ITPB1/415-780/14/KW - Ustalenie skutków podatkowych zbycia nieruchomości

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 21 lipca 2014 r. (data wpływu 25 lipca 2014 r.), uzupełnionym w dniu 16 października 2014 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 25 lipca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

Ze względu na braki formalne, pismem z dnia 6 października 2014 r. wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia. Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 9 października 2014 r., a w dniu 16 października 2014 r. wniosek uzupełniono (nadano w polskiej placówce pocztowej operatora wyznaczonego w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. - Prawo pocztowe (Dz. U. , poz. 1529) w dniu 15 października 2014 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 1977 r. Wnioskodawca wraz z żoną nabyli gospodarstwo rolne składające się z działek 297 i 333 o łącznej powierzchni 6,73 ha. Od tego czasu Wnioskodawca zajmował się produkcją rolną i ogrodniczą. W 1981 r., na powiększenie gospodarstwa, małżeństwo dokupiło działkę 345/2 o powierzchni 2,87 ha. Z dniem 17 marca 2010 r. na podstawie wyroku sądu okręgowego Wnioskodawca rozwiódł się i z tym dniem ustała wspólność majątkowa. Dnia 28 lipca 2011 r. sąd rejonowy orzekł o podziale wspólnego majątku na dwie równe części. Na mocy ugody zawartej przed tym sądem w dniu 14 lutego 2012 r., w wyniku podziału wspólnego majątku, Wnioskodawca stał się właścicielem działki 297 i 345/2 z budynkiem mieszkalnym. W 2002 r. został opracowany i zatwierdzony plan zagospodarowania przestrzennego, jednostka D o powierzchni 69 ha, który obejmował działkę 345/2. Na tej działce Wnioskodawca prowadził uprawy rolne i korzystał z dopłat bezpośrednich do 2012 r. Gospodarstwo rolne ma nadany numer identyfikacyjny. W 2012 r. Wnioskodawca dokonał pierwszego podziału działki 345/2 wyodrębniając siedlisko, drogi oraz tereny pod działki. Po dokonaniu podziału uiścił w całości stosowną 30% opłatę adiacencką. W 2014 r. Wnioskodawca podzielił i jest w trakcie dalszego podziału gruntów rolnych na działki z przeznaczeniem pod zabudowę, zgodnie z obowiązującym planem. W chwili składania wniosku Wnioskodawca był w trakcie sprzedaży trzech działek oraz zamierza sprzedać jeszcze kilka, ponieważ za uzyskane ze sprzedaży pieniądze chce kupić dom, a obecny dom sprzedać. Wnioskodawca jestem płatnikiem podatku rolnego za rolę, która jest podzielona na działki z przeznaczeniem na cele budowlane - budownictwo jednorodzinne. Działki te, które są przedmiotem sprzedaży w dalszym ciągu są rolnymi - taki jest aktualny przy sprzedaży zapis w ewidencji gruntów i w księdze wieczystej, są to działki nieuzbrojone, a Wnioskodawca nigdy i nigdzie nie ogłaszał się z zamiarem ich sprzedaży. Wnioskodawca jest właścicielem gospodarstwa rolnego od 37 lat, a nabył je, aby prowadzić działalność rolniczą, a nie w celach handlowych. Wnioskodawca ukończył 64 lata, i nie zamierza już uprawiać roli, a sprzedaje działki powstałe w wyniku podziału ziemi rolnej, którą uprawiał od 1981 r. i która jest Jego własnością (jest to Jego majątek osobisty). Plan zmiany zagospodarowania przestrzennego został zatwierdzony 12 lat temu, a Wnioskodawca dopiero teraz przystąpił do podziału roli i sprzedaży działek, gdyż dopiero teraz zaistniała taka potrzeba. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą - usługi masażu leczniczego i nie jest płatnikiem podatku VAT.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca nadmienił, że prawo własności działek 297 i 345/2 wraz z domem Wnioskodawca nabył na mocy ugody zawartej przed sądem w dniu 14 lutego 2012 r. Ugoda wyszczególniała co należy do Wnioskodawcy, dzieliła wspólny majątek, ale w tym samym postępowaniu, sąd w dniu 28 lipca 2011 r. orzekł o równym podziale majątku wspólnego, a współwłaścicielem tych działek Wnioskodawca jest odpowiednio od 1977 r. i 1981 r. Majątek wspólny został podzielony na wniosek byłej żony Wnioskodawcy w postępowaniu sądowym zakończonym ugodą. Sąd orzekł o równym podziale majątku wspólnego. Na potrzeby postępowania sądowego wartość nieruchomości została wyceniona przez rzeczoznawcę sądowego powołanego przez sąd, a obejmowała wartość działek 297, 333/2, 345/2 wraz z domem. W wyniku ugody Wnioskodawca otrzymał działki 297 i 345/2 z domem, a była żona działkę 333/2. Wartość nieruchomości otrzymanych przez Wnioskodawcę była niższa niż wartość nieruchomości, która przypadła byłej żony, więc sąd wyraził zgodę na dopłatę dla Wnioskodawcy różnicy wartości tak, aby wyrównać udziały. Fizycznie nie istniała możliwość podziału nieruchomości na dwie równe części, gdyż nieruchomości te były objęte planami zagospodarowania przestrzennego, a podział ich mógł by być dokonany tylko zgodnie z planem. Wartość otrzymanych przez Wnioskodawcę nieruchomości wraz z dopłatą mieści się w udziale jaki przysługiwał mu w majątku wspólnym.

Ugoda obejmowała również podział ruchomości wycenionych przez byłą żonę w częściach nierównych. Wartość ruchomości dla byłej żony wynosiła 35.050 zł, a dla Wnioskodawcy 8.901 zł, bez wyrównującej dopłaty. Do ruchomości tych należały między innymi: samochód osobowy byłej żony, samochód osobowy Wnioskodawcy, meble, sprzęty gospodarstwa domowego. Działki sprzedane i do sprzedaży pochodzą tylko z częściowego podziału działki 345/2.

Działkę 297 w 2012 r., zgodnie z obowiązującym planem, Wnioskodawca podzielił na:

#61485;

* 297/1 - działka przeznaczona na poszerzenie drogi powiatowej,

* 297/2 - łąka, działka rolna bez prawa zabudowy.

Działki, które Wnioskodawca sprzedał i które będą przedmiotem sprzedaży nie są i nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych.

Czy w opisanej sytuacji Wnioskodawca jest zwolniony z podatku dochodowego ze sprzedaży wyżej opisanych działek, skoro przedmiotem sprzedaży są działki rolne z przeznaczeniem na cele budowlane.

Zdaniem Wnioskodawcy, jest On zwolniony z podatku dochodowego, gdyż przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość rolna nabyta w 1981 r. Sprzedawane działki w momencie zbycia są działkami rolnymi, taki istnieje zapis w wyciągu z rejestru gruntów i w księdze wieczystej. Działki te objęte są podatkiem rolnym, a Wnioskodawca zbywa rolę, na której istnieje możliwość zabudowy po przekształceniu działki z rolnej na budowlaną. Zbywane działki powstały z roli, którą Wnioskodawca uprawiał od 1981 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 odpłatne zbycie:

* jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym jeżeli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nie podlega opodatkowaniu.

Tak więc w przypadku odpłatnego zbycia (sprzedaży) nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma ustalenie zarówno daty jak i formy nabycia nieruchomości, daty jej zbycia oraz tego, czy nie nastąpi ono w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane przepisami ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 788 z późn. zm.). Zgodnie z treścią art. 31 § 1 tej ustawy z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Ustrój wspólności ustawowej, obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Dopiero z chwilą ustania wspólności ustawowej ulega ona przekształceniu, co do zasady we współwłasność w częściach równych.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku podziału majątku wspólnego jest nabyciem tych rzeczy.

Mając jednak na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli:

#61607;

* podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty lub dopłaty lub

* wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.

Za datę nabycia nieruchomości w przypadku sprzedaży nieruchomości, która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez byłego małżonka nieruchomości przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział byłego małżonka w majątku dorobkowym małżeńskim, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego małżeńskiego.

Jak już wspomniano wyżej, powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości uzależnione jest między innymi od daty jej nabycia, które należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym. Należy przy tym zauważyć, że podział nieruchomości nie powoduje zmiany ich właściciela. Na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności powstałych w ten sposób działek, a więc nie dochodzi do ich nabycia.

Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Na powyższe nie ma wpływu podział nieruchomości, w wyniku którego nastąpi zmiana ich powierzchni oraz numerów ewidencyjnych. W powołanym przepisie mowa jest bowiem o dacie nabycia nieruchomości, a nie dacie podziału.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 1977 r. Wnioskodawca wraz z żoną nabyli gospodarstwo rolne składające się z działek 297 i 333 o łącznej powierzchni 6,73 ha. W 1981 r., na powiększenie gospodarstwa, małżeństwo dokupiło działkę 345/2 o powierzchni 2,87 ha. Z dniem 17 marca 2010 r. na podstawie wyroku sądu okręgowego Wnioskodawca rozwiódł się i z tym dniem ustała wspólność majątkowa. Dnia 28 lipca 2011 r. sąd rejonowy orzekł o podziale wspólnego majątku na dwie równe części. Na mocy ugody zawartej przed tym sądem w dniu 14 lutego 2012 r., w wyniku podziału wspólnego majątku Wnioskodawca nabył prawo własności działek 297 i 345/2 z budynkiem mieszkalnym. Majątek wspólny został podzielony na wniosek byłej żony Wnioskodawcy w postępowaniu sądowym zakończonym ugodą. Sąd orzekł o równym podziale majątku wspólnego. Na potrzeby postępowania sądowego wartość nieruchomości została wyceniona przez rzeczoznawcę sądowego powołanego przez sąd, a obejmowała wartość działek 297, 333/2, 345/2 wraz z domem. W wyniku ugody Wnioskodawca otrzymał działki 297 i 345/2 z domem, a była żona działkę 333/2. Wartość nieruchomości otrzymanych przez Wnioskodawcę była niższa niż wartość nieruchomości, która przypadła byłej żonie, więc sąd wyraził zgodę na dopłatę dla Wnioskodawcy różnicy wartości tak, aby wyrównać udziały. Fizycznie nie istniała możliwość podziału nieruchomości na dwie równe części, gdyż nieruchomości te były objęte planami zagospodarowania przestrzennego, a podział ich mógł by być dokonany tylko zgodnie z planem. Wartość otrzymanych przez Wnioskodawcę nieruchomości wraz z dopłatą mieści się w udziale jaki przysługiwał mu w majątku wspólnym. Ugoda obejmowała również podział ruchomości wycenionych przez byłą żonę w częściach nierównych. Wartość ruchomości dla byłej żony wynosiła 35.050 zł, a dla Wnioskodawcy 8.901 zł, bez wyrównującej dopłaty.

W 2012 r. Wnioskodawca dokonał pierwszego podziału działki 345/2 wyodrębniając siedlisko, drogi oraz tereny pod działki. Po dokonaniu podziału uiścił w całości stosowną 30% opłatę adiacencką. W 2014 r. Wnioskodawca podzielił i jest w trakcie dalszego podziału gruntów rolnych na działki z przeznaczeniem pod zabudowę, zgodnie z obowiązującym planem. W chwili składania wniosku Wnioskodawca był w trakcie sprzedaży trzech działek oraz zamierza sprzedać jeszcze kilka, ponieważ za uzyskane ze sprzedaży pieniądze chce kupić dom, a obecny dom sprzedać. Działki, które są przedmiotem sprzedaży w dalszym ciągu są rolnymi - taki jest aktualny przy sprzedaży zapis w ewidencji gruntów i w księdze wieczystej, są to działki nieuzbrojone, a Wnioskodawca nigdy i nigdzie nie ogłaszał się z zamiarem ich sprzedaży. Wnioskodawca jest właścicielem gospodarstwa rolnego od 37 lat, a nabył je, aby prowadzić działalność rolniczą, a nie w celach handlowych. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą - usługi masażu leczniczego i nie jestem płatnikiem podatku VAT.

Działki sprzedane i do sprzedaży pochodzą tylko z częściowego podziału działki 345/2.

Działki, które Wnioskodawca sprzedał i które będą przedmiotem sprzedaży nie są i nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że datą nabycia działki 345/2 jest dzień jej nabycia w czasie trwania wspólności majątkowej, tj. 1981 r. Sprzedaż działek powstałych w wyniku jej podziału nastąpiła i będzie następować więc po upływie pięcioletniego terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji sprzedaż działek powstałych w wyniku podziału działki 345/2, dokonana w 2014 r. i w latach kolejnych - jeżeli nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej - nie stanowi źródła przychodów. Wobec tego dochód z tego tytułu nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto trzeba zastrzec, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie chroni Wnioskodawcy w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.