ITPB2/415-620/09/MK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 8 lipca 2009 r. (data wpływu - 17 lipca 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 17 lipca 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W roku 1988 nabyła Pani na podstawie umowy darowizny udział wynoszący 2/10 części we współwłasności niezabudowanej nieruchomości o łącznej powierzchni 2.7172 ha. Pierwotnie udziały w tejże nieruchomości posiadało czterech innych współwłaścicieli - każdy posiadał udział wynoszący 2/10 części, który w przypadku jednego ze współwłaścicieli podlegał dziedziczeniu przez jego spadkobierców. W skład przedmiotowej nieruchomości wchodzą niezabudowane działki o powierzchni 4 394 m ^2, 4 396 m ^2, 4 395 m ^2, 4 379 m ^2, 4 396 m ² oraz 816 m ^2, oznaczone w ewidencji gruntów na opisach i mapach sporządzonych przez Urząd Miejski w G. w dniu 18 lipca 2008 r. numerami odpowiednio: 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7. Nadto są one sklasyfikowane jako użytki rolne.

Natomiast w sierpniu 2008 r. dokonała Pani wraz z pozostałymi współwłaścicielami częściowego zniesienia współwłasności opisanej nieruchomości. W wyniku powyższego stała się wyłącznym właścicielem niezabudowanych działek oznaczonych odpowiednio nr 1/1 o powierzchni 4 394 m ² oraz nr 1/2 o powierzchni 4 394 m ^2, jak również udziału wynoszącego 2/5 części działki nr 1/7 (droga dojazdowa). Tym samym każda z pozostałych czterech osób otrzymała również na wyłączną własność prawo do jednej z pozostałych czterech działek oraz udział wynoszący 1/5 części działki nr 1/7. Umowę zniesienia współwłasności zawarli Państwo bez spłat i dopłat, nie mając w stosunku do siebie z tytułu łączącej ich dotychczas współwłasności żadnych roszczeń.

W najbliższej przyszłości zamierza Pani sprzedać należące do niej działki, tj. jedną z nich do których Studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego miasta G. przewiduje jako wiodącą funkcję mieszkaniową jednorodzinną.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Pani zdaniem:

Ad. 1. W przypadku sprzedaży jednej działki (o pow. 4 394 m ²), zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, bowiem mieści się w ramach posiadanego pierwotnie udziału w rzeczy wspólnej (ok. 5 430 m ²), a zatem wyżej wymieniony okres pięcioletni należy liczyć od końca 1988 r., w którym nabyła Pani udział w nieruchomości, co obecnie nie skutkuje już obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia.

Ad. 2. Natomiast wraz z otrzymaniem w drodze zniesienia współwłasności na własność dwóch działek, których łączna powierzchnia wynosi ok. 8 780 m ^2, została przekroczona wielkość przysługującego Pani dotychczas udziału we współwłasności nieruchomości wynoszącego ok. 5 430 m ^2. W związku z powyższym źródłem przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości będzie sprzedaż nieruchomości w części przekraczającej wielkość posiadanego dotychczas udziału. W konsekwencji termin pięcioletni należy liczyć od końca 2008 r., kiedy nastąpiło zniesienie współwłasności, a przychód uzyskany ze sprzedaży działki w wyżej wymienionej części, przed upływem tego terminu, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Pani w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z dyspozycją art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego oraz zajętego przez Panią stanowiska wynika, iż w 1988 r. nabyła Pani w drodze darowizny udział wynoszący 2/10 części we współwłasności niezabudowanej nieruchomości, który wyniósł ok. 5 430 m ².

Natomiast w sierpniu 2008 r. dokonała Pani wraz z pozostałymi współwłaścicielami częściowego zniesienia współwłasności opisanej nieruchomości, w związku z czym stała się wyłącznym właścicielem niezabudowanych działek: nr 1/1 o powierzchni 4 394 m ² oraz nr 1/2 o powierzchni 4 394 m ^2, jak również udziału wynoszącego 2/5 części działki nr 1/7 (droga dojazdowa). Powierzchnia działek wynosi ok. 8 780 m ^2, co oznacza, że przekroczyła udział nabyty w drodze darowizny. Zniesienia współwłasności dokonano bez spłat i dopłat.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 tej ustawy. Zgodnie z nimi każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w udziale jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. W przypadku, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu musi być traktowany w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego.

W związku z tym skutki prawnopodatkowe opisanego we wniosku planowanego zbycia obu działek należy wobec Pani odnosić odrębnie dla każdej z nich w stosunku do uzyskanego w ten sposób przychodu w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 1988 r. w drodze darowizny oraz w stosunku do przychodu w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2008 r. w drodze zniesienia współwłasności.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż planowana sprzedaż działki o powierzchni 4 394 m ^2, w części dotyczącej udziału nabytego w 1988 r. w drodze darowizny, zostanie dokonana po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast co do sprzedaży w części przekraczającej wielkość pierwotnego udziału, nabytej w 2008 r. w drodze zniesienia współwłasności, należy wskazać, iż przychód z tego tytułu będzie podlegał opodatkowaniu. Analogicznie należy postąpić w przypadku zbycia drugiej działki.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Przepis art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. - stanowi, iż podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, co wynika z treści art. 19 ust. 1 ustawy, jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Natomiast kosztami uzyskania przychodu w przypadku nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób są, w myśl art. 22 ust. 6d ustawy, udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.