ITPB2/415-631/08/MK - Czy po stronie kupującego wystąpi dochód podlegający opodatkowaniu w wysokości różnicy pomiędzy ceną rynkową a ceną zakupu?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 10 czerwca 2008 r. (data wpływu 17 czerwca 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 17 czerwca 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca sprzedał byłemu pracownikowi Lasów Państwowych - na zasadach preferencyjnych - nieruchomość zabudowaną (pustostan). Jej wartość została wyceniona przez rzeczoznawcę metodą porównywania nieruchomości parami na kwotę 85.940 zł. W trakcie przetargu ww. osoba wylicytowała kwotę 189.100 zł, przy czym dzięki przysługującym jej na podstawie art. 40a ustawy o lasach ulgom zapłaciła za wspomnianą nieruchomość cenę w wysokości 98.332 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w świetle powyższego stanu faktycznego po stronie kupującego nastąpił dochód podlegający opodatkowaniu w wysokości różnicy pomiędzy ceną rynkową a ceną zakupu?

Zdaniem Wnioskodawcy, dochód nie nastąpił, gdyż cena transakcyjna jest wyższa niż cena rynkowa oszacowana przez biegłego rzeczoznawcę. Cena wylicytowana przez nabywcę nie jest ceną rynkową.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Jak wynika z opisu stanu faktycznego Wnioskodawca zbył byłemu pracownikowi Lasów Państwowych w drodze przetargu własność zabudowanej nieruchomości (pustostan). Wskazany sposób nabycia nieruchomości reguluje art. 38 ust. 4 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 45, poz. 435 z późn. zm.), który stanowi, iż sprzedaż lasów, gruntów i innych nieruchomości znajdujących się w zarządzie Lasów Państwowych następuje w drodze przetargu publicznego; w przypadku gdy dwukrotnie przeprowadzony przetarg zakończy się wynikiem negatywnym wówczas przedmiot sprzedaży można zbyć w drodze negocjacji cenowej. Nadto, zgodnie z art. 40a ust. 9 ustawy pracownicy i byli pracownicy Lasów Państwowych niebędący najemcami lokali przeznaczonych do sprzedaży, pozostających w zarządzie Lasów Państwowych, mają pierwszeństwo nabycia lokali wolnych (pustostanów) lub gruntów z budynkami mieszkalnymi w budowie na warunkach określonych w ust. 4. Prawo do obniżenia ceny sprzedaży przysługuje również nabywcy wyłonionemu w drodze przetargu ograniczonego (art. 40a ust. 11 cytowanej ustawy). Zgodnie z ustępem 4 tegoż artykułu cena sprzedaży lokalu podlega łącznemu obniżeniu o 6% za każdy rok zatrudnienia w jednostkach organizacyjnych Lasów Państwowych (...), nie więcej jednak niż o 95%, a spłata należności może zostać rozłożona na 60 rat miesięcznych, przy czym oprocentowanie nie może przekraczać w stosunku rocznym stopy referencyjnej, określającej minimalne oprocentowanie podstawowych operacji otwartego rynku prowadzonych przez Narodowy Bank Polski, powiększonej o 2 punkty procentowe; jeżeli osobą uprawnioną jest emeryt lub rencista, cena nabycia lokalu ustalona jest na 5% jego wartości.

W każdym z wyżej wymienionych przypadków sprzedaży nieruchomości cena sprzedaży ustalana jest na warunkach preferencyjnych w stosunku do ceny rynkowej, co po stronie nabywcy rodzi przysporzenie majątkowe. Uprawnienie do obniżenia ceny sprzedaży jest bowiem ściśle związane z faktem zatrudnienia w Lasach Państwowych, a więc dotyczy ściśle określonego, zindywidualizowanego kręgu nabywców.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-16, art. 17 ust. 1 pkt 6 i 9, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Za przychody należy zatem uznać każdą formę przysporzenia majątkowego, zarówno formę pieniężną jak i niepieniężną, w tym nieodpłatne świadczenia otrzymane przez podatnika. Jednocześnie stosownie do art. 11 ust. 2 ww. ustawy wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem art. 12 ust. 2, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, iż na gruncie przepisów cytowanej ustawy opisane przypadki sprzedaży nieruchomości rodzą różne skutki prawnopodatkowe.

W odniesieniu do podatników będących najemcami sprzedawanych nieruchomości zastosowanie ma zwolnienie zawarte w art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy, który stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu zakupu zakładowych budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych przez dotychczasowych najemców - w wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową tych budynków lub lokali a ceną zakupu.

Z kolei w stosunku do byłych pracowników - emerytów, niebędących najemcami lokali przeznaczonych do sprzedaży, różnica w cenie sprzedaży pustostanów lub gruntów z budynkami mieszkalnymi w budowie stanowi przychód, o którym mowa w art. 30 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdzie od uzyskanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dochodów (przychodów) pobiera się zryczałtowany podatek dochodowy z tytułu świadczeń otrzymanych przez emerytów lub rencistów, w związku z łączącym ich uprzednio z zakładem pracy stosunkiem służbowym, stosunkiem pracy, pracy nakładczej lub spółdzielczym stosunkiem pracy, z zastrzeżeniem art. 21 ust. 1 pkt 26 i 38 - w wysokości 10% należności. Niemniej jednak, w tym przypadku zastosowanie ma zwolnienie określone w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 38 ustawy stanowiącym, iż wolne od podatku dochodowego są świadczenia rzeczowe lub ekwiwalenty pieniężne w zamian tych świadczeń otrzymywane przez emerytów i rencistów w związku z łączącym ich poprzednio z zakładami pracy stosunkiem służbowym, stosunkiem pracy lub spółdzielczym stosunkiem pracy oraz od związków zawodowych - do wysokości nieprzekraczającej w roku podatkowym kwoty 2.280 zł, a więc opodatkowaniu podlega nadwyżka ponad kwotę zwolnioną.

Nadto w przypadku nabycia wymienionych wyżej nieruchomości przez byłych pracowników Lasów Państwowych, niebędących najemcami lokali przeznaczonych do sprzedaży, którzy nie są emerytami, przedmiotowe świadczenie jest przychodem z innych źródeł, o którym mowa w art. 20 ust. 1 w związku z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z analizy przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wartość zbytej nieruchomości została oszacowana przez biegłego rzeczoznawcę na kwotę 85.940 zł, natomiast w trakcie przetargu wylicytowano cenę w kwocie 189.100 zł, przy czym dzięki przysługującym nabywcy ulgom ostatecznie zapłacono 98.332 zł. Z tej przyczyny, iż cena sprzedaży nieruchomości była wyższa od jej wartości należy uznać brak wystąpienia po stronie nabywcy przysporzenia majątkowego.

Niewątpliwie przedmiotem opodatkowania w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych jest dochód osiągany przez osoby fizyczne, rozumiany jako przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania, przy czym - jak już ustalono - za przychód należy uznać każdą formę przysporzenia majątkowego, zarówno formę pieniężną jak i niepieniężną, w tym nieodpłatne świadczenia otrzymane przez podatnika (określane na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania).

Stąd też należy przy tym uwzględnić zasadę autonomii prawa podatkowego przejawiającą się w tego typu sytuacjach odrębną definicją wartości rynkowej. Powyższe wynika z tego, iż w niniejszej interpretacji oparto się na przedstawionym przez Wnioskodawcę stanie faktycznym, w którym wskazano, że oszacowana przez biegłego wartość zbytej nieruchomości odpowiada jej wartości rynkowej. W przypadku, gdyby przytoczony we wniosku stan faktyczny różnił się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, to wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego, gdyż tutejszy organ w toku wydawania interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego nie ma stosownego umocowania w przepisach prawa, umożliwiającego weryfikację przedstawionego we wniosku stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz, że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej - powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.