ITPB2/415-767/10/BK - Opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych dochodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 16 sierpnia 2010 r. (data wpływu 19 sierpnia 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego - jest nieprawidłowe.

W dniu 19 sierpnia 2010 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

We wniosku tym przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 4 stycznia 2007 r. Wnioskodawca nabył w drodze dziedziczenia udział wynoszący 1/5 części w prawie własności stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego o łącznej powierzchni użytkowej 41,60 m ^2, dla którego Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą. Z prawem własności opisanego wyżej lokalu mieszkalnego związany jest udział wynoszący 3186/100000 części nieruchomości wspólnej, którą stanowią cześci budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali oraz prawo użytkowania wieczystego do dnia 28 sierpnia 2099 r. działki gruntu oznaczonej numerem geodezyjnym 144/27, na której budynek posadowiono.

W dniu 21 września 2007 r. Wnioskodawca wraz z małżonką, na podstawie umowy kredytu budowlano-hipotecznego, zawartej z Bankiem zaciągnął kredyt w kwocie 200.000 zł z ostatecznym terminem spłaty w dniu 1 września 2021 r. Środki z ww. kredytu przeznaczone zostały w całości na cele mieszkaniowe, tj. na budowę lokalu mieszkalnego realizowaną przez inwestora zastępczego Spółdzielnię Mieszkaniową. Na podstawie umowy zawartej w dniu 19 listopada 2008 r. pomiędzy Wnioskodawcą i jego małżonką a Spółdzielnią Mieszkaniową w przedmiocie ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności tego lokalu, Wnioskodawca i jego małżonka nabyli prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego o powierzchni 92,45 m² wraz z przynależnym do niej udziałem wynoszącym 10113/177665 części we współwłasności nieruchomości wspólnej, którą stanowią działki nr 169/8 i 36/4 oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Między Wnioskodawcą i jego małżonką istnieje ustrój ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej.

W dniu 21 lipca 2010 r. Wnioskodawca sprzedał swój udział wynoszący 1/5 w prawie własności stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego nabytego w 2007 r. w drodze spadku za kwotę 32.000 zł. Wnioskodawca zamierza do końca 2012 r. przeznaczyć całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży na spłatę kredytu i odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup opisanego wyżej lokalu mieszkalnego.

Wobec powyższego zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku, gdy Wnioskodawca przeznaczy do końca 2012 r. całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży udziału w stanowiącym odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnym nabytym w 2007 r. na spłatę kredytu oraz odsetek od kredytu zaciągniętego w Banku, na podstawie umowy zawartej w 2007 r., zwolniony będzie z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawcy, ma prawo skorzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 i art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy). Przepis ten obowiązujący w momencie uzyskania przez Wnioskodawcę przychodu z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości, zwalnia bowiem z podatku dochody z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia udziału w nieruchomości, został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Jednocześnie ustawodawca w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa wydatki na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości, m.in. na cele nabycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie, związanych z tym lokalem.

Jeżeli zatem, Wnioskodawca przeznaczy do końca 2012 r. 100% dochodu uzyskanego ze sprzedaży udziału wynoszącego 1/5 części w prawie własności lokalu mieszkalnego nabytego w 2007 r., na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego wraz z małżonką na zakup stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego, którego jest współwłaścicielem, dochód ten będzie zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie obowiązującego w chwili uzyskania przychodu, (tekst jedn. w dniu 21 lipca 2010 r.) przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1) i pkt 2) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie jednak wskazać należy, iż dla zastosowania zasad opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości lub prawa.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych.

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż dniem nabycia przez Wnioskodawcę spadku jest data śmierci spadkodawcy.

Z analizy wniosku wynika, iż w dniu 4 stycznia 2007 r. nabył Pan w drodze spadku udział wynoszący 1/5 części we własności stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz częściach wspólnych budynku.

W dniu 21 lipca 2010 r. dokonał Pan jego sprzedaży za cenę 32.000 zł W międzyczasie, tj. w dniu 21 września 2007 r. zaciągnął wraz z małżonką kredyt budowlano-hipoteczny na zakup nowego lokalu mieszkalnego. Środki pieniężne uzyskane z odpłatnego zbycia udziału w stanowiącym odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnym zamierza Pan przeznaczyć w całości na spłatę ww. kredytu oraz odsetek od tego kredytu.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy zmienionej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W zacytowanym wyżej przepisie art. 8 ust. 1 ww. ustawy, ustawodawca zatem jednoznacznie wskazał, że pomimo wprowadzonych od dnia 1 stycznia 2009 r. nowych zasad opodatkowania przychodu (dochodu) ze sprzedaży nieruchomości (w tym wprowadzenia nowego katalogu ulg związanych z przeznaczeniem środków uzyskanych z tej sprzedaży), zasady opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytych w latach 2007 i 2008 nie uległy zmianie, wobec czego do przychodu ze sprzedaży tych nieruchomości należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Uwzględniając powyższe, dochód uzyskany przez Pana z tej sprzedaży nie może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. na podstawie przepisu, który został wprowadzony przez ustawodawcę z dniem 1 stycznia 2009 r. i dotyczy sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych lub wybudowanych po tym dniu.

Bez znaczenia pozostaje zatem fakt wydatkowania do końca 2012 r. otrzymanego przychodu ze sprzedaży udziału w stanowiącym odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnym na spłatę kredytu zaciągniętego w 2007 r. na zakup nowego mieszkania oraz odsetek od tego kredytu, ponieważ w latach 2007-2008 obowiązywała tylko tzw. "ulga meldunkowa" uregulowana w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy - w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., który stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika - art. 21 ust. 21 ww. ustawy.

Wymóg złożenia w terminie tego oświadczenia jest więc, obok zameldowania na pobyt stały w sprzedawanym lokalu przez okres 12 miesięcy, warunkiem koniecznym do zastosowania omawianego zwolnienia.

Jednakże zgodnie z art. 8 ust. 3 powołanej ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, podatnicy do których mają zastosowanie przepisy dotyczące tzw. ulgi meldunkowej, oświadczenie o którym mowa w art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składają w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy.

Podkreślić należy, iż ujęty w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych katalog rzeczy i praw, których sprzedaż objęta jest zwolnieniem jest katalogiem zamkniętym.

W konsekwencji zwolnieniem określonym w ww. przepisie ustawy może być objęty wyłącznie przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Przedmiotowe zwolnienie nie obejmuje przychodów z odpłatnego zbycia gruntów, zarówno tych, które stanowią odrębny przedmiot własności (prawo wieczystego użytkowania gruntu), jak i gruntów trwale związanych z budynkami, stanowiących część składową nieruchomości. Oznacza to, że przychód ze sprzedaży gruntu lub udziału w gruncie związanego z lokalem podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku, co wynika z treści art. 30e ust. 2 ww. ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Nadto, stosownie do art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Reasumując, w świetle przedstawionego stanu faktycznego należy uznać, iż przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 obowiązujący od dnia 1 stycznia 2009 r. warunkujący zwolnienie od podatku dochodowego, nie będzie miał zastosowania do przychodu (dochodu) uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2007 r.

Dochód uzyskany przez Pana z tej sprzedaży podlega natomiast opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach przedstawionych powyżej określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.