ITPB2/415-780/11/IL

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 22 sierpnia 2011 r. (data wpływu 26 sierpnia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego jest nieprawidłowe w części dotyczącej opłaty wstępnej kredytu, zaciągniętego na nabycie lokalu, zapłaconych odsetek, oraz prowizji biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, natomiast w pozostałym zakresie - jest prawidłowe.

W dniu 26 sierpnia 2011 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W czerwcu 2007 r. zakupił Pan wraz z żoną mieszkanie, zakup którego sfinansował Pan ze środków własnych i z kredytu bankowego (hipoteka). Mieszkanie zostało zakupione w stanie deweloperskim, następnie zostało wykończone i wyremontowane. Ze względu na sytuację osobistą zdecydowali się Państwo na sprzedaż mieszkania. W celu znalezienia nabywcy skorzystał Pan z usług Agencji Nieruchomości. W sierpniu 2011 r. mieszkanie zostało sprzedane za cenę wyższą niż cena nabycia. Całość wydatków związanych ze sprzedanym mieszkaniem została udokumentowana aktem notarialnym, dowodem zapłaty odsetek bankowych i opłaty wstępnej za udzielenie kredytu oraz fakturami.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mieszkania, określonych w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych można zaliczyć:

* wydatki poniesione w związku z nabyciem mieszkania t.j. cenę nabycia mieszkania, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty notarialne,

* zapłacone odsetki bankowe oraz opłatę wstępną kredytu hipotecznego, zaciągniętego na nabycie mieszkania,

* wydatki poniesione na remont tego lokalu,

* koszty poniesione przy sprzedaży mieszkania t.j. prowizję dla Agencji Nieruchomości

Pana zdaniem zgodnie z art. 22 ust. 6c, w związku z art. 30e ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wartość zapłaconej ceny nabycia mieszkania, wartość zapłaconego przy nabyciu podatku od czynności cywilnoprawnych, wartość zapłaconych odsetek oraz opłaty od kredytu zaciągniętego na nabycie mieszkania, wysokość poniesionej prowizji dla Agencji Nieruchomości stanowią koszt uzyskania przychodu

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe w części dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego opłaty wstępnej kredytu, zaciągniętego na nabycie lokalu, zapłaconych odsetek, oraz prowizji biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, natomiast w pozostałym uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Zatem odpłatne zbycie nieruchomości i ww. praw majątkowych nie rodzi na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych skutków podatkowych jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

* odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

* zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Z analizy wniosku wynika, iż w 2007 r. nabył Pan wspólnie z żoną lokal mieszkalny, w stanie deweloperskim, który został wykończony i wyremontowany. Następnie w sierpniu 2011 r. dokonał Pan jego odpłatnego zbycia.

Wobec powyższego bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, winien być liczony od końca 2007 r. W związku z tym, iż odpłatne zbycie przedmiotowego mieszkania nastąpiło w sierpniu 2011 r. t.j. przed upływem ww. terminu, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie natomiast z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W związku z powyższym do ustalenia skutków podatkowych sprzedaży przedmiotowego lokalu, zgodnie z treścią zacytowanego przepisu przejściowego, należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r..

W myśl art. 30e ust. 1, 4 i 5 powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. - podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Artykuł 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do kosztów odpłatnego zbycia można zaliczyć takie wydatki, jak:

* prowizje pośredników w obrocie nieruchomościami,

* koszty ogłoszeń w prasie,

* wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

* koszty i opłaty sądowe, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.

Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, zasady ustalania których uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do art. 22 ust. 6e, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły jej wartość, poczynione w czasie posiadania nieruchomości.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że zakup mieszkania sfinansował Pan ze środków własnych i z kredytu bankowego (hipoteka). Mieszkanie zostało zakupione w stanie deweloperskim, następnie wykończone i wyremontowane. Ze względu na sytuację osobistą zdecydował się Pan na sprzedaż mieszkania. W celu znalezienia nabywcy skorzystał Pan z usług Agencji Nieruchomości. W sierpniu 2011 r. mieszkanie zostało sprzedane za cenę wyższą niż cena nabycia. Całość wydatków związanych ze sprzedanym mieszkaniem została udokumentowana aktem notarialnym, dowodem zapłaty odsetek bankowych i opłaty wstępnej za udzielenie kredytu oraz fakturami.

Biorąc pod uwagę opisany we wniosku stan faktyczny należy więc stwierdzić, iż do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego można zaliczyć cenę nabycia tego mieszkania oraz opłaty związane z nabyciem lokalu t.j. opłaty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych, wydatki na remont mieszkania, poczynione w czasie posiadania nieruchomości udokumentowane fakturami VAT.

Natomiast wydatki związane ze sprzedażą, w postaci prowizji pośrednika w obrocie nieruchomościami t.j. Agencji Nieruchomości nie stanowią kosztów w rozumieniu art. 22 ust. 6c, jednakże mieszczą się w pojęciu kosztów odpłatnego zbycia, które zmniejszają przychód ze sprzedaży zgodnie z powołanym art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Również poniesione przez Pana koszty związane z uzyskaniem kredytu bankowego na nabycie zbytego lokalu mieszkalnego w postaci opłaty wstępnej kredytu oraz zapłacone odsetki od zaciągniętego kredytu nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży przedmiotowego lokalu, gdyż nie mieszczą się w dyspozycji art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zaciągnięcie kredytu jest bowiem wyłącznie sposobem na pozyskanie środków pieniężnych na nabycie mieszkania. Koszty związane z kredytem nie mogą być również potraktowane jako nakłady poniesione w czasie posiadania mieszkania, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie jego wartości.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.