ITPB2/415-849/13/MN

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 16 września 2013 r. (data wpływu 18 września 2013 r.) uzupełnionym w dniu 5 oraz 19 grudnia 2013 r. o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia odrębnej własności lokalu mieszkalnego - jest nieprawidłowe.

W dniu 18 września 2013 r. został złożony ww. wniosek uzupełniony w dniu 5 oraz 19 grudnia 2013 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia odrębnej własności lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 1997 r. Wnioskodawczyni wpłaciła kwotę jako wkład mieszkaniowy w celu ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. W 2010 r. w wyniku podziału majątku związanego ze sprawą rozwodową nabyła prawo do tego lokalu jako jedyny właściciel.

W dniu 25 marca 2011 r. dokonała wpłaty w wysokości 17 175 zł 78 gr tytułem przekształcenia lokalu mieszkalnego w odrębną własność (kredyt zaciągnięty przez Spółdzielnię Wnioskodawczyni spłacała miesięcznie w wysokości wskazywanej pisemnie). Wpłata ta stanowiła wyłącznie spłatę przypadającą na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z jego budową. W dniu 4 kwietnia 2011 r. na podstawie aktu notarialnego została ustanowiona odrębna własność lokalu.

W dniu 21 kwietnia 2011 r. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży ww. nieruchomości za kwotę 119 000 zł, a za pieniądze uzyskane ze sprzedaży i kredyt bankowy nabyła mieszkanie na rynku wtórnym za kwotę 178 000 zł, z czego gotówką zapłaciła 78 000 zł, a pozostałą kwotę przeznaczyła na remont nowo zakupionego mieszkania.

Ponadto Wnioskodawczyni poniosła koszty pośrednictwa przy sprzedaży i przy zakupie oraz koszty notarialne dotyczące przekształcenia lokalu i zakupu mieszkania. Wnioskodawczyni jest w posiadaniu pisma ze Spółdzielni Mieszkaniowej o wysokości wpłaty tytułem przekształcenia lokalu mieszkalnego w odrębną własność.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy kwotę 17 175 zł 78 gr wpłaconą tytułem przekształcenia lokalu mieszkalnego w odrębną własność, której wpłata jest warunkiem do zawarcia umowy ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności, poniesione koszty pośrednictwa przy sprzedaży, koszty notarialne dotyczące przekształcenia lokalu Wnioskodawczyni może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów związanych z nabyciem prawa do ww. lokalu. Czy o te kwoty może pomniejszyć podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od sprzedaży tej nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawczyni wpłaconą kwotę 17 175 zł 78 gr tytułem przekształcenia lokalu mieszkalnego w odrębną własność (całkowita spłata kredytu), koszty pośrednictwa sprzedaży, koszty notarialne związane z nabyciem tego mieszkania można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, tym samym pomniejszyć podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż tego mieszkania (i równocześnie uzyskanie przychodu) była możliwa tylko wówczas gdy Wnioskodawczyni została właścicielem tego mieszkania. Za taką interpretacją opowiadał się Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 15 marca 2012 r. znak: IBPBII/2/415-1443/11/MW.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowego od osób fizycznych opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

* jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 1997 r. Wnioskodawczyni wpłaciła kwotę jako wkład mieszkaniowy w celu ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. W 2010 r. w wyniku podziału majątku związanego ze sprawą rozwodową nabyła prawo do tego lokalu jako jedyny właściciel.

W dniu 25 marca 2011 r. dokonała wpłaty w wysokości 17 175 zł 78 gr tytułem przekształcenia lokalu mieszkalnego w odrębną własność (kredyt zaciągnięty przez Spółdzielnię

Wnioskodawczyni spłacała miesięcznie w wysokości wskazywanej pisemnie). Wpłata ta stanowiła wyłącznie spłatę przypadającą na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z jego budową. W dniu 4 kwietnia 2011 r. na podstawie aktu notarialnego została ustanowiona odrębna własność lokalu.

W dniu 21 kwietnia 2011 r. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży ww. nieruchomości za kwotę 119 000 zł, a za pieniądze uzyskane ze sprzedaży i kredyt bankowy nabyła mieszkanie na rynku wtórnym za kwotę 178 000 zł, z czego gotówką zapłaciła 78 000 zł, a pozostałą kwotę przeznaczyła na remont nowo zakupionego mieszkania.

Ponadto Wnioskodawczyni poniosła koszty pośrednictwa przy sprzedaży i przy zakupie oraz koszty notarialne dotyczące przekształcenia lokalu i zakupu mieszkania. Wnioskodawczyni jest w posiadaniu pisma ze Spółdzielni Mieszkaniowej o wysokości wpłaty tytułem przekształcenia lokalu mieszkalnego w odrębną własność

Przenosząc zatem powyższe uregulowania prawne na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że odpłatne zbycie prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego, nabytego przez Wnioskodawczynię w dniu 4 kwietnia 2011 r. nastąpiło przed upływem pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy i w związku z tym podlega opodatkowaniu, według zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 cytowanej ustawy).

Artykuł 19 ust. 1 ww. ustawy stanowi, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio. Zgodnie z ustępem 3 tego artykułu wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Do kosztów odpłatnego zbycia można zaliczyć takie wydatki, jak:

* prowizje pośredników w obrocie nieruchomościami,

* koszty ogłoszeń w prasie,

* wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

* koszty i opłaty sądowe, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. 2013.1222) na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

W myśl zaś art. 10 ust. 1 pkt 1 cytowanej ustawy z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu, a ponadto powinna zawierać zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu mieszkaniowego określonego w umowie.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 2 ww. ustawy członek, o którym mowa w ust. 1, wnosi wkład mieszkaniowy według zasad określonych w statucie w wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem budowy przypadającym na jego lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu. Jeżeli część wkładu mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal.

Biorąc powyższe pod uwagę warunkiem przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności jest spłata przypadającej na ten lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, tj. pokrycie w całości kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na lokal poprzez wniesienie wkładu mieszkaniowego, o ile oczywiście wkład ten nie został w całości wpłacony.

Gdy członek spółdzielni mieszkaniowej nie wniósł całego wkładu mieszkaniowego, ponieważ nadal spłacał kredyt zaciągnięty przez spółdzielnię, który służył pokryciu części wkładu mieszkaniowego, zobowiązany jest pokryć odpowiednią część zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami.

Zatem, biorąc pod uwagę treść art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kwota wpłacona tytułem przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębną własność, której wpłata jest warunkiem do zawarcia umowy oraz koszt sporządzenia aktu notarialnego ustanowienia odrębnej własności lokalu mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu jego sprzedaży.

W odniesieniu do poniesionych przez Wnioskodawczynię kosztów pośrednictwa sprzedaży nieruchomości należy wyjaśnić, że wydatki te będą stanowić koszty odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, dochód ze sprzedaży prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego nabytego w 2011 r. jest różnicą pomiędzy przychodem, który zgodnie z dyspozycją art. 19 ustawy, stanowi wartość wyrażona w cenie określonej w umowie pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia obejmujące koszt pośrednictwa sprzedaży nieruchomości, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi w myśl art. 22 ust. 6c cytowanej ustawy, do których można zaliczyć kwotę wpłaconą tytułem przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębną własność oraz koszt sporządzenia aktu notarialnego ustanowienia odrębnej własności lokalu.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.