ITPB2/415-377/08/MK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 31 marca 2008 r. (data wpływu 2 kwietnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 2 kwietnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 29 maja 2006 r. zakupiła Pani mieszkanie (odrębna własność), natomiast w dniu 20 marca 2008 r. sprzedała je, przed upływem pięciu lat, za kwotę 280 000 zł. Jednakże wcześniej, tj. 21 stycznia 2008 r. kupiła Pani mieszkanie za kwotę 389 000 zł. Owa kolejność zdarzeń wynika z tego faktu, że próbowała Pani bezskutecznie przez kilka miesięcy sprzedać jedno mieszkanie, a kupić nowe. Okazja pojawiła się w styczniu 2008 r., kiedy to kupiła Pani mieszkanie zgodne z własnymi potrzebami. Na pokrycie kwoty zakupu w wysokości 389 000 zł zaciągnęła Pani kredyt bankowy w wysokości 250 000 zł, a reszta - 139 000 zł stanowiła oszczędności (wpłata gotówkowa). Dopiero po tej transakcji - w marcu 2008 r. - udało się Pani znaleźć kupców na stare mieszkanie, które ostatecznie zbyła w dniu 20 marca 2008 r. za kwotę 280 000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Od jakiej kwoty powinna Pani odprowadzić należny podatek dochodowy w wysokości 10%.

Pani zdaniem, podatek należy odprowadzić od kwoty 141 000 zł, czyli od kwoty stanowiącej różnicę pomiędzy przychodem ze sprzedaży lokalu mieszkalnego (280 000 zł) a kwotą oszczędności przeznaczoną na zakup nowego mieszkania (139 000 zł). Kwota 141 000 zł jest kwotą, która faktycznie Pani została po transakcji sprzedaży starego i kupna nowego mieszkania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego Pani stanowisko w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Zgodnie z dyspozycją art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

W przedstawionym opisie stanu faktycznego nabycie lokalu mieszkalnego nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży w dniu 29 maja 2006 r. Zatem początek biegu pięcioletniego terminu nastąpił z dniem 31 grudnia 2006 r. Transakcja sprzedaży ww. nieruchomości na rzecz osoby trzeciej miała miejsce w dniu 20 marca 2008 r., tj. przed upływem pięciu lat (który nastąpiłby z dniem 31 grudnia 2011 r.). Wobec tego sprzedaż lokalu mieszkalnego w 2008 r. stanowi źródło przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W kwestii zasad opodatkowania sprzedaży nieruchomości, należy stwierdzić, iż na mocy przepisu art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588 z późn. zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tejże ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Nieruchomość lokalowa, którą Pani sprzedała, nabyta została w 2006 r., w związku z czym w sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym sprzed nowelizacji.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Można do takich kosztów zaliczyć:

* koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

* prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

* koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

* wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

* koszty i opłaty sądowe.

Zgodnie z przepisem art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. - podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Jednakże w myśl ust. 3 tegoż artykułu powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej transakcji złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolnymi od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c):

Z powołanego przepisu wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie otrzymanego przychodu wyłącznie na cele mieszkaniowe określone w cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, ma bowiem charakter wyczerpujący (enumeratywny).

Należy również podkreślić, że omawiane przepisy dotyczą wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na tzw. cele mieszkaniowe wyłącznie po dacie jego uzyskania, przy czym wyjątek stanowi tutaj art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy, dopuszczający spłatę zaciągniętego na ww. cele kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Natomiast - w oparciu o stan faktyczny - wskazać należy, iż przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży starego mieszkania w marcu 2008 r. w wysokości 280 000 zł, nabyła Pani za kwotę 389 000 zł nowe mieszkanie, z czego 250 000 zł pochodziło z kredytu bankowego, a 139 000 zł z własnych oszczędności.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z powołanego uprzednio art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym - w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. - jest fakt wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. Przepis ten nie wymaga, aby kredyt lub pożyczka zostały zaciągnięte na nabycie innej niż sprzedawana nieruchomość. Skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych jest związany z terminem wydatkowania tych środków na cel określony w ustawie. Momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości jest moment spłaty kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe.

Reasumując, z uwagi na to, że podatkowe skutki sprzedaży zakupionego w maju 2006 r. mieszkania należy oceniać zgodnie z obowiązującymi do końca 2006 r. zasadami opodatkowania (bowiem nabycie tegoż prawa nastąpiło przed 1 stycznia 2007 r.), transakcja ta - dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z którego dochód podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 10% podstawy obliczenia podatku.

Wobec powyższego podstawę opodatkowania stanowi przychód obliczony zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przy czym wydatkowanie na zakup nowego mieszkania własnych oszczędności w kwocie 139 000 zł nie ma wpływu na jego pomniejszenie, bowiem nie można ich utożsamiać z kwotą przychodu przeznaczoną na sfinansowanie celów określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy, bowiem oszczędności pochodzą z innych źródeł niż sprzedaż tej nieruchomości, a ponadto wydatkowanie nastąpiło przed transakcją sprzedaży.

Jednakże, w przypadku wydatkowania przychodu ze sprzedaży - nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży - na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup nowego mieszkania, przychód w tej części będzie zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Inaczej mówiąc, kwotę przychodu do opodatkowania mogłaby Pani ewentualnie pomniejszyć o kwotę przeznaczoną na spłatę tego kredytu, w przypadku wydatkowania kwoty ze sprzedaży na ten cel.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Złożenie przez Wnioskodawczynię fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.