ITPB2/415-333/08/MK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 7 marca 2008 r. (data wpływu 17 marca 2008 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 17 marca 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W 2004 r. nabył Pan do majątku osobistego - na podstawie umowy sprzedaży - nieruchomość gruntową o powierzchni 0,0800 ha zabudowaną wolnostojącym budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 120 m ^2. Natomiast w dniu 27 lutego 2008 r. zbył Pan na mocy aktu notarialnego rzeczoną nieruchomość za kwotę 618 000 zł. Po dokonaniu transakcji w dniu 29 lutego 2008 r. złożył Pan we właściwym dla siebie urzędzie skarbowym oświadczenie, w którym zobowiązał się, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości wydatkuje w całości, nie później niż okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku od osób fizycznych. Zgodnie z powyższym część środków uzyskanych ze sprzedaży przeznaczy Pan na spłatę kredytu bankowego zaciągniętego na zakup tejże nieruchomości, a pozostałą kwotę wpłaci na rachunek firmy deweloperskiej na poczet zakupu nowowybudowanego lokalu mieszkalnego, co do którego przeniesienie na rzecz Pana własności nastąpi w pierwszej połowie 2011 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Pana zdaniem, art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizyczny wskazuje, iż zwolnienie przychodu z opodatkowania ma miejsce w przypadku wydatkowania środków we wskazanym terminie, nie wiąże się natomiast z faktem zawarcia umowy. Istotne znaczenie ma bowiem data faktycznego wydatkowania przychodów, np. data dokonania przedpłaty na poczet ceny określonej w umowie przedwstępnej i umowie sprzedaży. Zatem stoi Pan na stanowisku, iż warunkiem zastosowania zwolnienia z opodatkowania uzyskanych przychodów, będzie przekazanie sprzedającemu części ceny (zadatku, przedpłaty) na podstawie przedwstępnej umowy zobowiązującej strony do przeniesienia własności lokalu, która zgodnie przepisami Kodeksu cywilnego, zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. Powyższe jest - według Pana - zgodne z wytycznymi Ministra Finansów zawartymi w piśmie z dnia 10 stycznia 2002 r. Nr PB2/MK-033-02-4/02.

W świetle obowiązującego stanu prawnego Pana stanowisko w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Zgodnie z dyspozycją art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

W przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego nabycie budynku mieszkalnego z gruntem nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży w 2004 r. Zatem początek biegu pięcioletniego terminu nastąpił z dniem 31 grudnia 2004 r. Transakcja sprzedaży ww. nieruchomości na rzecz osoby trzeciej miała miejsce w dniu 27 lutego 2008 r., tj. przed upływem pięciu lat (który nastąpiłby z dniem 31 grudnia 2009 r.). Wobec tego sprzedaż domu z gruntem w 2008 r. stanowi źródło przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W dniu 29 lutego 2008 r. złożył Pan oświadczenie, w którym zobowiązał się Pan do wydatkowania na tzw. cele mieszkaniowe przychodu uzyskanego ze sprzedaży, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, wobec czego zamierza Pan przeznaczyć część uzyskanych środków na spłatę kredytu bankowego zaciągniętego na zakup ww. nieruchomości, a pozostałą kwotę wpłaci na rachunek dewelopera tytułem nabycia lokalu mieszkalnego, którego własność zostanie przeniesiona na podstawie aktu notarialnego w pierwszej połowie 2011 r.

W kwestii zasad opodatkowania sprzedaży nieruchomości, należy stwierdzić, iż na mocy przepisu art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588 z późn. zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tejże ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Nieruchomość (dom z gruntem), którą Pan sprzedał, nabyta została w 2004 r., w związku z czym w sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym sprzed nowelizacji.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Zgodnie z przepisem art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. - podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Jednakże w myśl ust. 3 tegoż artykułu powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej transakcji złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolnymi od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c):

Z powołanego przepisu wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie otrzymanego przychodu wyłącznie na cele mieszkaniowe określone w cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, ma bowiem charakter wyczerpujący (enumeratywny).

Według opisu zdarzenia przyszłego część uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości pieniędzy zostanie przeznaczona na spłatę kredytu zaciągnięty na jej zakup. Jako udokumentowanie poniesionego wydatku otrzyma Pan zaświadczenie od banku-kredytodawcy.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z powołanego uprzednio art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym - w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. - jest fakt wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. Przepis ten nie wymaga, aby kredyt lub pożyczka zostały zaciągnięte na nabycie innej niż sprzedawana nieruchomość. Skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych jest związany z terminem wydatkowania tych środków na cel określony w ustawie. Momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości jest moment spłaty kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe.

Nadmienić należy, iż kwestia wydatkowania środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości powinna być dla celów podatkowych udokumentowana rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami w postaci rachunków, faktur oraz innych dowodów zasługujących na wiarę. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania poniesionego wydatku. Nie ma więc podstaw, aby dowód w postaci zaświadczenia wystawionego przez bank, potwierdzającego fakt poniesienia określonych wydatków, datę ich poniesienia oraz dane identyfikacyjne osób, które te wydatki ponoszą, nie mógł być uznany za dowód w sprawie.

Jednocześnie - w kwestii pozostałej części uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości środków, które mają być wydatkowane w formie przedpłaty na zakup nowego lokalu mieszkalnego - należy wyjaśnić, iż z punktu widzenia powołanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży na nabycie określonych w tym przepisie rzeczy lub praw jest data faktycznego wydatkowania przychodu, np. data dokonania przedpłaty na poczet ceny określonej w umowie przedwstępnej i umowie sprzedaży, pod warunkiem zawarcia umowy przedwstępnej, zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, która - zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego - powinna być zawarta w formie aktu notarialnego oraz umowy sprzedaży (w formie aktu notarialnego), która zostanie zawarta w wykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej. Jeżeli zatem okoliczność wcześniejszego otrzymania części ceny umówionej z tytułu sprzedaży nieruchomości zostanie udokumentowana zawartą umową przedwstępną oraz potwierdzona definitywną umową sprzedaży w formie aktu notarialnego, kwoty uzyskane z tego tytułu przez sprzedawcę i wydatkowane np. na wkład budowlany lub mieszkaniowy do spółdzielni mieszkaniowej lub na zakup mieszkania od firmy deweloperskiej korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego na warunkach określonych w powołanym przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy, bowiem przepis ten wiąże skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych nie z faktem zawarcia umowy, lecz z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w tej umowie.

Reasumując, z uwagi na to, że sprzedaż nieruchomości w 2004 r. nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym ta nieruchomość została nabyta, sprzedaż ta stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże przychód ze sprzedaży, przeznaczony - nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży - w części na spłatę uprzednio zaciągniętego na zakup tejże nieruchomości kredytu, a w części na zakup nowego mieszkania (pod warunkiem sfinalizowania oraz właściwego udokumentowania - w sposób przedstawiony powyżej - zawartej transakcji) będzie zwolniony od opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.