ITPB2/415-29/09/IL - Opodatkowanie dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

Pisma urzędowe
Status:  Aktualne

Pismo z dnia 2 kwietnia 2009 r. Izba Skarbowa w Bydgoszczy ITPB2/415-29/09/IL Opodatkowanie dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 7 stycznia 2009 r. (data wpływu 12 stycznia 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12 stycznia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Posiada Pani z mężem wspólność majątkową. W dniu 6 marca 2007 r. na podstawie umowy nabyli Państwo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, które zostało zbyte w dniu 8 lipca 2008 r. za kwotę 89.000 zł. Kwota ta wynikała ze sporządzonej w formie aktu notarialnego w dniu 15 grudnia 2003 r. warunkowej umowy przedwstępnej sprzedaży. Długi okres czasu pomiędzy umową przedwstępną a sprzedażą ostateczną wynikał z nieuczciwości dewelopera, który nie skończył inwestycji w wyznaczonym terminie. Umowa z deweloperem została podpisana w dniu 29 maja 1998 r., w której zobowiązał się wybudować mieszkania w terminie do 30 czerwca 1999 r. Faktyczne prawo do lokalu otrzymali Państwo 6 marca 2007 r. Notariusz sporządzający w dniu 8 lipca 2008 r. umowę sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oprócz rzeczywistej kwoty sprzedaży 89.000 zł umieścił również wartość rynkową przedmiotu umowy tj. kwotę 200.000 zł. W sprzedanym lokalu mieszkalnym był zameldowany tylko Pani mąż tj. w okresie od 26 marca 2007 r. do 8 lipca 2008 r. Z przyczyn finansowych zmuszeni zostali Państwo do zawarcia warunkowej umowy przedwstępnej sprzedaży, bez posiadania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.

Czy jest Pani zobowiązana do wykazania w zeznaniu podatkowym za 2008 rok należnego z tytułu sprzedaży swojego udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego zryczałtowanego podatku dochodowego...

2.

Czy przychodem z tytułu sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego jest wartość wyrażona w rzeczywistej cenie sprzedaży czy wartość rynkowa przedmiotowego lokalu mieszkalnego...

Zdaniem Wnioskodawczyni powinna ona skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych tj. z "ulgi meldunkowej". Na poparcie swojego stanowiska Wnioskodawczyni powołuje się na rozstrzygnięcie Dyrektora Izby Skarbowej Rzeszowie z dnia 17 września 2007 r. Nr IS.I/2-4151/9/07 oraz Nr IS.I/2-4151/10/07. Natomiast w sytuacji, gdyby była zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego, podatek powinien zostać zapłacony od kwoty 89.000 zł tj. od rzeczywistej kwoty sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

a.

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b.

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c.

prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 30e ust. 1, 4 i 5 powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r. - podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Natomiast kosztami uzyskania przychodu w przypadku nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób są, w myśl przepisu art. 22 ust. 6d ustawy, udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Artykuł 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast zgodnie z ust. 4 jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, zostało zbyte w dniu 8 lipca 2008 r. za kwotę 89.000 zł. Kwota ta wynikała ze sporządzonej w formie aktu notarialnego w dniu 15 grudnia 2003 r. warunkowej umowy przedwstępnej. Długi okres czasu pomiędzy umową przedwstępną a sprzedażą ostateczną wynikał z nieuczciwości dewelopera, który nie ukończył inwestycji w wyznaczonym terminie. Umowa z deweloperem została podpisana w dniu 29 maja 1998 r., w której zobowiązał się wybudować mieszkania w terminie do 30 czerwca 1999 r. Notariusz sporządzający umowę sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oprócz rzeczywistej kwoty sprzedaży 89.000 zł umieścił również wartość rynkową przedmiotu umowy tj. kwotę 200.000 zł.

Z treści powołanych wyżej przepisów wynika, że zasadą jest, przy określeniu przychodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych oraz innych rzeczy, przyjmowanie ich wartości według cen określonych w umowie. Ustalanie przychodu przez urząd skarbowy w wysokości wartości rynkowej jest natomiast wyjątkiem od tej zasady. Nie każdy bowiem przypadek sprzedaży rzeczy znacznie poniżej wartości rynkowej będzie stanowił podstawę do ustalenia przychodu przez organ podatkowy. Prawodawca dopuszcza taką możliwość w sytuacji, gdy cena znacznie odbiega od wartości rynkowej bez uzasadnionej przyczyny. Z uwagi na to, że ustawa nie precyzuje jednak, jakie okoliczności będą uzasadniały dokonanie sprzedaży poniżej wartości rynkowej, każdy przypadek należy więc oceniać odrębnie. Jednakże zawarcie umowy przedwstępnej, zobowiązującej Panią do sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu za kwotę 89.000 zł, organ podatkowy może uznać za wystarczającą przesłankę, uzasadniającą ustalenie ceny zbycia lokalu znacznie poniżej jego wartości rynkowej.

Stosownie do postanowień art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy - w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r. - wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

a.

budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,

b.

lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,

c.

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,

d.

prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

*

jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Podkreślić należy, iż ujęty w tym przepisie katalog rzeczy i praw, których sprzedaż objęta jest zwolnieniem jest katalogiem zamkniętym.

W konsekwencji, zwolnieniem określonym w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r. może być objęty wyłącznie przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Przedmiotowe zwolnienie nie obejmuje przychodów z odpłatnego zbycia gruntów, zarówno tych, które stanowią odrębny przedmiot własności (prawo wieczystego użytkowania gruntu), jak i gruntów trwale związanych z budynkami, stanowiących część składową nieruchomości. Oznacza to, że przychód ze sprzedaży gruntu lub udziału w gruncie związanego z lokalem będzie podlegał opodatkowaniu na zasadach wymienionych powyżej.

Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia (art. 21 ust. 21 ww. ustawy).

Oznacza to, że nie złożenie oświadczenia lub złożenie go po terminie powoduje brak prawa do zwolnienia. Wymóg złożenia w terminie tego oświadczenia jest bowiem, obok zameldowania na pobyt stały w sprzedawanym lokalu przez okres 12 miesięcy, warunkiem koniecznym do zastosowania omawianego zwolnienia.

Zaznaczyć należy, iż rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 2 kwietnia 2008 r. w sprawie przedłużenia terminu do złożenia oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych (Dz. U. Nr 59, poz. 361) termin do złożenia oświadczenia, określony w art. 21 ust. 21 ustawy, został przedłużony do dnia 30 kwietnia 2008 r., jeżeli przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych uzyskane zostały przez podatnika w 2007 r., natomiast do 30 kwietnia 2009 r., jeżeli przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych uzyskane zostały w 2008 r.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy, nie określa daty, od której należy liczyć okres zameldowania, nie uzależnia zameldowania, a tym samym prawa do zwolnienia, od posiadania tytułu własności do nieruchomości lub lokalu, lecz stanowi, że istotny jest fakt zameldowania podatnika na pobyt stały w zbywanym lokalu czy też budynku przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

W tej sytuacji ze zwolnienia skorzystać może podatnik, który był zameldowany w zbywanym budynku lub lokalu mieszkalnym w okresie nieprzypadającym bezpośrednio przed dniem zbycia, gdyż każdy roczny okres zameldowania uprawnia do zwolnienia. Warunek zwolnienia spełniony jest także w sytuacji, gdy podatnik zameldowany był w okresach krótszych niż rok, ale w sumie zameldowanie trwało 12 miesięcy.

Na gruncie polskiego systemu prawa, a w szczególności prawa podatkowego, można mówić o zasadzie pierwszeństwa wykładni językowej. Posługując się jedną z reguł tej wykładni można stwierdzić, że - skoro przepis nie precyzuje, czy okres zameldowania rozpoczyna się od dnia 1 stycznia 2007 r. albo od dnia nabycia nieruchomości lub prawa - to, zgodnie z treścią przepisu art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy, przyjąć należy, że obejmuje (co najmniej) 12 miesięcy wstecz od daty zbycia.

Zgodnie z art. 21 ust. 22 ww. ustawy zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy, ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków. Każdy z małżonków będących z racji wspólności małżeńskiej współwłaścicielami mieszkania aby skorzystać z ww. zwolnienia, musiał być zameldowany w sprzedanym lokalu przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Nie ma natomiast znaczenia, czy podatnik był właścicielem zbywanego lokalu mieszkalnego przez cały ten czas. Termin ten należy liczyć od faktycznego momentu zameldowania, a nie nabycia ww. prawa.

W przypadkach, kiedy jedno z małżonków nie spełnia warunków do zwolnienia jest niedopuszczalne i nie znajduje żadnego oparcia w obowiązujących przepisach prawa, stosowanie ww. ulgi do obojga.

Dodatkowo stwierdzić należy, że "ulga meldunkowa" podobnie jak wszystkie ulgi i zwolnienia jest wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji RP stanowiącego, że każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie. Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą.

Z analizy stanu faktycznego opisanego we wniosku wynika m.in., że na zasadach wspólności majątkowej w dniu 6 marca 2007 r. nabyła Pani wraz z mężem spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, które zostało zbyte w dniu 8 lipca 2008 r. W lokalu tym zameldowany był jedynie Pani mąż. Natomiast Pani nie była zameldowała. Zatem w Pani sytuacji nie zostanie spełniony warunek zameldowania w zbywanym lokalu przez okres 12 miesięcy przed datą zbycia, od którego uzależnione jest skorzystanie ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy podkreślić, iż wskazane przez Panią rozstrzygnięcia Dyrektora Izby Skarbowej w Rzeszowie co do zasady wiążą w sprawie, w której zostały wydane i nie są źródłem prawa powszechnie obowiązującego. Podstawą działania organu są wyłącznie przepisy prawa podatkowego co zarazem wyklucza rozpatrywanie wniosków o wydanie interpretacji indywidualnej na podstawie wcześniej wydanych rozstrzygnięć.

Reasumując, przychód uzyskany ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, w części przypadającej na Panią będzie opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych według zasad określonych w art. 30e ustawy. Podatek ten po zaokrągleniu do pełnych złotych powinien być wykazany w zeznaniu podatkowym, składanym za rok 2008. Rodzaj formularza będzie jednak uzależniony od innych dochodów uzyskanych przez Panią w danym r. podatkowym np. PIT-36, PIT-36L lub PIT-38.

Złożenie przez Wnioskodawczynię fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, że niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, ul. Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.

Opublikowano: http://sip.mf.gov.pl