ITPB2/415-170/10/TJ

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 16 lutego 2010 r., (data wpływu 18 lutego 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 18 lutego 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Jest Pan właścicielem, na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność. Lokal ten, wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej nabył Pan wraz z małżonką w dniu 21 stycznia 1994 r. Cały budynek składa się z 8 lokali mieszkalnych, których właściciele tworzą wspólnotę mieszkaniową. Współwłaściciele wszystkich lokali w umowie sporządzonej w formie aktu notarialnego dnia 15 lipca 2009 r. zobowiązali się ustanowić i sprzedać osobie trzeciej odrębną własność lokalu mieszkalnego, który zostanie wydzielony ze stanowiącego część wspólną nieruchomości strychu. Lokal ten zostanie zaadoptowany przez inwestora (kupującego) własnym staraniem i na własny koszt. Aneksem z dnia 18 grudnia 2009 r. termin ustanowienia i sprzedaży odrębnej własności lokalu mieszkalnego przedłużono do dnia 30 maja 2010 r. Stronami zawartej w przyszłości umowy przyrzeczonej ustanawiającej odrębną własność lokalu i przenoszącej jego własność na rzecz osoby trzeciej będą także, działający łącznie wszyscy aktualni właściciele, a nie Wspólnota. Zapłatą za ustanowienie i sprzedaż wyodrębnionego lokalu o powierzchni około 100m2 zgodnie z umową przedwstępną, będzie kwota 340.000 zł płatna bezpośrednio w częściach odpowiadających wielkości udziałów - poszczególnym współwłaścicielom (w tym 61 200 zł dla Pana, co stanowi 18 % udziału) oraz dodatkowo - wykonanie ustalonych prac budowlanych na rzecz nieruchomości wspólnej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Na jakich zasadach (w jakiej wysokości stawki procentowej) należy opodatkować przychód/dochód ze sprzedaży udziału w części wspólnej nieruchomości, co do części ceny w pieniądzu, w wysokości 61 200 zł, uiszczonej bezpośrednio Wnioskodawcy.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym stanie faktycznym obowiązek podatkowy w zakresie przychodu w wysokości 61 200 zł, stanowiącej 18 % z 340 000 zł, równej udziałowi Wnioskodawcy w nieruchomości wspólnej, w związku z odpłatną sprzedażą nieruchomości na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powstanie bezpośrednio u Wnioskodawcy, jako współwłaściciela. W związku z datą nabycia nieruchomości w dniu 21 stycznia 1994 r. Wnioskodawca winien opłacić zryczałtowany podatek od przychodu w wysokości 10% (art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 2007 r.), przy czym może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy, pod warunkiem spełnienia przewidzianych tam warunków. Według Wnioskodawcy nie do przyjęcia jest pogląd, by ww. przychód potraktować jako tzw. przychód z innych źródeł, opodatkowany na zasadach ogólnych. Stroną umowy sprzedaży będzie bowiem Wnioskodawca wraz z pozostałymi, działającymi wspólnie współwłaścicielami (nie jako Wspólnota), cena sprzedaży zostanie przez nabywcę uiszczona bezpośrednio do ich rąk (lub na ich prywatne rachunki bankowe), z pominięciem Wspólnoty. Powyższe wskazuje, że to nie Wspólnota będzie wypłacać/przekazywać Wnioskodawcy środki uzyskane ze sprzedaży. Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali w razie wyodrębnienia własności lokali to jego właścicielowi przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Własność sprzedawanej części nieruchomości wspólnej przysługuje zatem współwłaścicielom, a Wspólnota jedynie zarządza tą nieruchomością. Współwłaściciele mogą zatem zdecydować, czy sprzedają nieruchomość jako Wspólnota (w związku z realizacją jej gospodarczych celów), czy bezpośrednio we własnym imieniu (w związku z realizacją celów stricte właścicielskich). Inna wykładnia oznaczałaby nieuprawnione różnicowanie sytuacji prawnej podmiotów w identycznej sytuacji faktycznej (współwłaściciel nietworzący wspólnoty miałby prawo do preferencyjnych zasad opodatkowania i ulg), natomiast współwłaściciel przymusowo tworzący wspólnotę mieszkaniową, tylko ze względu na ilość lokali wyodrębnionych w budynku, podlegałby de facto podwójnemu opodatkowaniu (CIT i PIT), ponadto bez prawa do ulgi mieszkaniowej. Podsumowując, w okolicznościach niniejszej sprawy transakcję sprzedaży przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomości wspólnej należy opodatkować jako zbycie nieruchomości przez osobę fizyczną, tj. 10% zryczałtowanym podatkiem od przychodu ze sprzedaży, przy zastosowaniu ulgi, o jakiej mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pod warunkiem spełnienia wymienionych w tym przepisie przesłanek.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 21 stycznia 1994 r. nabył Pan odrębną własność lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. W dniu 15 lipca 2009 r. zobowiązał się Pan, wraz z pozostałymi współwłaścicielami wydzielić z części wspólnej lokal mieszkalny i dokonać jego sprzedaży.

Powyższe sprawia, iż dla ustalenia skutków podatkowych planowanej transakcji, konieczne jest rozstrzygnięcie kwestii dotyczącej daty nabycia udziału w zbywanym lokalu.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.), w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Stosownie do ust. 2 powołanego przepisu nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, natomiast w myśl ust. 3 udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Artykuł 3 ust. 4 stanowi natomiast, że do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych (ust. 4).

Jak z powyższego wynika, właściciel odrębnego lokalu, jest jednocześnie współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Prawo własności lokalu oraz związane z nim prawo współwłasności nieruchomości wspólnej nie mogą być zatem przedmiotem odrębnego obrotu prawnego. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Odnosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy stwierdzić należy, że w sytuacji, gdy w wyniku przekształcenia nieruchomości wspólnej (części budynku) powstaje samodzielny lokal, dochodzi w tej części do zniesienia udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej. W tym przypadku można zatem stwierdzić, że dotychczasowi współwłaściciele nieruchomości wspólnej, stają się współwłaścicielami samodzielnego lokalu.

Podkreślić należy, że utrata prawa współwłasności nieruchomości wspólnej nie pociąga za sobą przejścia tego prawa na rzecz innego podmiotu, z czym wiązałaby się podmiotowa strona stosunków prawnorzeczowych w odniesieniu do tej części nieruchomości. Nie prowadzi też do wygaśnięcia prawnorzeczowych form władania nieruchomością przez dotychczasowy podmiot (współwłaścicieli nieruchomości), a jedynie je poszerza, gdyż wyodrębniony lokal może być przedmiotem obrotu prawnego, oderwanym od prawa własności poszczególnych, wyodrębnionych wcześniej lokali.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że w przypadku przekształcenia nieruchomości wspólnej (części budynku) w samodzielny lokal, zgodne z prawem jest stwierdzenie, że nabycie udziału we współwłasności samodzielnego lokalu nie nastąpiło w momencie wyodrębnienia tego lokalu, ale w momencie wyodrębnienia lokalu, z którym związany był wcześniej udział w nieruchomości wspólnej, z której wyodrębniono nowy lokal.

Oznacza to, że przychód, jaki uzyska Pan ze sprzedaży udziału w przedmiotowym lokalu mieszkalnym nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem terminu 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.