ITPB2/415-227/10/MM - Ustalenie kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 3 marca 2010 r. (data wpływu 5 marca 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 24 maja 2010 r. (data wpływu 26 maja 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 5 marca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości. Z uwagi na stwierdzone we wniosku braki formalne, pismem z dnia 18 maja 2010 r. wezwano Wnioskodawczynię do ich uzupełnienia. Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 24 maja 2010 r. (data wpływu 26 maja 2010 r.).

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

Dnia 2 kwietnia 2006 r. sporządzona została umowa dotycząca nabycia od dewelopera przez Wnioskodawczynię, jej małżonka oraz narzeczoną ich syna lokalu mieszkalnego w udziałach wynoszących: 50% dla narzeczonej syna i 50% dla Wnioskodawczyni i jej małżonka.

Dnia 20 grudnia 2007 r. została sporządzona umowa w formie aktu notarialnego, na mocy której narzeczona syna (obecnie jego żona) nabyła do majątku odrębnego 50% udziałów oraz Wnioskodawczyni i jej małżonek 50% udziałów w lokalu mieszkalnym.

Na zakup przedmiotowej nieruchomości zaciągnięty został kredyt, zgodnie z zawartą umową kredytobiorcami byli: narzeczona syna, Wnioskodawczyni i jej małżonek. Kredyt ten spłacany był w formie miesięcznych rat wraz z odsetkami.

Wydatki na remont i modernizację lokalu mieszkalnego oraz zakup wyposażenia udokumentowane zostały fakturami VAT, które wystawione zostały tylko na synową Wnioskodawczyni.

Wyżej wymieniony lokal mieszkalny został sprzedany dnia 17 lipca 2009 r. (data aktu notarialnego), w związku z czym synowa oraz Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem uzyskali po 50% przychodu z jego sprzedaży.

W dniu sprzedaży ww. lokalu dokonali Państwo spłaty kredytu w kwocie 120.000 zł., który zaciągnięty został na zakup sprzedanego mieszkania. O kwotę spłaconego kredytu pomniejszony został odpowiednio dochód synowej oraz Wnioskodawczyni i jej małżonka.

Tylko synowa była zameldowana w ww. nieruchomości przez okres przekraczający 12 miesięcy, zatem zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychód uzyskany ze sprzedaży ww. nieruchomości w udziale wynoszącym 50% będzie podlegał zwolnieniu z opodatkowania tylko u synowej.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochód uzyskany przez Wnioskodawczynię podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, gdyż od końca roku w którym nastąpiło zbycie do dnia sprzedaży nie upłynęło 5 lat. Dochód ze sprzedaży podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli Wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłaty 19% podatku dochodowego. Zgodnie z ust. 2 tego przepisu podstawą jest dochód ze sprzedaży nieruchomości pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Zdaniem Wnioskodawczyni:

W świetle obowiązującego stanu prawnego, stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

* jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wynika z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Z analizy wniosku wynika, iż sprzedany w dniu 17 lipca 2009 r. lokal mieszkalny nabyty został w 2007 r., w związku z tym w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdują przepisy obowiązujące na dzień 31 grudnia 2008 r.

Stosownie do art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Istotnym dla przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego i związanych z nim pytań dotyczących kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości - lokalu mieszkalnego jest ust. 2 tegoż artykułu, który stanowi, iż podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

W świetle powyższego definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia nieruchomości powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, a poczynione zostały w czasie jej posiadania.

Z treści wniosku wynika, iż dnia 17 lipca 2009 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem i synową dokonała sprzedaży lokalu mieszkalnego, który został przez nich zakupiony w roku 2007. Część środków uzyskanych z tego tytułu przeznaczona została na spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu hipotecznego. Ponadto w trakcie posiadania lokalu mieszkalnego poniesione zostały wydatki na jego remont i modernizację, jednakże faktury potwierdzające poniesienie tych wydatków zostały wystawione tylko na synową Wnioskodawczyni.

Biorąc pod uwagę stan faktyczny przedstawiony we wniosku należy stwierdzić, iż w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (lokalu mieszkalnego) można zaliczyć: cenę jego nabycia określoną w akcie notarialnym i koszty związane z aktem notarialnym. Natomiast nie stanowią dla Wnioskodawczyni kosztu uzyskania przychodu wydatki udokumentowane fakturami VAT poniesione na zakup materiałów budowlanych na wykończenie lokalu mieszkalnego, gdyż jak wskazano we wniosku faktury te zostały wystawione na synową.

Powyższe oznacza, że Wnioskodawczyni nie dysponuje dokumentami potwierdzającymi poniesienie nakładów na posiadany lokal mieszkalny. Spełnienie powyższego wymogu jest warunkiem zaliczenia poniesionych wydatków do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Zatem to synowa Wnioskodawczyni (a nie Wnioskodawczyni) posiada dokumenty potwierdzające poniesienie nakładów na zakupiony lokal mieszkalny. W związku z tym stwierdzić należy, że Wnioskodawczyni nie przysługuje możliwość zaliczenia ich w ciężar kosztów uzyskania przychodów sprzedanego lokalu mieszkalnego.

W świetle zacytowanych przepisów prawnych, również poniesione przez Wnioskodawczynię wydatki związane ze spłatą kredytu bankowego, zaciągniętego na nabycie zbywanej nieruchomości nie stanowią kosztu uzyskania przychodu z tytułu jej odpłatnego zbycia. Zaciągnięcie kredytu służyło bowiem sfinansowaniu inwestycji, w związku z tym kwota zaciągniętego kredytu mieści się w cenie nabycia nieruchomości, a zatem dwukrotnie ta sama wartość nie może zostać zaliczona w ciężar kosztów uzyskania przychodów.

Również do kosztów uzyskania przychodów nie można zakwalifikować wydatków poniesionych na spłatę odsetek od ww. kredytu bowiem są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie zakupionej nieruchomości. Wydatki te nie stanowią również nakładów na nieruchomość, poczynionych w trakcie jej posiadania, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatki te w żaden sposób nie wpłynęły bowiem na podwyższenie wartości ww. nieruchomości.

W przepisach prawnych nie została określona definicja opłat administracyjnych, w związku z powyższym należy odnieść się do słownikowego znaczenia tego pojęcia. Zgodnie ze słownikiem języka polskiego opłata administracyjna jest to świadczenie pieniężne pobierane na rzecz państwa lub samorządu terytorialnego (lub innego związku publiczno-prawnego) z racji czynności urzędowych organów państwowych lub samorządowych albo w zamian za usługi tych organów i instytucji publicznych. Opłaty administracyjne mają co do zasady zapewnić pokrycie wydatków spowodowanych czynnościami urzędowymi, kosztów usług i utrzymanie urządzeń publicznych.

Zatem ani zaświadczenie banku potwierdzające wysokość spłaconego kredytu i odsetek, ani też akt notarialny potwierdzający cenę zakupu lokalu mieszkalnego nie stanowią potwierdzenia poniesionych przez Wnioskodawczynię opłat administracyjnych, gdyż wydatki te nie mieszczą się w definicji tego pojęcia. W przypadku gdyby Wnioskodawczyni faktycznie poniosła jakiekolwiek opłaty administracyjne związane ze sprzedanym lokalem mieszkalnym dokumentami potwierdzającymi ich poniesienie mogą być np. dowody zapłaty, niekiedy również oprócz ww. dokumentów niezbędne będą akty administracyjne z których wynika obowiązek uregulowania tych należności np. decyzje organów administracji państwowej lub samorządowej, wskazujące wysokość tych opłat.

Wskaźnik inflacji, o którym mowa w art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy zastosować tylko za rok 2008 i w stosunku do ceny nabycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego, gdyż jak wcześniej wykazano tylko te wydatki Wnioskodawczyni może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Z Komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 14 października 2008 r. w sprawie wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie trzech pierwszych kwartałów 2008 r. (M.P. Nr 81, poz. 715), wynika iż, wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie I-III kwartału 2008 r. w stosunku do I-III kwartału 2007 r. wyniósł 104,4 (wzrost cen o 4,4%).

Reasumując, odnosząc stan faktyczny na grunt powołanych w niniejszej interpretacji indywidualnej przepisów uznać należy, że do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego może Pani zaliczyć wydatki poniesione na jego zakup oraz wydatki związane z dokonaniem tej czynności w formie aktu notarialnego i tylko do tych wydatków można zastosować wskaźnik inflacji o którym mowa w art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wskaźnik ten za rok 2008 r. wyniósł 104,4%.

Natomiast brak jest podstaw do uznania za koszt uzyskania przychodu wydatków poniesionych na spłatę kredytu i odsetek od kredytu, gdyż koszty te nie mieszczą się w dyspozycji art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nie można również zakwalifikować do kosztów uzyskania przychodów kwot wydatkowanych na remont i modernizację lokalu mieszkalnego, gdyż Wnioskodawczyni nie posiada dokumentów z których wynika, iż to Ona poniosła wydatek na ten cel.

Powołane przez Wnioskodawczynię postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego i interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej wydane zostały w indywidualnych sprawach i nie wiążą tutejszego organu przy dokonywaniu interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, ul. Sienkiewicza 84, 15-950 Białystok po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.