ITPB2/415-298/10/RS - Możliwość zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 15 marca 2010 r. (data wpływu 18 marca 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 7 czerwca 2010 r. (data wpływu 14 czerwca 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 18 marca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Ponieważ wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z dnia 28 maja 2010 r. wezwano do jego uzupełnienia. Braki wykazane w wezwaniu uzupełniono w dniu 14 czerwca 2010 r. (data wpływu).

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W sierpniu 2008 r., będąc w związku małżeńskim od 2000 r., sprzedał Pan mieszkanie stanowiące majątek osobisty, po czterech latach od zamiany. Po sprzedaży mieszkania zostało złożone do właściwego urzędu skarbowego stosowne oświadczenie o zamiarze przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na "cele mieszkaniowe".

W dniu 24 lutego 2010 r. wraz z niepełnosprawnymi rodzicami żony podpisał Pan akt notarialny warunkowy na kupno wspólnego mieszkania. Zgodnie z zapisami powyższego aktu, w dniu 1 marca 2010 r. wpłacił Pan należną zaliczkę w kwocie równoważnej przychodowi uzyskanemu ze sprzedaży mieszkania w 2008 r. Nowe mieszkanie, na które przeznaczył Pan środki, jest obecnie w końcowej fazie budowy/wykańczania przez dewelopera. Akt notarialny potwierdzający nabycie mieszkania będzie sporządzony dopiero po oddaniu do użytkowania całej inwestycji, co prawdopodobnie nastąpi do końca 2010 r.

Zgodnie ze złożoną deklaracją dwuletni termin na rozliczenie się ze sprzedaży mieszkania mija w dniu 28 sierpnia 2010 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy w przypadku przeniesienia praw własności (akt notarialny) nowego mieszkania po dniu 28 sierpnia 2010 r., ale wpłaceniu do tego dnia zaliczki w kwocie odpowiadającej przychodowi ze sprzedaży mieszkania w 2008 r. przysługuje zwolnienie z podatku od sprzedaży tej nieruchomości...

Czy zwolnienie od podatku występuje, gdy wydatkowanie przychodu nastąpi w ciągu 2 lat, natomiast sama umowa nabycia nowej nieruchomości zostanie zawarta po upływie 2 lat...

Zdaniem Wnioskodawcy, brak jest przeszkód do zastosowania zwolnienia, o ile akt notarialny nabycia udziału zostanie podpisany po dniu 28 sierpnia 2010 r., ale do tego czasu nastąpi zapłata raty w wysokości odpowiadającej kwocie przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania.

Wnioskodawca powołuje się na:

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

* jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 z późn. zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 tej ustawy do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Podatek od przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i ww. praw majątkowych nabytych do dnia 31 grudnia 2006 r. stosownie do art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

W myśl powołanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c):

Zgodnie z art. 21 ust. 2 ustawy przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

Wyliczenie zawartych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja jednego z nich, przy jednoczesnym niespełnieniu wymienionych w ust. 2 przesłanek negatywnych, pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w sierpniu 2008 r. sprzedał lokal mieszkalny nabyty cztery lata wcześniej, w drodze zamiany. W dniu 24 lutego 2010 r. wraz z niepełnosprawnymi rodzicami żony podpisał akt notarialny warunkowy na kupno wspólnego mieszkania. Zgodnie z zapisami powyższego aktu, w dniu 1 marca 2010 r. Wnioskodawca wpłacił należną zaliczkę w kwocie równoważnej przychodowi uzyskanemu ze sprzedaży mieszkania w 2008 r. Akt notarialny potwierdzający nabycie mieszkania będzie sporządzony dopiero po oddaniu do użytkowania całej inwestycji, co prawdopodobnie nastąpi do końca 2010 r.

Z przytoczonych powyżej przepisów wynika, iż podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z powołanego art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r., jest wyłącznie przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w terminie nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. Momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży na nabycie rzeczy lub praw określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest data faktycznego wydatkowania przychodu, np. data dokonania przedpłaty na poczet ceny określonej w umowie przedwstępnej i umowie sprzedaży, pod warunkiem sfinalizowania oraz właściwego udokumentowania zawartej transakcji. Przepis ten wiąże bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych nie z faktem zawarcia umowy, lecz z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w tej umowie. Do zwolnienia przychodu na podstawie omawianego przepisu nie jest więc niezbędne nabycie w okresie dwóch lat nieruchomości, lecz wydatkowanie przychodu na ten cel.

Umowa przenosząca własność (sprzedaż) w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 353¹ Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Wobec powyższego, w sytuacji przedstawionej we wniosku, tj. gdy pieniądze uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zostały przez Pana w całości wydatkowane na poczet nabycia od developera udziału w lokalu mieszkalnym, w terminie dwóch lat od dnia sprzedaży, o ile umowa zakupu zostanie sfinalizowana w przewidzianej prawem formie, spełnione będą przesłanki dla zastosowania zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty zryczałtowanego podatku dochodowego od przychodów ze sprzedaży mieszkania.

Fakt, że zawarcie definitywnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego nastąpi po upływie wskazanego terminu, pozostanie wówczas bez znaczenia dla zastosowania tego zwolnienia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.