ITPB1/4511-51/15/PSZ

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 19 stycznia 2015 r. (data wpływu 20 stycznia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 20 stycznia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący zdarzenie przyszłe.

W 2013 r. nabył Pan w spadku po zmarłych rodzicach udział wynoszący #188; część nieruchomości. Nieruchomość ta została sprzedana w 2014 r., a więc przed upływem 5 lat od nabycia spadku.

Zamierza Pan przypadającą na siebie część kwoty uzyskanej ze sprzedaży w całości przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe kupując mieszkanie do remontu w budynku wielorodzinnym należącym do wspólnoty mieszkaniowej. Obecnie jest Pan właścicielem nieruchomości, na której znajduje się dom jednorodzinny oraz warsztat, w którym prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą.

W domu zamieszkuje Pan z żoną, troje pełnoletnich dzieci (w tym dwoje uczących się) i współmałżonek jednego z nich. Z powodu zmieniającej się sytuacji rodzinnej posiadany dom nie spełnia Waszych potrzeb mieszkaniowych. Dlatego z żoną zamierza Pan zamieszkać w zakupionym mieszkaniu, a dom pozostawić dorosłym dzieciom. Jednak ze względu na pracę, jeszcze przez pewien okres zamierza Pan korzystać z dotychczasowego miejsca zamieszkania i w tym czasie stopniowo dokonywać remontu zakupionego mieszkania. Nie potrafi Pan określić w jakim terminie zamieszka w zakupionym mieszkaniu.

Nie wyklucza Pan, że w celu poprawienia obecnej własnej sytuacji mieszkaniowej może udostępnić nieodpłatnie mieszkanie zamężnej córce lecz docelowo zamierza Pan osobiście zamieszkać w tym mieszkaniu wraz z żoną.

W sytuacji, gdy posiadane przez Pana środki finansowe okażą się niewystarczające, mieszkanie zamierza Pan nabyć z córką jako współwłaściciel.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy w opisanej sytuacji, jeśli w ciągu dwóch lat zakupi Pan mieszkanie, ma prawo do zwolnienia z podatku dochodowego od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

2. Czy zakup mieszkania na współwłasność z córką pozbawia prawa do skorzystania ze zwolnienia z podatku dochodowego od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawcy, przysługuje mu zwolnienie z podatku dochodowego od dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

Zakupione mieszkanie ma docelowo służyć zaspokojeniu Pana własnych potrzeb mieszkaniowych. Ustawa nie reguluje w jakim terminie ma nastąpić to zaspokojenie - określa tylko dwuletni termin dokonania na ten cel wydatku. Ponieważ nie zamierza Pan wynajmować mieszkania w celach zarobkowych ani zaspokajać potrzeb mieszkaniowych osób trzecich, a udostępnienie mieszkania córce ma na celu doraźną poprawę sytuacji mieszkaniowej Pana rodziny, to jeśli dokona Pan zakupu mieszkania do końca 2016 r. spełni warunki do skorzystania ze zwolnienia z podatku.

Uważa Pan, że zakup mieszkania na współwłasność nie pozbawia prawa do zwolnienia z podatku, ponieważ nie zmienia to celu zakupu. Będzie to nadal zakup na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

We wniosku wskazał Pan, że w 2014 r. sprzedana została nieruchomość, której udział wynoszący #188; nabył w drodze spadku w 2013 r.

Z uwagi na fakt, iż nabycie sprzedanej nieruchomości nastąpiło w 2013 r., dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia znajdują zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (m.in. sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) rzeczy lub praw nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 cytowanej ustawy).

Na podstawie powołanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Z treści art. 21 ust. 26 ww. ustawy wynika, że przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 21 ust. 27 ww. ustawy, w przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 28 za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Uwzględniając treść zacytowanych wyżej przepisów, należy stwierdzić, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie otrzymanego przychodu w ustawowym terminie i wyłącznie na własne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania, ma bowiem charakter wyczerpujący (enumeratywny).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, zamierza Pan przypadającą na siebie część kwoty uzyskanej ze sprzedaży w całości przeznaczyć na zakup mieszkania do remontu w budynku wielorodzinnym należącym do wspólnoty mieszkaniowej. Ze względu na pracę, jeszcze przez pewien okres zamierza Pan korzystać z dotychczasowego miejsca zamieszkania i w tym czasie stopniowo dokonywać remontu zakupionego mieszkania. We wniosku wskazano, że w zakupionym mieszkaniu zamierza Pan zamieszkać z żoną, a dom pozostawić dorosłym dzieciom, jednakże nie potrafi Pan określić w jakim terminie zamieszka w zakupionym mieszkaniu.

Ponadto, nie wyklucza Pan, że w celu poprawienia obecnej własnej sytuacji mieszkaniowej może udostępnić nieodpłatnie mieszkanie zamężnej córce.

W sytuacji, gdy posiadane przez Pana środki finansowe okażą się niewystarczające, mieszkanie zamierza Pan nabyć z córką jako współwłaściciel.

Biorąc pod uwagę zacytowane wyżej przepisy oraz opisany we wniosku opis zdarzenia przyszłego ponownie podkreślić należy, że warunkiem koniecznym, którego spełnienie powoduje możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania zawartego w analizowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest przeznaczenie, w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychodu ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej na własne cele mieszkaniowe.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzują, co oznacza pojęcie "własne cele mieszkaniowe". "Własne cele mieszkaniowe" w takim przypadku należy rozumieć zgodnie z wykładnią literalną. Realizacja własnych celów mieszkaniowych w sytuacji kiedy podatnik jest właścicielem innej (innych) nieruchomości winna polegać na tym, że w przypadku zakupu kolejnego lokalu mieszkalnego również w nim podatnik faktycznie winien takie cele realizować. Wyraz "mieszkaniowe" w wyrażeniu "własne cele mieszkaniowe" należy odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu na nabycie mieszkania (mieszkań) w znaczeniu przedmiotowym. Istotnym jest zatem, aby podatnik był w stanie racjonalnie udowodnić, że faktycznie mieszka lub ma możliwość mieszkania w nabytej nieruchomości/lokalu mieszkalnym.

Nadmienić należy, że nie jest wystarczającym poczynienie wydatków na nabycie mieszkania, lecz konieczne jest, aby nastąpiła jednoczesna realizacja własnych potrzeb mieszkaniowych.

Okoliczności opisane we wniosku uniemożliwiają stwierdzenie, że celem zakupu lokalu mieszkalnego jest realizacja potrzeb mieszkaniowych. W treści wniosku wskazał Pan, że mieszkał będzie w dotychczasowym domu, a nowo zakupione mieszkanie udostępni córce. Jednocześnie nie potrafi Pan określić terminu, w którym zamieszka w zakupionym mieszkaniu. Nie można więc uznać, że w ten sposób realizował Pan będzie własne potrzeby mieszkaniowe. Same zawarte we wniosku o interpretację subiektywne deklaracje o nabyciu nieruchomości mieszkalnej w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych nie pozwalają na stwierdzenie, że będzie Panu przysługiwało zwolnienie podatkowe.

Zatem wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości na nabycie lokalu mieszkalnego, nie w celu zamieszkania w nim, lecz w celu przekazania córce, nie spełnia warunku zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zakup mieszkania i udostępnienie go innym osobom (chociażby były nimi dzieci) nie świadczy o zaspokajaniu potrzeb własnych podatnika ale innych osób. Tym samym jeżeli w lokalu mieszkalnym cele mieszkaniowe realizować będzie nie Pan, lecz Pana córka z mężem to nie można uznać aby taki stan faktyczny wypełniał przesłankę wynikającą z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

Jak już wyżej wskazano, w przypadku nabycia nieruchomości mieszkalnej ze środków ze sprzedaży innej nieruchomości podatnik faktycznie winien w nowonabytej nieruchomości realizować własne cele mieszkaniowe, a więc winien w tej nieruchomości mieszkać. Bez znaczenia jest czy podatnik jest właścicielem czy współwłaścicielem zakupionej nieruchomości. Podatnik, który nabywa budynek mieszkalny dla własnych potrzeb ma w tym lokalu faktycznie mieszkać.

Reasumując, słusznie wskazał Pan we wniosku, że zakup mieszkania na współwłasność nie pozbawia prawa do zwolnienia z podatku. Jednakże - wbrew twierdzeniom zawartym we wniosku - udostępnienia nowo zakupionego mieszkania córce, nie można wiązać z realizacją Pana własnych celów mieszkaniowych. Ponadto, z uwagi na to, że we wniosku wskazał Pan, że przez pewien okres (którego nie potrafi Pan określić) będzie mieszkał w dotychczasowym miejscu zamieszkania, a w zakupionym mieszkaniu zamieszka córka z mężem, należy uznać, że nowo zakupione mieszkanie nie będzie służyło Pana własnym celom mieszkaniowym. W tej sytuacji nie zostaną spełnione przesłanki do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko przedstawione we wniosku należało więc uznać za nieprawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.