ITPB2/415-232/12/MM - Określenie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 5 marca 2012 r. (wpływ do tutejszego organu dnia 9 marca 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego jest prawidłowe.

W dniu 9 marca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

We wniosku tym oraz w jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 31 marca 2000 r. Wnioskodawca zakupił #189; udziału w lokalu mieszkalnym, stanowiącym odrębną nieruchomość wraz z przynależnym do tego lokalu udziałem w nieruchomości wspólnej.

W dniu 21 maja 2003 r. Wnioskodawca dokupił od tego samego sprzedawcy pozostałą #189; udziału w tym samym lokalu mieszkalnym. W akcie notarialnym została ustanowiona dożywotnia nieodpłatna służebność mieszkania dla sprzedającego.

W dniu 23 stycznia 2007 r. Wnioskodawca uzyskał kredyt mieszkaniowy konsolidacyjny w wysokości 81.000 zł. Kredyt w kwocie 56.700 zł 44 gr. był typowym kredytem na remont i modernizację i przeznaczony został na remont mieszkania stanowiącego współwłasność małżonków.

Z uwagi na sytuację rodzinną i materialną, w dniu 9 października 2007 r. Wnioskodawca sprzedał mieszkanie zakupione w 2000 i 2003 r. za kwotę 82.000 zł.

W złożonym oświadczeniu przed urzędem skarbowym zobowiązał się w terminie dwóch lat od daty sprzedaży do przeznaczenia połowy kwoty ze sprzedaży, tj. 41.000 zł na cele mieszkaniowe, co też zostało uczynione.

W grudniu 2007 r. Wnioskodawca rozwiódł się z małżonką. W związku z powyższym dokonał remontu i modernizacji lokalu mieszkalnego, w którym zamieszkuje do chwili obecnej.

W dniu 14 listopada 2008 r. za uzyskane ze sprzedaży mieszkania środki Wnioskodawca spłacił kredyt mieszkaniowy konsolidacyjny zaciągnięty w styczniu 2007 r.

Po analizie treści wniosku, mając na względzie zakres kompetencji przyznanej tutejszemu organowi i treść przepisu art. 14b ustawy - Ordynacja podatkowa przyjęto, iż na podstawie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego intencją Pana było uzyskanie odpowiedzi na pytania:

Zdaniem Wnioskodawcy, nie istnieje obowiązek zapłaty podatku jeżeli:

* sprzedaż nieruchomości została dokonana po pięciu latach od końca roku podatkowego, w którym została nabyta lub

* w terminie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym zostało dokonane odpłatne zbycie przychód uzyskany z tego tytułu został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; jeżeli wydatkowaniu ulegnie tylko cześć przychodu, pozostała część nadal podlegać będzie opodatkowaniu.

W związku z powyższym Wnioskodawca uważa, że ewentualnie tylko kwota 41.000 zł (połowa kwoty z tytułu zbycia lokalu mieszkalnego) podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym z tytułu zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty nabycia. Jednakże w związku z faktem, iż za wydatki na własne cele mieszkaniowe uważa się:

* nabycie mieszkania, domu, udziału w nieruchomości; zakup działki z przeznaczeniem pod budowę budynku mieszkalnego, budowę, rozbudowę, remont czy modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub lokalu mieszkalnego; adaptację budynku niemieszkalnego na mieszkalny;

* na spłatę kredytu lub pożyczki (wraz z odsetkami) zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe przez uzyskaniem przychodu z odpłatnego zbycia, dokonane nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Wnioskodawca uważa, że nie ciąży na Nim zobowiązanie podatkowe z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych w związku ze zbyciem nieruchomości, albowiem sprzedaż #189; udziału w lokalu mieszkalnym została dokonana po upływie 5 letniego okresu wskazanego w ustawie, natomiast przychód ze sprzedaży drugiej części udziału w lokalu mieszkalnym w terminie dwóch lat wydatkowany został na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż odpłatne zbycie nieruchomości i ww. praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, w dniu 31 marca 2000 r. Wnioskodawca zakupił #189; udziału w lokalu mieszkalnym, stanowiącym odrębną nieruchomość wraz z przynależnym do tego lokalu udziałem w nieruchomości wspólnej.

W dniu 21 maja 2003 r. Wnioskodawca dokupił od tego samego sprzedawcy pozostałą #189; udziału w tym samym lokalu mieszkalnym. W akcie notarialnym została ustanowiona dożywotnia nieodpłatna służebność mieszkania dla sprzedającego.

W dniu 23 stycznia 2007 r. Wnioskodawca uzyskał kredyt mieszkaniowy konsolidacyjny wysokości 81.000 zł. Kredyt w kwocie 56.700 zł 44 gr. był typowym kredytem na remont i modernizację i przeznaczony został na remont mieszkania stanowiącego współwłasność małżonków.

Z uwagi na sytuację rodzinną i materialną, w dniu 9 października 2007 r. Wnioskodawca sprzedał mieszkanie zakupione w 2000 i 2003 r. za kwotę 82.000 zł.

W złożonym oświadczeniu przed urzędem skarbowym zobowiązał się w terminie dwóch lat od daty sprzedaży do przeznaczenia połowy kwoty ze sprzedaży, tj. 41.000 zł na cele mieszkaniowe, co też zostało uczynione.

W grudniu 2007 r. Wnioskodawca rozwiódł się z małżonką. W związku z powyższym dokonał remontu i modernizacji lokalu mieszkalnego, w którym zamieszkuje do chwili obecnej.

W dniu 14 listopada 2008 r. za uzyskane ze sprzedaży mieszkania środki Wnioskodawca spłacił kredyt mieszkaniowy konsolidacyjny zaciągnięty w styczniu 2007 r.

Z uwagi, że udział wynoszący 1/2 w lokalu mieszkalnym Wnioskodawca nabył w roku 2000 pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie upłynął z końcem 2005 r. Wobec powyższego odpłatne zbycie ww. udziału nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a cytowanej ustawy, a co za tym idzie nie skutkuje obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego.

Natomiast skutki podatkowe sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym nabytego przez Wnioskodawcę w 2003 r. należy oceniać według stanu prawnego obowiązującego do dnia 31 grudnia 2006 r.

Stosownie bowiem do art. 7 ust. 1 ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy wymienionej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie wymienionej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym o osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Stosownie do art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.) przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Natomiast w myśl art. 28 ust. 2 i 2a podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a i e) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

* na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części, własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

* na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

* na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Zgodnie z art. 21 ust. 2 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

W myśl art. 21 ust. 2a ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Podkreślić należy, iż - zgodnie ze stanowiskiem utrwalonym zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie prawa - zwolnienia podatkowe (ulgi, preferencje) stanowią wyłom od zasady powszechności opodatkowania oraz mają charakter przywileju, z którego podatnik ma prawo, a nie obowiązek korzystania; muszą one być zatem interpretowane bez dokonywania wykładni rozszerzającej, a także zawężającej danego przepisu prawa podatkowego. Nadto przy wszelkiej interpretacji przepisów prawa podatkowego i próbach odkodowania zawartych w nich norm prawnych należy posługiwać się przede wszystkim wykładnią językową.

W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości - na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a i e), ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych, ma charakter wyczerpujący (enumeratywny).

W powołanym wyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy wskazano, iż warunkiem skorzystania z ulgi jest poniesienie wydatków na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Zatem uregulowane w tym przepisie zwolnienie podatkowe związane jest z wydatkowaniem środków ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) na spłatę kredytu wraz z odsetkami, zaciągniętego m.in. na remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części, własnego lokalu mieszkalnego. Przy czym z umowy kredytu bankowego powinno wynikać, iż kredyt został udzielony na ten właśnie cel.

Natomiast z przedmiotowego zwolnienia nie korzysta przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, który wydatkowany został na spłatę kredytu konsolidacyjnego udzielonego na inne cele niż wskazane w ww. przepisie np. na spłatę kredytów wcześniej zaciągniętych (w tym mieszkaniowych), na cele konsumpcyjne itp.

Zatem do przychodu ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym, który Wnioskodawca nabył w 2003 r., który wydatkowany został na spłatę tej części kredytu mieszkaniowego konsolidacyjnego, która zgodnie z umową kredytu została udzielona na remont lokalu mieszkalnego stanowiącego majątek wspólny małżonków ma zastosowanie zwolnienie wynikające z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wskazać przy tym należy, że przedmiotowe zwolnienie ma zastosowanie tylko wówczas, gdy nie wystąpiły przesłanki negatywne wskazane w art. 21 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, odpłatne zbycie udziału w lokalu mieszkalnym, który Wnioskodawca nabył w 2000 r. nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, albowiem pięcioletni termin, o którym mowa w tym przepisie, liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie upłynął z końcem 2005 r. Natomiast do przychodu ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym, który Wnioskodawca nabył w 2003 r. - w sytuacji, gdy nie wystąpiły przesłanki negatywne wskazane w art. 21 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - znajduje zastosowanie zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przedmiotowym zwolnieniem objęty będzie przychód ze sprzedaży ww. udziału w lokalu mieszkalnym, który przeznaczony został na spłatę części kredytu, która zgodnie z umową ww. kredytu udzielona została na remont lokalu mieszkalnego stanowiącego współwłasność Wnioskodawcy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.