ITPB2/415-25/10/MU - Zasady opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, wydatkowanego na remont innego lokalu mieszkalnego przed nabyciem prawa własności.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 11 stycznia 2010 r. (data wpływu 13 stycznia 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 8 marca 2010 r. (data wpływu 12 marca 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego - jest nieprawidłowe.

W dniu 13 stycznia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 8 marca 2010 r. (data wpływu - 12 marca 2010 r.).

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 21 sierpnia 2008 r. sprzedał Pan mieszkanie zakupione w dniu 20 grudnia 2004 r. Tego samego dnia złożył Pan oświadczenie w urzędzie skarbowym, że przychód uzyskany z tytułu sprzedaży mieszkania wydatkuje na nabycie domu. W dniu 28 sierpnia 2008 r. podpisał Pan umowę przedwstępną kupna domu od dewelopera, który udostępniono Panu na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego w dniu 28 listopada 2008 r. Ze względów rodzinnych i braku mieszkania musiał Pan rozpocząć jego remont i modernizację możliwie najszybciej. Właściwy akt notarialny podpisał Pan w dniu 13 października 2009 r. Faktury na wydatki związane z remontem, które Pan posiada wystawione zostały po podpisaniu umowy przedwstępnej i odbiorze domu, ale przed właściwym aktem notarialnym. Ponadto nadmienia Pan, iż przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania w kwocie 340.000 zł w całości przeznaczył na zakup domu za kwotę 675.000 zł, modernizację i spłatę kredytu wraz z odsetkami.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w zaistniałej sytuacji posiadane faktury może Pan przedstawić jako dowód stwierdzający wydatkowanie uzyskanych środków na cel deklarowany w oświadczeniu złożonym do urzędu skarbowego.

Zdaniem Wnioskodawcy, posiadane faktury może przedstawić jako dokumenty potwierdzające poniesione wydatki uprawniające do skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzemieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

* jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W skutek powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub prawa majątkowego następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w zacytowanym wyżej przepisie.

Jednocześnie wskazać należy, że dla zastosowania zasad opodatkowania uzyskanych przychodów istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości lub prawa.

W myśl bowiem art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 28 ust. 2 i ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a: w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

Zwolnieniu od podatku dochodowego podlegają również przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a: w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e).

Z przytoczonych powyżej przepisów wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie go wyłącznie na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, ma bowiem charakter wyczerpujący (enumeratywny).

Z przedstawionego przez Pana stanu faktycznego, wynika, iż złożył Pan w urzędzie skarbowym oświadczenie, iż kwotę uzyskaną ze sprzedaży mieszkania wydatkuje na nabycie domu. W dniu 28 sierpnia 2008 r. podpisał Pan z deweloperem umowę przedwstępna w formie aktu notarialnego. Następnie w dniu 28 listopada 2008 r. na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego, deweloper udostępnił Panu dom, w którym rozpoczął Pan modernizację. W związku z tym, w okresie pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej a podpisaniem właściwego aktu notarialnego (przenoszącego własność) poniósł Pan wydatki, na które posiada faktury.

Odnosząc stan faktyczny do przedstawionego stanu prawnego stwierdzić należy, iż przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) cyt. ustawy, wymaga by przychód ze sprzedaży np. lokalu mieszkalnego przeznaczony został m.in. na nabycie budynku mieszkalnego czy też na remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego.

W związku z tym, w dacie ponoszenia tych wydatków osoba chcąca skorzystać z omawianego zwolnienia przedmiotowego musi posiadać określony w art. 21 ust. 16 tytuł prawny do budynku mieszkalnego.

Zatem sam fakt wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na remont i modernizację budynku mieszkalnego, do którego nie miał Pan jeszcze prawa własności nie uprawnia do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia. Użyte bowiem w cytowanym przepisie słowo "własnego" oznacza, że zwolnienie, o którym mowa, odnosi się jedynie do tych podatników, którzy dokonali remontu lub modernizacji budynku lub lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 16 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. stanowiącego własność lub współwłasność podatnika, albo do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie. Umowa przedwstępna nie wywiera zaś skutków na gruncie cywilnoprawnym, pozostając jedynie zobowiązaniem do zawarcia, przenoszącej własność, umowy przyrzeczonej.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż wydatki związane z remontem i modernizacją domu poniesione przed podpisaniem w formie aktu notarialnego umowy zakupu budynku mieszkalnego, nie mieszczą się w dyspozycji art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), a co za tym idzie brak jest podstaw do zwolnienia z opodatkowania tej części kwoty uzyskanej uprzednio przez Pana ze sprzedaży mieszkania, która wydatkowana została na modernizację domu przed uzyskaniem jego prawa własności.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.