ITPB2/415-50/12/RS - PIT w zakresie opodatkowania dochodu ze sprzedaży udziałów w lokalach mieszkalnych.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 12 stycznia 2012 r. (data wpływu 16 stycznia 2012 r.), uzupełnionym w dniu 28 marca 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu ze sprzedaży udziałów w lokalach mieszkalnych - jest nieprawidłowe.

W dniu 16 stycznia 2012 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony w dniu 28 marca 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu ze sprzedaży udziałów w lokalach mieszkalnych.

We wniosku tym zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 23 października 2011 r. zmarła matka Wnioskodawcy. Spadek po Niej dziedziczyło dwoje spadkobierców: Wnioskodawca wraz z siostrą w 1/2 części każdy (przyjęcie proste - bez ograniczenia odpowiedzialności za długi), zgodnie z aktem notarialnym poświadczenia dziedziczenia z dnia 9 listopada 2011 r. Majątek spadkowy obejmował m.in.:

* dwa mieszkania, które zostały sprzedane w dniu 15 i 17 listopada 2011 r.;

* działkę budowlaną wraz z postawionym na niej domem jednorodzinnym, który obejmuje dwa lokale mieszkalne.

W celu sfinansowania zakupu działki budowlanej oraz budowy domu, spadkodawczyni podpisała z bankiem dwie umowy o kredyty mieszkaniowe, tj. na zakup działki budowlanej - umowa z dnia 17 lutego 2009 r. oraz na budowę domu jednorodzinnego - umowa z dnia 4 sierpnia 2010 r. (w przypadku tej umowy kredytobiorcami wraz z matką była siostra oraz jej partner).

Wnioskodawca stał się współwłaścicielem w udziale wynoszącym 1/2 części majątku spadkowego i jednocześnie wszedł w prawa i obowiązki wynikające z dwóch ww. umów kredytowych.

W momencie sprzedaży mieszkania stanowiły współwłasność Wnioskodawcy i Jego siostry. Wnioskodawca zamierza przeznaczyć, środki uzyskane ze sprzedaży mieszkań, na własne cele mieszkaniowe poprzez m.in. częściową spłatę kredytu bankowego obciążającego działkę budowlaną wraz z postawionym na niej domem mieszkalnym. Przy czym umowy kredytowe zawierała spadkodawczyni a nie Wnioskodawca.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wydatkowanie, w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, części pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży mieszkań na częściową spłatę ww. kredytów mieszkaniowych, zwalnia z opodatkowania 19% podatkiem dochodowym.

Zdaniem Wnioskodawcy, przeznaczenie środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży mieszkań nabytych w spadku po matce w udziale wynoszącym 1/2 części na częściową spłatę kredytów mieszkaniowych, zobowiązanie spłaty których przejął, stanowi okoliczność do zastosowania zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 922 Kodeksu cywilnego prawa i obowiązki majątkowe z chwilą śmierci matki przeszły na Wnioskodawcę i Jego siostrę.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Stosownie do art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej. Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego). Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, gdyż to on określa datę nabycia nieruchomości lub prawa.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Stosownie do treści art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Zgodnie natomiast z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 ustawy za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in.:

Zgodnie zaś z dyspozycją art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30).

Odnosząc zatem przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż powołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych - w wysokości określonej w przepisie - z faktem przeznaczenia (nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) uzyskanego z tego tytułu przychodu na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy, w tym m.in. na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 23 października 2011 r. zmarła matka Wnioskodawcy. Spadek po Niej dziedziczyło dwoje spadkobierców: Wnioskodawca wraz z siostrą w 1/2 części każdy (przyjęcie proste - bez ograniczenia odpowiedzialności za długi), zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia z dnia 9 listopada 2011 r. W skład majątku spadkowego wchodziły m.in. dwa mieszkania, które zostały sprzedane w listopadzie 2011 r. oraz działka budowlana wraz z postawionym na niej domem jednorodzinnym.

W celu sfinansowania zakupu działki budowlanej oraz budowy domu, spadkodawczyni podpisała z bankiem dwie umowy o kredyty mieszkaniowe, tj. na zakup działki budowlanej - umowa z dnia 17 lutego 2009 r. oraz na budowę domu jednorodzinnego - umowa z dnia 4 sierpnia 2010 r. (w przypadku tej umowy kredytobiorcami wraz z matką była siostra oraz jej partner). Wnioskodawca stał się współwłaścicielem w udziale wynoszącym 1/2 części majątku spadkowego i jednocześnie wszedł w prawa i obowiązki wynikające z dwóch ww. umów kredytowych.

Wnioskodawca zamierza środki uzyskane ze sprzedaży mieszkań, których był współwłaścicielem, przeznaczyć na częściową spłatę kredytu bankowego obciążającego działkę budowlaną wraz z postawionym na niej domem mieszkalnym.

Jak wynika z treści przepisu art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy, za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, na cele określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy. Oznacza to, że zarówno czynność zaciągnięcia kredytu jak i uzyskanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości musi dotyczyć tego samego podatnika. Ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy może skorzystać więc podatnik, który uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości przychód wydatkuje na spłatę zaciągniętego przez siebie kredytu, na cele wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy. W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie można mówić o tożsamości podmiotów bowiem to matka Wnioskodawcy zaciągnęła kredyty, natomiast przychody z odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych uzyskał Wnioskodawca wraz z siostrą. W świetle powyższego, uznać należy iż wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokali mieszkalnych na spłatę kredytu zaciągniętego przez spadkodawcę nie uprawni Wnioskodawcy do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego uregulowanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

Takiego przeznaczenia środków nie przewiduje bowiem art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, w sytuacji gdy przychód uzyskany ze sprzedaży odziedziczonych lokali mieszkalnych, który przypada na Wnioskodawcę, zostanie wydatkowany na spłatę kredytów zaciągniętych przez spadkodawcę, wówczas dochód uzyskany z tej sprzedaży w części która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na ten cel w przychodzie z odpłatnego zbycia, nie będzie korzystał ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a w konsekwencji będzie podlegać opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.