ITPB2/415-1148/10/MU

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku, złożonym w dniu 13 grudnia 2010 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 13 grudnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 8 grudnia 2008 r. na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego Wnioskodawczyni wraz małżonkiem zakupiła lokal mieszkalny za kwotę 143.500 zł, która została zapłacona deweloperowi w transzach zgodnie z umową z dnia 5 października 2006 r. W dniu 14 listopada 2006 r. małżonkowie podpisali umowę z bankiem na mieszkaniowy kredyt budowlano - hipoteczny na kwotę 133.500 zł oraz dokonali wpłaty wkładu własnego na kwotę 10.000 zł. Za pośrednictwem tego banku były płacone transze na konto bankowe dewelopera. W związku z tym, że mieszkanie było kupione za kapitał pożyczony z banku, Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem poniosła następujące koszty:

* odsetki bankowe za rok 2006, 2007, 2008 i 2009 w kwocie 19.200,91 zł,

* prowizja 0,8% kwoty kredytu w kwocie 1.068 zł,

Ponadto poniesione zastały opłaty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego w wysokości 2.172,92 zł W 2009 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem podjęła decyzję o sprzedaży nabytego lokalu mieszkalnego za cenę 190.000 zł. Przeniesienie własności nastąpiło aktem notarialnym w dniu 15 lipca 2009 r. W mieszkaniu tym Wnioskodawczyni nie zamieszkiwała, a jego sprzedaż nastąpiła w stanie deweloperskim. Środki pieniężne ze sprzedaży mieszkalnia zostały przeznaczone na spłatę kredytu.

Wobec powyższego zadano następujące pytanie.

Czy poniesione koszty notarialne, koszty odsetek od kredytu na zakup mieszkania i prowizji bankowej stanowią koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego zakupionego w dniu 8 grudnia 2008 r., a sprzedanego 15 lipca 2009 r.

Zdaniem Wnioskodawczyni, wszystkie koszty związane z zakupem lokalu mieszkalnego od dewelopera w 2008 r. oraz z zaciągnięciem kredytu stanowią koszty uzyskania przychodu zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Koszty zostały udokumentowane, faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodów w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Poniesienie kosztów było warunkiem koniecznym, aby uzyskać przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi ono źródło przychodu, o którym mowa w zacytowanym wyżej przepisie.

Jednocześnie jednak wskazać należy, iż dla zastosowania zasad opodatkowania uzyskanych przychodów (dochodów) istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości lub prawa.

Stosownie bowiem do art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Przepis art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. - stanowi, iż podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, co wynika z treści art. 19 ust. 1 ustawy, jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości.

Z treści wniosku wynika, iż w dniu 8 grudnia 2008 r. Wnioskodawczyni na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego nabyła lokal mieszkalny za kwotę 143.500 zł. która została zapłacona deweloperowi w transzach zgodnie z umową z dnia 5 października 2006 r. Wnioskodawczyni poniosła też koszty notarialne w wysokości 2.172,92 zł dotyczące sporządzonej umowy. Na sfinansowanie nabycia mieszkania Wnioskodawczyni zaciągnęła kredyt budowlano - hipoteczny, z którym związane były wydatki na prowizję banku od udzielonego kredytu, odsetki od kredytu. Środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży zostały wydatkowane na spłatę kredytu.

Biorąc pod uwagę obowiązujące uregulowania prawne należy stwierdzić, iż w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości można zaliczyć: cenę jej nabycia określoną w umowie i koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego przenoszącego własność oraz udokumentowane fakturami VAT ewentualne nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, a poczynione zostały w czasie jej posiadania.

W konsekwencji, w sytuacji przedstawionej we wniosku koszty uzyskania przychodu z tytułu przedmiotowej sprzedaży mogą stanowić wyłącznie koszty nabycia lokalu mieszkalnego t.j. cena nabycia oraz opłaty związane z dokonaniem tej czynności w formie aktu notarialnego. Wnioskodawczyni nie ma natomiast możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości wskazanych we wniosku wydatków związanych z kredytem bankowy, zaciągniętym na nabycie zbytej nieruchomości, w postaci spłaconych odsetek czy prowizji banku, bowiem są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości. Ww. wydatki związane z kredytem bankowym nie mogą być także traktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, poczynione w trakcie posiadania zbywanej nieruchomości, ponieważ w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierz 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.