ITPB2/415-131/08/RS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 26 stycznia 2008 r. (data wpływu 31 stycznia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia lokalu mieszkalnego - jest nieprawidłowe.

W dniu 31 stycznia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Od 1998 r. zamieszkuje Pani w lokalu spółdzielczym i w tym też roku uiszczała Pani wkłady budowlane na poczet tego lokalu. W dniu 15 czerwca 2007 r. na podstawie aktu notarialnego Spółdzielnia Mieszkaniowa przeniosła na Panią własność zajmowanego mieszkania lokatorskiego, w którym była Pani zameldowana od 1998 r. na pobyt stały.

W dniu 15 listopada 2007 r. na podstawie aktu notarialnego sprzedała Pani przedmiotowe mieszkanie za cenę 160.000 zł i zakupiła inne, w mniejszej miejscowości.

Po sprzedaży mieszkania udała się Pani do Urzędu Skarbowego, gdzie dowiedziała się, że wystąpi obowiązek zapłaty podatku w wysokości 19% całej sumy ze sprzedaży pomniejszonej jedynie o koszty opłat notarialnych. Od innych osób dowiedziała się Pani jednak, że powinna być zwolniona od podatku, gdyż była zameldowana ponad 12 miesięcy, ale w ciągu 14 dni od daty sprzedaży należy złożyć oświadczenie, czego Pani nie zrobiła.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy wystąpi prawo do zwolnienia od podatku dochodowego i możliwość przywrócenia terminu do złożenia oświadczenia.

Jeżeli nie wystąpi prawo do zwolnienia od podatku to czy kosztem nabycia będą wkłady wniesione do Spółdzielni Mieszkaniowej w wysokości 81.500 zł oraz opłaty notarialne.

Zdaniem Wnioskodawcy, wystąpi prawo do zwolnienia od podatku dochodowego z tytułu sprzedaży mieszkania, ponieważ nabyła je Pani o wiele wcześniej, spłacając wkład budowlany, a w dniu 15 czerwca 2007 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa przeniosła tylko prawo własności mieszkania, w którym Pani zamieszkiwała i była zameldowana od 1998 r. Zaznacza Pani, iż świadczy o tym fakt, że w momencie przeniesienia własności wpłaciła tylko uzupełnienie wkładu w kwocie 1.495 zł 20 gr.

W świetle obowiązującego stanu prawnego, stanowisko zawarte we wniosku z dnia 26 stycznia 2008 r. należy uznać za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

Nowe zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości zostały wprowadzone ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588). Zgodnie z przepisem przejściowym (art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej), przepisy wprowadzone nowelizacją mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) od 1 stycznia 2007 r.

W kwestii ustalenia daty nabycia zbytego prawa własności lokalu mieszkalnego należy zauważyć, iż przy przekształceniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo odrębnej własności lokalu, za datę nabycia prawa własności, przyjmuje się datę ustanowienia odrębnej własności i przeniesienia tego prawa na osobę, której przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

W przypadku "mieszkania lokatorskiego" właścicielem i zarządzającym mieszkaniem jest spółdzielnia mieszkaniowa. Osoby zamieszkujące w takich mieszkaniach jedynie je użytkują, nie posiadają do nich tytułu własności. Mogą używać mieszkanie, ale nie są jego właścicielami. Zgodnie z przepisami prawa spółdzielczego lokatorskie prawo do lokalu jest prawem niezbywalnym, niedziedzicznym i nie podlega egzekucji.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1) ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.), na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami, z zastrzeżeniem pkt 2.

Z przepisu tego wynika, że po spełnieniu określonych warunków, na rzecz osoby której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu spółdzielnia ma obowiązek przenieść własność lokalu na rzecz członka spółdzielni.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, w dniu 15 czerwca 2007 r. nabyła Pani lokal mieszkalny w drodze umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności, który następnie w dniu 14 listopada 2007 r. sprzedała.

W niniejszej sprawie zastosowanie znajdą zatem znowelizowane przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do postanowień art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy - w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. - wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia (art. 21 ust. 21 ww. ustawy). Oznacza to, że nie złożenie oświadczenia lub złożenie go po terminie powoduje brak prawa do zwolnienia.

W opisanym we wniosku lokalu była Pani zameldowana na pobyt stały od 1998 r. Oznacza to, iż spełniony został warunek zameldowania w zbywanym lokalu przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Jednakże w sytuacji gdy w terminie 14 dni od daty zbycia nie złożyła Pani, we właściwym urzędzie skarbowym, oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie zostały spełnione wszystkie warunki ustawowe uprawniające do zwolnienia przychodu ze sprzedaży mieszkania.

Jednocześnie informuje się, iż na podstawie § 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 2 kwietnia 2008 r. w sprawie przedłużenia terminu do złożenia oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych (Dz. U. Nr 59, poz. 361) przedłużono termin do składania przedmiotowego oświadczenia do dnia 30 kwietnia 2008 r., w sytuacji, gdy przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego osiągnięto w 2007 r.

W myśl art. 30e powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. - podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Można do takich kosztów można przykładowo zaliczyć:

* koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

* prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

* koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

* wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia stanowią natomiast, w myśl nowego przepisu art. 22 ust. 6c ustawy, udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Należy przy tym podkreślić, iż stosownie do art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z uwagi na powyższe, takimi kosztami będą poniesione przez Panią opłaty notarialne oraz jednorazowa kwota wpłaty w związku z przeniesieniem własności lokalu w 2007 r. Do kosztów nabycia nie można jednak zaliczyć wkładu, o którym stwierdza Pani w opisanym stanie faktycznym, tj. uiszczonym w 1998 r. na poczet tej nieruchomości, albowiem wniesienie wkładu mieszkaniowego w 1998 r. było warunkiem nabycia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.