzić należy, że przychód uzyskany przez Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży mieszkania w formie zadatku w kwocie 31.000 zł na podstawie umowy przedwstępnej z dnia 1 lutego 2005 r. wydatkowany na poczet zakupu lokalu mieszkalnego, podlega zwolnieniu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Ponadto ze zwolnienia przedmiotowego może korzystać przychód otrzymany w dniu 30 i 31 sierpnia 2005 r. w części wydatkowanej po podpisaniu ostatecznej umowy sprzedaży w dniu 1 września 2005 r., tj. w kwocie 24.000 zł.

Poza zakresem tego zwolnienia pozostaje natomiast przychód ze sprzedaży w kwocie 99.750 zł, ponieważ nie sposób uznać, w świetle przedstawionego stanu faktycznego, że został on wydatkowany przez Wnioskodawcę na zakup lokalu mieszkalnego. Zaliczki wpłacone w dniu 22 czerwca 2005 r. na zakup nowego mieszkania zostały sfinansowane ze środków innych Wnioskodawcy, nie były to bowiem środki otrzymane od nabywcy sprzedawanego mieszkania.

Podkreślenia przy tym wymaga, iż wszelkie ulgi i zwolnienia podatkowe stanowią wyjątek od generalnej zasady powszechności opodatkowania wyrażonej w art. 84 Konstytucji RP oraz art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dlatego też wszystkie ulgi i zwolnienia stanowiące wyjątki od powyższej zasady muszą być interpretowane w sposób ścisły.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.