ITPB2/415-802/13/RS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 7 sierpnia 2013 r. (data wpływu 28 sierpnia 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie podstawy obliczenia podatku oraz zastosowania zwolnienia przedmiotowego - jest nieprawidłowe.

W dniu 28 sierpnia 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie podstawy obliczenia podatku oraz zastosowania zwolnienia przedmiotowego.

We wniosku tym przedstawiono następujący stan faktyczny.

W październiku 2010 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem kupiła lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, za kwotę 110.000 zł. Na zakup tego mieszkania zaciągnęli kredyt mieszkaniowy w łącznej kwocie 110.477 zł 50 gr, który przeznaczony został w całości na spłatę ceny zakupu oraz na prowizję bankową od udzielonego kredytu.

Po dokonaniu remontu wymienionego mieszkania w kwietniu 2011 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem przeznaczyła mieszkanie (w całości) na potrzeby swojej działalności gospodarczej. W związku z tym wartość mieszkania (cena zakupu, wydatki na modernizację czyli faktury na zakup materiałów budowlanych) w kwocie 121.444 zł 72 gr została wprowadzona do ewidencji środków trwałych firmy Wnioskodawczyni. W kosztach działalności uwzględniała odpisy amortyzacyjne od lokalu, nie uznawała natomiast w kosztach odsetek od mieszkaniowego kredytu przyznanego na zakup mieszkania.

W czerwcu 2013 r. ww. mieszkanie zostało sprzedane za kwotę 140.500 zł. Po dokonanej sprzedaży mieszkania, ze środków uzyskanych ze sprzedaży, została spłacona pozostała wartość kredytu w kwocie około 100.000 zł, z tym że po dniu sprzedaży bank pobrał ratę miesięczną i dopiero kwotę ostatecznej spłaty kredytu. Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym sprzedaż mieszkania opodatkowana jest na zasadzie art. 30e, nawet jeśli mieszkanie było wykorzystywane w działalności gospodarczej. W związku z tym przy rozliczeniu podatku od sprzedaży Wnioskodawczyni wraz z mężem zamierza skorzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowo, równocześnie spłaca z mężem inny kredyt mieszkaniowy zaciągnięty na zakup domu mieszkalnego. Kredyt ten został przyznany przed dniem sprzedaży ww. mieszkania i będzie spłacany przez najbliższe lata. Poza tym w okresie najbliższych 2 lat Wnioskodawczyni będzie ponosić wydatki na remont domu mieszkalnego, a z tytułu zakupu materiałów budowlanych na remont tego domu będzie ubiegać się o zwrot VAT w budownictwie (VZM-1).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

W jaki sposób należy ustalić podstawę opodatkowania dotyczącą sprzedaży mieszkania.

Zdaniem Wnioskodawczyni, ustalając podstawę opodatkowania należy cenę sprzedaży pomniejszyć o koszty stanowiące cenę nabycia mieszkania powiększone o opłatę notarialną i zapłacony przez Wnioskodawczynię podatek od czynności cywilnoprawnych a także wartości wynikające z rachunków, faktur na zakup materiałów budowlanych przeznaczonych na remont mieszkania, który to remont wpłynął na wzrost wartości mieszkania. Wartość tych kosztów może być skorygowana o wskaźnik wynikający z art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Cena może zostać powiększona o dokonane odpisy amortyzacyjne w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawczyni a wynik stanowi dochód ze sprzedaży.

Wnioskodawczyni uważa, że z tego w ramach zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy będzie mogła odliczyć od podstawy opodatkowania (proporcjonalnie):

* kwotę ostatecznej spłaty kredytu mieszkaniowego udzielonego na zakup sprzedanego mieszkania i odsetek,

* kwotę spłaty kredytu mieszkaniowego i odsetek spłaconych po dokonaniu sprzedaży mieszkania w okresie 2 lat od dnia sprzedaży, w tym również spłatę kredytu i odsetek od kredytu przyznanego na zakup sprzedanego mieszkania,

* wartość wydatków na remont domu mieszkalnego w postaci rachunków, faktur na zakup materiałów budowlanych i robocizny obcej w okresie 2 lat od dnia sprzedaży mieszkania, w tym także wartość faktur z tytułu których dokonano zwrotu VAT.

Łączna wartość wymienionych odliczeń będzie stanowiła (proporcjonalnie) kwotę dochodu zwolnionego od podatku.

Ewentualna dodatnia różnica pomiędzy dochodem a wartością odliczeń w ramach zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

* jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a - c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Stosownie do treści art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ustawy).

Stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zgodnie z art. 22 ust. 6f ustawy, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Stosownie do art. 22h ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór; suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których, zgodnie z art. 23 ust. 1, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Zgodnie natomiast z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 cytowanej ustawy).

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 ustawy, za wydatki na cele mieszkaniowe uważa się:

Z powołanego przepisu wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie otrzymanego przychodu wyłącznie na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz dokonanie tej czynności nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, ma charakter wyczerpujący (enumeratywny).

Zgodnie z art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 27 ww. ustawy).

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

* przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Ponadto stosownie do art. 21 ust. 29 ustawy w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30).

Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że podatnik ma prawo skorzystać z ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia, przeznaczy na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie tej nieruchomości, z tym że, za wydatki o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, uważa się wydatki na spłatę tej części kredytu, która nie została uwzględniona w kosztach uzyskania przychodów w postaci wydatków na nabycie zbywanej nieruchomości (np. w cenie nabycia zbywanej nieruchomości), bądź nakładów na tę nieruchomość.

Z analizy przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w październiku 2010 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem kupiła lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, za kwotę 110.000 zł. Na zakup tego mieszkania zaciągnęli kredyt mieszkaniowy w łącznej kwocie 110.477 zł 50 gr, który przeznaczony został w całości na spłatę ceny zakupu oraz na prowizję bankową od udzielonego kredytu.

Po dokonaniu remontu wymienionego mieszkania w kwietniu 2011 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem przeznaczyła mieszkanie (w całości) na potrzeby swojej działalności gospodarczej. W związku z tym wartość mieszkania (cena zakupu, wydatki na modernizację czyli faktury na zakup materiałów budowlanych) w kwocie 121.444 zł 72 gr została wprowadzona do ewidencji środków trwałych firmy Wnioskodawczyni. W kosztach działalności uwzględniała odpisy amortyzacyjne od lokalu, nie uznawała natomiast w kosztach odsetek od mieszkaniowego kredytu przyznanego na zakup mieszkania.

W czerwcu 2013 r. ww. mieszkanie zostało sprzedane za kwotę 140.500 zł. Po dokonanej sprzedaży mieszkania, ze środków uzyskanych ze sprzedaży, została spłacona pozostała wartość kredytu w kwocie około 100.000 zł, z tym że po dniu sprzedaży bank pobrał ratę miesięczną i dopiero kwotę ostatecznej spłaty kredytu. Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym sprzedaż mieszkania opodatkowana jest na zasadzie art. 30e, nawet jeśli mieszkanie było wykorzystywane w działalności gospodarczej. W związku z tym przy rozliczeniu podatku od sprzedaży Wnioskodawczyni wraz z mężem zamierza skorzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowo, równocześnie spłaca z mężem inny kredyt mieszkaniowy zaciągnięty na zakup domu mieszkalnego. Kredyt ten został przyznany przed dniem sprzedaży ww. mieszkania i będzie spłacany przez najbliższe lata. Poza tym w okresie najbliższych 2 lat Wnioskodawczyni będzie ponosić wydatki na remont domu mieszkalnego, a z tytułu zakupu materiałów budowlanych na remont tego domu będzie ubiegać się o zwrot VAT w budownictwie (VZM-1).

Biorąc pod uwagę powyższy stan faktyczny stwierdzić należy, że przychodem z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego jest jego wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawczyni może zaliczyć cenę nabycia lokalu mieszkalnego wynikającą z aktu notarialnego, uiszczoną opłatę notarialną oraz podatek od czynności cywilnoprawnych. Ww. koszty może powiększyć o udokumentowane nakłady poczynione na remont lokalu mieszkalnego zwiększające jego wartość udokumentowane zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Dodatkowo wydatki poniesione na nabycie lokalu mieszkalnego mogą zostać podwyższone zgodnie z zasadami wskazanymi w art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto podstawę obliczenia podatku należy powiększyć o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbytego lokalu mieszkalnego.

W sytuacji wydatkowania przez Wnioskodawczynię przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu mieszkaniowego, zaciągniętego na nabycie ww. lokalu, którym w całości sfinansowano cenę zakupu uwzględnioną w kosztach uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, dochód w wysokości odpowiadającej iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na wskazany cel w przychodzie z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast przychód wydatkowany na spłatę odsetek od ww. kredytu w części przeznaczonej na zakup mieszkania oraz na remont własnego budynku mieszkalnego uprawnia do zastosowania zwolnienia przedmiotowego. Równocześnie spłata kredytu zaciągniętego przed dniem sprzedaży ww. mieszkania, na zakup budynku mieszkalnego, przy zachowaniu warunków wskazanych w art. 21 ust. 25-30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upoważnia do uwzględnienia jej przy obliczaniu kwoty dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Przy czym skorzystanie z omawianego zwolnienia nie wyklucza możliwości ubiegania się o zwrot niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.