ITPB2/415-1025/11/MM

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 14 listopada 2011 r. (data wpływu 17 listopada 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.

W dniu 17 listopada 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku oraz w jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 4 grudnia 2009 r. Wnioskodawca kupił od dewelopera mieszkanie o powierzchni 49,9 m. ^2. w stanie deweloperskim za kwotę 245.000 zł. Na wykończenie ww. lokalu poniósł wydatki w wysokości ok. 35.000 zł. Na ten cel pobrał pożyczki mieszkaniowe w (...)...- 26.000 zł, (...) - 6.500 zł i (...) - 3.000 zł W sumie ww. mieszkanie kosztowało Wnioskodawcę ok. 280.000 zł. Zakupione mieszkanie znajdowało się na parterze, zaś budynek wybudowany został na terenie podmokłym, co spowodowało uaktywnienie się choroby reumatycznej. Zgodnie z zaleceniem lekarza Wnioskodawca postanowił wyjechać na parę lat ze S. W związku z tym w dniu 3 października 2011 r. sprzedał mieszkanie za kwotę 265.000 zł i ze środków uzyskanych z tego tytułu w dniu 12 października 2011 r. kupił mieszkanie w N. w stanie deweloperskim za kwotę 199.400 zł. Do dnia 14 listopada 2011 r. na wykończenie tego mieszkania (tynki, podłogi, drzwi, wykończenie kuchni i łazienki) wydatkował ok. 23.000 zł. Wykonanie pozostałych prac, łącznie z garażem kosztować będzie ok. 20.000 zł i wydatki te zostaną poniesione w okresie 2 lat od sprzedaży poprzedniego mieszkania. Z uzyskanych pieniędzy ze sprzedaży mieszkania Wnioskodawca zamierza spłacić kredyt hipoteczny, uwidoczniony w księdze wieczystej w wysokości 7.198 zł. Ponieważ Wnioskodawca jest obciążony jeszcze innymi kredytami na kwotę ok. 75.000 zł. które spłaca w miesięcznych ratach w wysokości 3.200 zł pozostałą kwotę pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży mieszkania przeznaczy na spłatę pożyczki mieszkaniowej.

W międzyczasie zmarła bratowa Wnioskodawcy i Jego brat został w S. sam bez żadnej opieki. Brat ma 88 lat i jest niepełnosprawny (niepełnosprawność kończyn dolnych). Brat nie jest zdolny do samodzielnej egzystencji. Zatem Wnioskodawca musi wrócić do S. i opiekować się chorym bratem. Dlatego też zamierza sprzedać mieszkanie w N. za ok. 206.000 zł. a pieniądze uzyskane z jego sprzedaży przeznaczyć na kupno mieszkania w S.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w związku z koniecznością sprzedaży mieszkania w N. Wnioskodawca (na skutek poniesionych zmian mieszkań poniósł straty) będzie musiał zapłacić podatek, w sytuacji gdy uzyskane pieniądze - w ciągu dwóch lat od dokonania tej sprzedaży - przeznaczy na cele mieszkaniowe.

W ocenie Wnioskodawcy nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego w związku ze sprzedażą lokalu mieszkalnego w N., jeżeli w ciągu 2 lat środki uzyskane z tego tytułu wydatkuje na cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, w związku z art. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z obowiązującym prawem podatek płaci się od zysku (dochodu). Wnioskodawca takiego zysku (dochodu) nie osiągnie, wręcz odwrotnie poniesie straty.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje więc generalną zasadę, iż odpłatne zbycie nieruchomości oraz ww. praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast ich odpłatne zbycie następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Z opisanego zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 4 grudnia 2009 r. Wnioskodawca kupił od dewelopera mieszkanie w S. o powierzchni 49,9 m. ^2. w stanie deweloperskim za kwotę 245.000 zł. Na wykończenie ww. lokalu poniósł wydatki w wysokości ok. 35.000 zł. Na ten cel pobrał pożyczki mieszkaniowe w: (...) - 26.000 zł, (...) - 6.500 zł i (...) - 3.000 zł W sumie ww. mieszkanie kosztowało Wnioskodawcę ok. 280.000 zł. Zakupione mieszkanie znajdowało się na parterze, zaś budynek wybudowany został na terenie podmokłym, co spowodowało uaktywnienie się choroby reumatycznej. Zgodnie z zaleceniem lekarza Wnioskodawca postanowił wyjechać na parę lat ze S. W związku z tym w dniu 3 października 2011 r. sprzedał mieszkanie za kwotę 265.000 zł i ze środków uzyskanych z tego tytułu w dniu 12 października 2011 r. kupił mieszkanie w N. w stanie deweloperskim za kwotę 199.400 zł. Do dnia 14 listopada 2011 r. na wykończenie tego mieszkania (tynki, podłogi, drzwi, wykończenie kuchni i łazienki) wydatkował ok. 23.000 zł. Wykonanie pozostałych prac, łącznie z garażem kosztować będzie ok. 20.000 zł i wydatki te zostaną poniesione w okresie 2 lat od sprzedaży poprzedniego mieszkania. Z uzyskanych pieniędzy ze sprzedaży mieszkania Wnioskodawca zamierza spłacić kredyt hipoteczny, uwidoczniony w księdze wieczystej w wysokości 7.198 zł. Ponieważ Wnioskodawca jest obciążony jeszcze innymi kredytami na kwotę ok. 75.000 zł. które spłaca w miesięcznych ratach w wysokości 3.200 zł pozostałą kwotę pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży mieszkania przeznaczy na spłatę pożyczki mieszkaniowej.

W międzyczasie zmarła bratowa Wnioskodawcy i Jego brat został w S. sam bez żadnej opieki. Brat ma 88 lat i jest niepełnosprawny (niepełnosprawność kończyn dolnych). Brat nie jest zdolny do samodzielnej egzystencji. Zatem Wnioskodawca musi wrócić do S. i opiekować się chorym bratem. Dlatego też zamierza sprzedać mieszkanie w N. za ok. 206.000 zł. a pieniądze uzyskane z jego sprzedaży przeznaczyć na kupno mieszkania w S.

Jeżeli zatem sprzedaż lokalu mieszkalnego w N. zostanie dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, będzie stanowiła źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającego opodatkowaniu tym podatkiem.

W myśl art. 30e ust. 1, 4 i 5 powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Stosownie do art. 30e ust. 7 ww. ustawy w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W myśl art. 19 ust. 3 ww. ustawy, wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie do art. 22 ust. 6f ww. ustawy, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Na podstawie powołanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

W myśl art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 uważa się:

Z treści art. 21 ust. 26 ww. ustawy wynika, że przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 21 ust. 27 ww. ustawy, w przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Stosownie do ust. 28 ww. przepisu, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

Z art. 21 ust. 29 wynika zaś, że w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ww. ustawy).

Zacytowane wyżej przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazują więc wyraźnie, że dla skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy konieczne jest spełnienie warunków w nich wskazanych, takich jak wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie na cele mieszkaniowe wymienione w ustawie oraz niespełnienie warunków negatywnych określonych w art. 21 ust. 28 i ust. 30 ww. ustawy.

Przenosząc obowiązujące uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że wydatkowanie - w ciągu dwóch lat od końca roku kalendarzowego, w którym zostanie dokonana sprzedaż mieszkania w N. - przychodu z tej sprzedaży na cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. na zakup mieszkania w S. - przy spełnieniu pozostałych warunków - będzie uprawniało Wnioskodawcę do zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131, ww. ustawy.

Powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi ww. wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w osiągniętym z odpłatnego zbycia przychodzie (art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy).

Zatem, jeżeli Wnioskodawca uzyskany przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w N. w całości przeznaczy na własne cele mieszkaniowe wskazane w ustawie, to dochód z tej sprzedaży nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu jej datowania.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.