ITPB2/415-728/10/ENB

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 27 lipca 2010 r. (data wpływu 2 sierpnia 2010 r.) uzupełnionym pismem z dnia 21 października 2010 r. (data wpływu 26 października 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokali mieszkalnych - jest prawidłowe.

W dniu 2 sierpnia 2010 r. został złożony ww. wniosek uzupełniony pismem w dniu 26 października 2010 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokali mieszkalnych.

W przedmiotowym wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

Od 2005 r. planowała Pani wraz z mężem budowę nowego domu. W dniu 20 lipca 2006 r. zakupiła Pani wraz z małżonkiem działkę budowlaną za pieniądze uzyskane z kredytu bankowego zaciągniętego w Bank S.A. na własne potrzeby mieszkaniowe (umowa z dnia 16 czerwca 2006 r.) w wysokości 48.157,37 CHF. Cel na jaki kredyt został zaciągnięty wynikał z umowy kredytowej. W związku z rosnącymi cenami mieszkań zmieniła Pani plany i postanowiła wraz z mężem wybudować dom, w którym mogliby też zamieszkać dwaj synowie oraz ojciec ze swoją drugą żoną - w swoich niezależnych mieszkaniach. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej z czterema mieszkaniami w grudniu 2006 r., zaciągnęła Pani kolejny kredyt na "budowę domu mieszkalnego z przeznaczeniem na potrzeby własne" (umowa z dnia 5 marca 2007 r.) w wysokości 730.000 PLN, również w Bank S.A.

Rosnące ceny materiałów i usług budowlanych w 2007 r. spowodowały szybkie wyczerpanie zasobów finansowych, a dodatkowe obciążenie spłatą kredytów wymusiło konieczność podjęcia decyzji o sprzedaży domu. Z powodu zastoju w 2008 r. na rynku nieruchomości nie było możliwości sprzedaży całego domu - dlatego postanowiła Pani sprzedać poszczególne lokale mieszkalne o numerach A1, A2, B1 i B2. W dniu 10 października 2008 r. zostało sprzedane mieszkanie B1 za 350.000 zł, w dniu 13 października 2008 r. mieszkanie A1 za 333.000 zł, natomiast w dniu 26 kwietnia 2010 r. mieszkanie A2 za 460.000 zł.

W dniu 18 grudnia 2007 r. w piśmie nr ITPB1/415-444/07/HD uzyskała Pani informację o wysokości stawki podatku dochodowego, który będzie obowiązywał po sprzedaży mieszkań (10% od przychodu - wg przepisów obowiązujących w 2006 r.).

Dnia 23 października 2008 r. złożyła Pani wraz z małżonkiem w urzędzie skarbowym oświadczenia o zamiarze wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkań A1 i B1 na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

W dniu 5 maja 2010 r. zostały złożone oświadczenia o zamiarze wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania A2 na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W dniu 18 maja 2010 r. zostały złożone deklaracje PIT-23, dotyczące mieszkań A1 i B1 oraz A2, korygując jednocześnie oświadczenia z dnia 5 maja 2010 r. i określając wysokość części kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania A2 przeznaczonej do wydatkowania na cele mieszkaniowe na 130.000 zł (łącznie 2x65 000 zł).

Składając ww. oświadczenia zamierzała Pani wydatkować przychody ze sprzedaży na spłatę kredytów uzyskanych na zakup gruntu i budowę własnego budynku mieszkalnego wraz z odsetkami.

Przy obliczaniu podatku zamierza Pani również uwzględnić wymianę okien w domu, w którym obecnie zamieszkuje.

Przy sporządzaniu ww. deklaracji PIT-23 wyliczenie wysokości należnego podatku dochodowego oparto na bankowym zestawieniu dokonanych spłat obu kredytów i odsetek od nich.

Zestawienie obejmowało okres od 15 października 2008 r. (po sprzedaży mieszkań A1 i B1) do 5 maja 2010 r. (dzień rozliczenia podatku). Łączna kwota spłat wyniosła 751.134,42 zł, w tym po 27 kwietnia 2010 r. - 324.285,79 zł. Podatek został obliczony poprzez odjęcie od kwoty przychodów wartości spłaty obu kredytów z odsetkami oraz dalszą planowaną spłatę kredytu, zaciągniętego na kupno działki.

Dla mieszkania A1:

spłata kredytów i odsetek w wysokości 751.134,42 zł - przychód 333.000 zł = 418.134,42 zł; podatek dochodowy = 0 zł

Dla mieszkania B1:

pozostała wartość spłaty w wysokości 418.134,42 zł - przychód 350.000 zł = 68.134,42 zł podatek dochodowy = 0 zł

Dla mieszkania A2:

przychód 460.000 zł - pozostała wartość spłaty w wysokości 68.134,42 zł = 391.865,58 zł planowana w ciągu 2 lat dalsza spłata kredytu z dnia 16 czerwca 2006 r. - 61.865,58 zł do opodatkowania: 391.865,58 zł - 61.865,58 zł = 330.000 zł

odprowadzony podatek dochodowy 10% x 330.000 = 33.000 zł (czyli 16.500 zł. Pani i 16.500 zł mąż) z odsetkami za 9 dni zwłoki.

W Pani małżeństwie obowiązuje wspólność majątkowa, oba kredyty zostały zaciągnięte wspólnie oraz nie były odliczane odsetki od kredytu na podstawie art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przychód uzyskany ze sprzedaży każdego z lokali opisanych we wniosku korzysta ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawczyni, przychód uzyskany ze sprzedaży każdego z lokali opisanych we wniosku korzysta ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a - c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

* odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

* zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Jak wskazano we wniosku, w dniu 20 lipca 2006 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem zakupiła działkę budowlaną za pieniądze uzyskane z kredytu bankowego zaciągniętego w Bank S.A. na własne potrzeby mieszkaniowe (umowa z dnia 16 czerwca 2006 r.) w wysokości 48.157,37 CHF. Cel na jaki kredyt został zaciągnięty wynikał z umowy kredytowej. W związku z rosnącymi cenami mieszkań Wnioskodawczyni zmieniła plany i postanowiła wraz z mężem wybudować dom, w którym mogliby też zamieszkać dwaj synowie oraz ojciec ze swoją drugą żoną - w swoich niezależnych mieszkaniach. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej z czterema mieszkaniami w grudniu 2006 r., Wnioskodawczyni zaciągnęła kolejny kredyt na "budowę domu mieszkalnego z przeznaczeniem na potrzeby własne" (umowa z dnia 5 marca 2007 r.) w wysokości 730.000 PLN, również w Bank S.A.

Rosnące ceny materiałów i usług budowlanych w 2007 r. spowodowały szybkie wyczerpanie zasobów finansowych, a dodatkowe obciążenie spłatą kredytów wymusiło konieczność podjęcia decyzji o sprzedaży domu. Z powodu zastoju w 2008 r. na rynku nieruchomości nie było możliwości sprzedaży całego domu - dlatego Wnioskodawczyni postanowiła sprzedać poszczególne lokale mieszkalne o numerach A1, A2, B1 i B2. W dniu 10 października 2008 r. zostało sprzedane mieszkanie B1 za 350.000 zł, w dniu 13 października 2008 r. mieszkanie A1 za 333.000 zł, natomiast w dniu 26 kwietnia 2010 r. mieszkanie A2 za 460.000 zł.

Dnia 23 października 2008 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem złożyła w urzędzie skarbowym oświadczenia o zamiarze wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkań A1 i B1 na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Natomiast w dniu 5 maja 2010 r. zostały złożone oświadczenia o zamiarze wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania A2 na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W dniu 18 maja 2010 r. zostały złożone deklaracje PIT-23, dotyczące mieszkań A1 i B1 oraz A2, korygując jednocześnie oświadczenia z dnia 5 maja 2010 r. i określając wysokość części kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania A2 przeznaczonej do wydatkowania na cele mieszkaniowe na 130.000 zł (łącznie 2x65 000 zł).

W niniejszej sprawie odpłatne zbycie lokali mieszkalnych nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu, zatem stanowi ono źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy.

Ponieważ działkę budowlaną, na której został wzniesiony dom z czterema mieszkaniami Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem zakupiła w 2006 r., zatem, w przedmiotowej sprawie dla oceny skutków podatkowych tych transakcji zastosowanie będą miały przepisy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Natomiast w myśl art. 28 ust. 2 i 2a podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a lub lit. e.

Artykuł 28 ust. 3 stanowi, iż jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a lub lit. e - podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

Jednakże, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a -c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

Zgodnie z art. 21 ust. 2 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

* przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Natomiast w myśl art. 21 ust. 2a tej ustawy, przepis ust. 1 pkt 32 lit. e nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Stosownie do art. 21 ust. 16 ustawy, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 1 pkt 32 lit. a, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie.

Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a i e) ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne. Niezbędnym zatem warunkiem do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest wydatkowanie otrzymanego przychodu na cele mieszkaniowe w nim określone, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy wskazać należy, iż przychody uzyskane ze sprzedaży lokali mieszkalnych B1 w dniu 10 października 2008 r. oraz A1 w dniu 13 października 2008 r. w części wydatkowanej - odpowiednio - w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży każdego z lokali na spłatę kredytów, a także odsetek od kredytów zaciągniętych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a, tj. na zakup gruntu przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego, jak również na budowę własnego domu mieszkalnego, korzystają ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast przychód uzyskany ze sprzedaży tych lokali, w części wydatkowanej w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży lokalu na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części, własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tj. wymianę okien w domu, w którym obecnie zamieszkuje Wnioskodawczyni - pod warunkiem, że jest jego właścicielką lub współwłaścicielką - korzysta ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu A2 w dniu 26 kwietnia 2010 r. będzie korzystał ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie powyżej wskazanego art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a lub e) w części wydatkowanej w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży lokalu na cele określone w tych przepisach, np. remont własnego lokalu mieszkalnego lub spłatę kredytów wskazanych we wniosku.

Podkreślenia wymaga również, że przychód w części faktycznie wydatkowanej w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na cele wskazane w ustawie może korzystać ze zwolnienia, nawet w sytuacji gdy w złożonym oświadczeniu była wskazana kwota niższa aniżeli faktycznie wydatkowana.

Końcowo wyjaśnić należy, że organ podatkowy dokonując interpretacji podatkowej w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, nie może dokonać ustalenia bądź weryfikacji wysokości podatku, do zapłaty którego jest Pani zobowiązana, bowiem przedmiotem interpretacji indywidualnej mogą być jedynie przepisy regulujące zasady jego ustalania.

Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym podatnik zobowiązany jest sam obliczyć należny podatek dochodowy, dlatego też to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Prawidłowość takiego obliczenia podlega natomiast weryfikacji przez organ podatkowy w postępowaniu podatkowym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.