ITPB2/415-556/11/BK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 4 czerwca 2011 r. (data wpływu 10 czerwca 2011 r.) uzupełnionym w dniu 31 sierpnia 2011 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego - jest prawidłowe.

W dniu 10 czerwca 2011 r. został złożony ww. wniosek uzupełniony w dniu 31 sierpnia 2011 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest właścicielem lokalu mieszkalnego, który zakupił za własne środki. Akt notarialny dotyczący jego nabycia został podpisany w 2010 r. Przedmiotowe mieszkanie obciążone jest hipoteką.

W dniu 23 sierpnia 2010 r. Wnioskodawca nabył udział 50% w lokalu mieszkalnym w dość atrakcyjnej cenie. Za swój udział w tym lokalu zapłacił cenę 77.500 zł W związku z tym, że Naczelnik Urzędu Skarbowego uznał, iż cena zakupu jest niższa od ceny rynkowej w dniu 22 września 2010 r. uiszczono należną różnicę podatku od czynności cywilnoprawnych w kwocie 426 zł.

W międzyczasie w dniu 12 lipca 2010 r. Wnioskodawca zawarł umowę o mieszkaniowy kredyt hipoteczny. W umowie kredytowej jako cel kredytu wskazano refinansowanie udokumentowanych kosztów celu mieszkaniowego. Środki z kredytu Wnioskodawca przeznaczył w całości na zakup ww. udziału w lokalu mieszkalnym.

W dniu 23 maja 2011 r. Wnioskodawca sprzedał swój udział w tym mieszkaniu za kwotę 120.500 zł W czerwcu 2011 r. zamierzał kupić mieszkanie za pieniądze uzyskane z transakcji sprzedaży (jest już w posiadaniu umowy przedwstępnej). Poniesione koszty nabycia lokalu mieszkalnego wynosić będą 95.000 zł.

Wobec powyższego Wnioskodawca zadał następujące pytanie.

Czy kwotę 25.500 zł stanowiącą część przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym może przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w celu refinansowania udokumentowanych kosztów celu mieszkaniowego i skorzystać ze zwolnienia od podatku obejmującego dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat.

Zdaniem Wnioskodawcy, wydatkując kwotę 95.000 zł na zakup mieszkania i pozostałą po sprzedaży kwotę 25.500 zł na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w celu refinansowania udokumentowanych kosztów celu mieszkaniowego będzie zwolniony z podatku od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5-ciu lat.

Zgodnie bowiem z ustawą z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w art. 21 ust. 25 za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 uważa się wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.

Ponadto jak wskazuje Wnioskodawca z broszury informacyjnej zamieszczonej na stronie Ministerstwa Finansów, dotyczącej opodatkowania przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości podano, iż za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się też wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami, w tym także na spłatę tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego, zaciągniętych na sfinalizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych, przy czym nie ma znaczenia czy kredyt został zaciągnięty na zbywaną nieruchomość lub prawo majątkowe, czy też inną inwestycję mieszkaniową, która służyła zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Warunkiem jest, aby kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia. Dotyczy to także kredytów, które zaciągnięte były przed 1 stycznia 2009 r., pomimo iż nowe zwolnienie obowiązuje od 1 stycznia 2009 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Powyższy przepis formułuje zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości i ww. praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Tym samym, jeżeli ich odpłatne zbycie następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym uzyskany przychód w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30 ust. 2 ustawy).

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, co wynika z treści art. 19 ust. 1 ustawy, jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c).

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Na podstawie powołanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 ustawy, za wydatki o których mowa w ust. 1 pkt 131 uważa się m.in:

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Ponadto zgodnie z art. 21 ust. 28 ww. ustawy za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, iż w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 tejże ustawy).

Uwzględniając powyższe, należy stwierdzić, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie otrzymanego przychodu wyłącznie na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania, ma bowiem charakter wyczerpujący (enumeratywny).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca jest właścicielem lokalu mieszkalnego, który zakupił za środki własne. Akt notarialny dotyczący jego nabycia został podpisany w 2010 r. W dniu 23 sierpnia 2010 r. Wnioskodawca nabył udział 50% w lokalu mieszkalnym. Za swój udział w tym lokalu zapłacił cenę 77.500 zł W związku z tym, że Naczelnik Urzędu Skarbowego uznał, iż cena zakupu jest niższa od ceny rynkowej w dniu 22 września 2010 r. uiszczono należną różnicę podatku od czynności cywilnoprawnych w kwocie 426 zł.

W międzyczasie w dniu 12 lipca 2010 r. Wnioskodawca zawarł umowę o mieszkaniowy kredyt hipoteczny. W umowie kredytowej jako cel kredytu wskazano refinansowanie udokumentowanych kosztów celu mieszkaniowego. Wnioskodawca wskazuje, iż środki z kredytu wydatkował w całości na zakup ww. udziału w lokalu mieszkalnym.

W dniu 23 maja 2011 r. Wnioskodawca sprzedał swój udział w mieszkaniu za kwotę 120.500 zł W czerwcu 2011 r. zamierzał kupić mieszkanie za pieniądze uzyskane z tej sprzedaży (jest już w posiadaniu umowy przedwstępnej). Poniesione koszty nabycia lokalu mieszkalnego wynosić będą 95.000 zł. Pozostałą kwotę w wysokości 25.500 zł chciałby przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na refinansowanie kosztów zakupu lokalu mieszkalnego.

Oceniając przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, w kontekście zacytowanych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uznać należy, iż zarówno wydatki na nabycie lokalu mieszkalnego, jak i spłatę kredytu hipotecznego wraz z odsetkami, zaciągniętego na refinansowanie udokumentowanych kosztów celu mieszkaniowego, a w rzeczywistości przeznaczonego na nabycie udziału w lokalu mieszkalnym mieszczą się w katalogu zawartym w art. 21 ust. 25, w szczególności w dyspozycji art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) oraz pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., a w konsekwencji ich sfinansowanie w warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ze środków uzyskanych ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym upoważnia do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia.

Reasumując, w przypadku, gdy przychód z odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym zostanie przeznaczony nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, na ww. własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) oraz pkt 2 lit. a.), z zastrzeżeniem art. 21 ust. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wówczas dochód z odpłatnego zbycia w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego będzie korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.